【申请按揭2024】5分钟速读最新按揭利率、按揭保险、按揭成数

香港住宅物业抗跌能力强，故又称为「砖头」，深受自用买家及环球投资者所喜爱。要在香港买楼上车其实不是想像中困难，只要根据自己收入找可应付的楼价及首期，知道住宅按揭的基本知识，便能顺利置业。其中按揭是置业流程中重要及复杂的一环，本文将为大家介绍按揭申请最基本术语，让大家上车更加有把握。

按揭是什么？

按揭是有抵押贷款的一种，主要指以物业作为抵押物向银行或财务公司借贷购买房屋的方法。简单而言，当你买楼的时候无法或不想立即全额支付楼价，就需要透过按揭帮你购入物业。然后，再根据相应的按揭利率与选择的还款年期还款。

申请按揭时间

买家通常在签订临时买卖协议后，便可申请银行按揭。另外，个别银行亦有提供预先批核服务，置业人士可以在签署临约前先向银行申请，以确保物业能够申请按揭。

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按揭类型：H按、P按、定息按揭

H按

H按是指以银行同业拆息为基础计算的按揭计划，H是银行同业拆息HIBOR的意思。H按是现时最多人使用的按揭计划，不论是私人屋苑、单幢楼、村屋、唐楼、居屋及绿置居单位均可选用，而且市场上有1、3、6及12个月的拆息档期可供选择，但多数会选1个月港元香港同业拆息计算。

银行同业拆息是指本地银行之间互相拆借的利率，当银行体系结余下跌时，拆息一般会上升；当银行体系结余充裕时，拆息会下跌。银行公会每日早上会更新当日的拆息，大家可以作为参考。而经络按揭亦会更新近期的拆息走势，让大家知道第一手按揭资讯。

H按特色

H按通常设有锁息上限：由于香港银行同业拆息每月均会有变化，H按的每月供款并不一样。为免在拆息上升时增加供楼开支，大部份银行会为H按计划提供「锁息上限」（或称「封顶位」），当利率高于锁息上限的利率，便可以使用锁息上限的利率供楼。

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P按

P按是指以最优惠利率为基准的按揭计划，当中的P是指最优惠利率（Prime Rate），即每间银行为优质客户提供的基本贷款利率。除了按揭贷款，私人贷款、信用卡及存款户口息率均会受最优惠利率影响。

P按特色

每月供款较H按稳定：P按会较稳定，主要由于最优惠利率的变动会较以银行同业拆息为少。

P按的不足之处

在低息环境下，银行同业拆息通常较低，使用H按的实际按息会较为便宜，因此大部份人士均会选用H按。

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定息按揭

定息按揭计划由香港按揭证券有限公司推出，目的是为买楼人士提供其他的按揭选择，以减低利率波动带来的风险。定息按揭计划分为10年、15年及20年期，利率介乎4.5%至4.8%。

定息计划特色

1. 无需进行压力测试：申请人无需进行压力测试，只需要符合供款与入息比率要求即可，即每月供款不得高于月入50%。

2. 息率稳定：不用担心将来息口会否有变，供楼开支较为稳定

定息按揭坏处

在低息周期，无法享受低息供楼的优惠。

如何选择H按、P按及定息按揭？

按揭利率计算方法 (供楼利息)

买楼并非选择全额付款full pay，便要向银行申请按揭供楼，而究竟及供楼利息要支付几多，要视乎楼价、按揭计划、按揭成数、是否需要缴付按揭保险费等因素。

按揭成数

根据现时金管局最新公佈的按揭成数指引，住宅方面，如果不选用高成数按揭／按揭保险，3,000万或以下的按揭成数上限为7成，3,000至3,500万的按揭成数上限为60-70%(上限2,100万)，大于3,500万按揭成数上限为6成。

按揭保险方面，1,000万元或以下的物业，最高按揭保险成数为9成，1,000万元以上至1,500万元的物业，最高按揭保险成数为8成（贷款上限900万元）及1,500万元以上至3,000万元的物业，最高按揭保险成数为7成。

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新按、转按与加按

新按

新造按揭／新按是指买入物业时承造的按揭。例如买家以600万购入新葵芳花园单位，承造六成按揭，按揭贷款额为360万，此便属于新造按揭。

转按

转按是指把原有的按揭贷款转往另一个贷款机构，把物业转按能够赚取现金回赠及获得更优惠的按揭计划，另外转按可分为「平手转按」及「转按套现」，如果选择平手转按，是指没有改变剩余还款额，转移至向另一间银行借贷。但如果透过转按过程获得资金，便属于「转按套现」。

