在香港置业，首次置业（简称「首置」）名额非常珍贵，究竟原因何在？首次置业如何定义？按揭成数如何计算？需要缴付几多印花税？经络按揭一次过为大家拆解。
本文重点
本文解析香港首次置业（首置）的定义、核心优惠及注意事项。首置指现时未持有香港住宅物业者（资助房屋审批更严），其珍贵性在于可享优惠按揭与低印花税：1000 万以下物业最高可申九成按揭，400 万以下物业印花税仅 100 元，税率最高 4.25%。此外，首置需考虑律师费、代理佣金等额外成本，按揭还款期最长 30 年，申请人需有良好信贷纪录，建议货比三家或透过按揭转介选优惠计划，同时留意银行物业估价情况。
何谓首次置业？
在银行或按证公司角度，首次置业是指未持有任何香港住宅物业，不论是过去从未置业的人士，还是已经卖楼人士，或者曾经与其他人拥有物业但已经「甩名」，只要现时手上没有住宅物业，也符合首次置业的定义。不过如果打算选择买入资助房屋，审批部门对「首置」定义会更为严谨。
首次置业的好处
按揭优惠：申请高达九成按揭
根据按揭保险最新措施，首置人士买入1,000万以下的现楼住宅单位可以申请九成按揭，1,000万至1,125万可以申请八至九成按揭（贷款上限900万）。经过2023年9月的放宽按保措施，不论是选择即供付款的楼花即供按揭或选择建期现楼按揭，也可以为1000万物业申请9成按揭：
| 楼价 | 最高按揭成数(使用按揭保险) |
| 1,000万以下 | 90% |
| 1,000万至1,125万 | 80%-90%(贷款上限900万) |
| 1,125万至1,500万 | 80% |
| 1,500万-1,715万 | 70%-80%(贷款上限1,200万) |
| 1,715万至3,000万 | 70% |
首次置业从价印花税税项表
| 物业价值 | 税项 |
| $4,000,000或以下 | $100 |
| $4,000,000-$4,323,780 | $100＋超逾$4,000,000的款额的20% |
| $4,323,780-$4,500,000 | 1.5% |
| $4,500,000-$4,935,480 | $67,500＋超逾$4,500,000的款额的10% |
| $4,935,480-$6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,000-$6,642,860 | $135,000＋超逾$6,000,000的款额的10% |
| $6,642,860-$9,000,000 | 3% |
| $9,000,000-$10,080,000 | $270,000＋超逾$9,000,000的款额的10% |
| $10,080,000- $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,000-$21,739,120 | $750,000＋超逾$20,000,000的款额的10% |
| $21,739,120以上 | 4.25% |
首次置业的注意事项
1. 置业额外成本
除了要支付首期及印花税，置业人士需要缴交律师费（约$10,000以内）、地产代理佣金（1%）、按揭保险费用及管理费等杂费。而无论你是计划自住还是将物业出租，置业买楼后，亦要预留一笔装修费及清洁费，在收楼后对新购物业进行一系列装修或维修工作。
2. 按揭
第一次申请按揭，除了要留意按揭基本申请文件，还需要了解以下按揭相关基本知识：
| 按揭还款期 | 最长为30年，但银行会根据「人龄」及「楼龄」而调整最终批出的年期。 |
| H按 VS P按 | 在低息时代，由于拆息甚低，大部份供楼人士会选用H按供楼。 |
| 信贷纪录 | 申请人的信贷纪录必须良好，才能顺利申请按揭。 |
| 选择按揭计划 | 要选择最适合及最优惠的按揭计划，最重要货比三家，选择按揭转介公司有助节省上会时间。 |
| 银行会为物业进行估价，如果出现估价不足，按揭贷款额有机会受影响。 |
首次置业FAQs
首置人士购买物业，最高可申请多少成按揭？
答：凭按揭保险，1000 万以下现楼 / 楼花可申 9 成按揭；1000 万 - 1125 万最高 9 成（贷款上限 900 万）；1125 万 - 1500 万为 8 成；1500 万 - 1715 万最高 8 成（上限 1200 万）；1715 万 - 3000 万为 7 成。
首置人士需缴纳的印花税如何计算？
答：印花税按物业价值分阶计算：400 万及以下仅 100 元；400 万 - 432.378 万按超额部分 20% 加 100 元；432.378 万以上至 2173.912 万，税率分 1.5%、2.25%、3%、3.75% 四档；2173.912 万以上税率 4.25%。
首次申请按揭，有哪些关键注意事项？
答：需具备良好信贷纪录；还款期最长 30 年（受「人龄」「楼龄」影响）；低息环境下多选 H 按；需留意银行物业估价（避免估价不足影响贷款额）；建议透过按揭转介货比三家选优惠计划。
首置除了首期和印花税，还需负担哪些额外成本？
答：需预留律师费（约 1 万元内）、地产代理佣金（1%）、按揭保险费、管理费等杂费；收楼后还需准备装修费、清洁费，用于物业装修或维修。
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