转按好处

1. 甩走发展商唿吸Plan或二按

在购买新盘时，发展商会提供吸引的按揭计划，这些计划通常在首两、三年享有低息优惠，但在过后便要捱高息，如果物业估价上升，便可以透过转按及时使用银行的低息按揭计划。

2. 甩走按揭保险

按揭保险能够帮助买家以高成数按揭置业，但问题是规定只能作自用，不能作出租用途。如果出现物业升值，而借贷额佔物业估价的比重下跌，可能已经不需再用按揭保险也能偿还贷款。借款人便可以透过转按退保，而且如果首年退保，可获发40%保费，第二年退回25%，第三年退回15%。

加按

当业主急需现金周转，可考虑利用物业加按套现。加按套现是指为已按的物业向同一间银行重新申请按揭，从而套取更多资金。加按套现的最佳时机是当物业有升值，估价高于买入价格，重新申请按揭后，新批出的贷款额便更高，从而获得现金周转。

按揭保险

按揭保险计划在1999年已经推出，现时由香港按证保险有限公司营运。在按揭保险保障下，置业人士向银行申请按揭时，可以以较高成数借贷上车。1,000万元或以下的物业，最高按揭保险成数为9成，1,000万至1,125万物业，最高按揭成数升至8至9成(贷款上限900万)，1,125万元以上至1,500万元的物业，最高按揭保险成数升至8成，1500万至1715万为7至8成(贷款上限1,200万)，1,715万至3,000万最高按揭成数为7成。

*只适用于所有抵押人于申请时并未持有任何香港住宅物业及所有申请人须为固定受薪人士。

压力测试（已于2024年2月宣佈暂停）

压力测试是金管局于2010年开始提供的逆周期措施，现时申请按揭需要经过两个关口，第一个为「供款与入息比率」，每月供款不得高于每月收入50%；另一个是压力测试，需要假设最优惠利率加2%，每月供款不得多于每月收入60%。例如锁息上限的实际按息为3.5%，压力测试要求便是3.5%+2%=5.5%。不过，随着金管局于2024年2月宣佈暂停金管局压力测试措施，现时申请按揭，每月供款不超过月入50%即可。

如想知道更多压力测试资讯，可浏览压力测试懒人包一文。

罚息期

申请按揭时，银行职员会提醒按揭会设有罚息期，在指定时限内如果转按至其他银行，原有银行会收取手续费。罚款期一般为2至3年。

新盘按揭攻略

不少人钟情买一手楼/新盘，发展商有推出不少优惠的付款计划吸客，而每种付款方法均有机会影响按揭申请。现时新盘主要有两种供款方法，第一种为楼花时期已经开始上会，称为即供付款，第二种为正式收楼前才上会，称为建期付款。

楼花按揭

不少新盘兴建时间需时几年，「楼花」是指一手物业未落成之前已拥有物业的拥有权，好处是发展商通常会提供较多优惠。现时楼花按揭均可像现楼一样申请高成数按揭，1,000万以下最高按揭成数为九成。

建期按揭

如果选用建期付款，按揭同样1,000万以下最高按揭成数为9成。不过选择建期付款要注意按揭风险，例如届时借款人的收入可能与现时有所出入，或者物业估价不似预期，均会影响按揭的最终获批的借贷额。

如想知道更多新盘按揭资讯，可浏览新盘按揭懒人包一文。

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发展商按揭还是银行按揭好?

为了鼓励大家买入新盘，发展商会与财务公司合作推出优惠的按揭计划，好处是买家申请发展商按揭时，无需进行压力测试，所以又被称为「唿吸Plan」。不过，发展商按揭的坏处是当蜜月期（大概2至3年）过后，有机会要承受高利息，届时业主要再转按才能以较低利息供楼。

住宅／二手楼按揭攻略

二手住宅的按揭较一手楼简单，如果不选用高成数按揭／按揭保险，3,000万或以下的按揭成数上限为7成，3,000至3,500万的按揭成数上限为60-70%(上限2,100万)，大于3,500万按揭成数上限为6成。
按揭保险方面，1,000万元或以下的物业，最高按揭保险成数为9成，1,000万元以上至1,500万元的物业，最高按揭保险成数为8成（贷款上限900万元）及1,500万元以上至3,000万元的物业，最高按揭保险成数为7成。

不过，如果买家打算买入的是资助房屋或其他房屋类型（如村屋），按揭成数会出现不同变化，详情可留意居屋及村屋按揭的文章。

二手楼住宅按揭注意事项

1. 物业估价

买入二手楼要注意物业估价的高低，估价的结果会影响银行最终批出的按揭成数。物业的估价会受物业质素及市况等因素影响，银行会委託不同估价行进行评估。如想初步知道心仪住宅物业的的估价，可参考经络按揭的中银网上估价服务。

如想知道更多估价资讯，可浏览估价懒人包一文。

2. 注意人龄及楼龄

二手住宅按揭最长可做到还款30年，但会受借款人的年龄及楼龄而影响，人龄方面，现时银行普遍会以「75减人龄」及「75减楼龄」计算最长还款期。例如一个借款人的年龄为50岁，其最长还款年期理论上为25年。或者一个楼龄达60年的物业，其最长还款年期理论上为15年。

如想知道更多楼龄人龄资讯，可浏览按揭年期一文。

居屋按揭攻略

居屋是政府资助房屋之一，让香港市民更易上市。居屋主要分为新居屋及二手居屋两种，申请人则分为绿表及白表人士两类人士，银行会根据物业及申请人身份而决定批出的按揭成数。如果绿表买家打算买入一手居屋，银行愿意提供高达九成半按揭，购买居屋只需要支付5%首期，假设买入300万居屋，首期只需要15万。如果白表买家打算买入一手居屋，银行提供高达九成按揭，则需要支付一成首期，即30万首期。然而如果属于二手居屋，楼龄较高未必会做到九成按揭。

未补地价的居屋只能作自住用途，如果想把单位出租，便要向政府申请补地价。已补地价的居屋可作放租用途，按揭计划的审批要求则与私人物业无异。

如想知道更多居屋按揭资讯，可浏览居屋按揭懒人包一文。

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如何取得按揭现金回赠？

申请按揭时，银行会提供现金回赠吸引客人提取贷款，根据金管局指引，如果现金回赠少于1%，对贷款额没有构成影响，但如果按揭现金回赠高于1%，便需要在贷款额中扣除，在完成买卖后银行才发放现金回赠给借款人，分别如下:

以900万借五成500万，银行A的现金回赠为1%，银行B提供的现金回赠为2%。银行B需要预备额外6万元首期，合共506万。不过，由于总贷款额有下降，可节省按揭利息支出。假设还款期为30年，银行A的总利息支出为30.8万，而银行B的总利息开支为30.4万，加上银行于2、3个星期后会发放现金回赠，理应选择现金回赠较高的按揭计划。

不过，如果首期非常紧张，而银行之间的现金回赠差异很少，选用高于1%的现金回赠按揭计划有机会并不切合实际需要，选择较低现金回赠的按揭计划可能是另一方案。

如想知道更多有关按揭现金回赠文章，可浏览银行按揭现金回赠懒人包一文。

如何取得按揭Mortgage-link户口？

不少按揭计划会设有高息的mortgage-link计划，即可以把额外资金放入高息存款户口，享有高息的存款额为剩余按揭贷款额一半。透过使用mortgage-link，可以节省不少利息开支。如果你有充裕的资金，选用有mortgage-link的按揭计划一般会较为着数。Mortgage-link的特色是户口属于活期存款，一旦生活出现突发事情需要资金，户口内的资金可以随时提取。例如现时按揭剩余贷款额为200万，Mortgage-link的高息存款额上限便是100万。

Mortgage-link特色

与按揭利率一致：即假设按揭贷款实际利率为3%，按揭存款挂勾户口的利率亦同样为3%。不论是私人屋苑、资助房屋（如居屋），是否使用按揭保险，也有银行愿意提供Mortgage-Link计划。

H按、P按计划皆有Mortgage-link：H按、P按或定息按揭，均有银行提供Mortgage-Link计划，但一般只限于住宅按揭（不论是私楼还是资助房屋），而工厦、商厦、舖位及车位的按揭计划则没有Mortgage-Link，而商业客户也不会获得Mortgage-Link计划。

Mortgage-link有甚么好处?

1. 悭息：由于高息户口享有与按揭息率一致的利率，比银行一般的银行活期息率高出一截，所以获得的利息更多，等于对沖部份按揭利息支出。

2. 活期存款较弹性：由于Mortgage-link属于活期存款户口，当有资金需要，可随时提款以应付紧急开支，所以非常适合存放备用资金，节省利息开支。

伸延阅读：Mortgage-link懒人包

甚么叫按揭转介？

银行的按揭计划五花八门，如果买家或业主不清楚应选用哪个银行的按揭计划最适合自己，不妨找按揭转介公司帮手，按揭转介公司不会向客人收取手续费，只会向银行或财务机构收取佣金。如想知道不同银行的最新按揭计划，可浏览【经络按揭转介比较网页】。

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