香港不少私楼跌至近年低价，过往不少人会羡慕抽中居屋只需低首期便可以上车，其实现时市场上不乏400万楼下的私人楼，只需要40万首期便可以上车。不过，上车前除了首期，还有甚么需要预备？经络按揭为大家介绍上车置业小贴士。
文章重点
香港私楼价格近期跌至近年低位，400万港元以下的私人楼盘不乏，首期约40万港元即可上车。首期金额受多因素影响，包括储蓄状况、金管局最新按揭政策、物业类型及个人财务情况。金管局最新指引显示，住宅物业最高按揭成数一般为七成，按揭保险可最高贷款90%，使部分买家首期降低至一成或更低。居屋则有绿表和白表之分，绿表买家享有5%首期、白表买家需10%。村屋按揭成数较低，最高约八成半。个人财务状况及年龄将影响贷款年期和首期准备，入息需支持每月供款不超过收入50%。文中亦举例屯门NOVO LAND及天水围嘉湖山庄楼盘首期与月供，并建议採用低息高现金回赠按揭计划以减轻负担。经络按揭在香港扎根25年，提供多种按揭及转按服务，协助买家顺利置业。
上车首期受甚么因素影响？
上车置业的过程中，首期多少影响按揭的借贷额，但买楼首期资金的多与少，除了受储蓄影响，还受金管局政策、个人的财务状况及物业类形而影响。
1. 金管局一般按揭政策
一般按揭成数
金管局按揭成数指引 (2024年10月最新修订)
| 物业状况/资产类型 | 楼价 | 最新按揭成数上限 |
| 自用、非自用/公司持有住宅物业、工商舖、车位 | 任何楼价 | 7成 |
按保公司按揭保险成数
按揭保险方面，1,000万元或以下的物业，最高按揭保险成数维持9成，1,000万至1,125万物业，最高按揭成数升至8至9成(贷款上限900万)，1,125万元以上至1,500万元的物业，最高按揭保险成数升至8成，1,500万至1,715万为7至8成(贷款上限1,200万)，1,715万至3,000万最高按揭成数为7成。
按揭保险新制下的最新按揭成数表
| 楼价 | 最高按揭成数 |
| 1,000万以下 | 90% |
| 1,000万至1,125万 | 80%-90%(贷款上限900万) |
| 1,125万至1,500万 | 80% |
| 1,500万-1,715万 | 70%-80%(贷款上限1,200万) |
| 1,715万至3,000万 | 70% |
2. 物业类型
一手、二手私楼首期
私楼的按揭成数与首期比例，除非楼龄太高，银行一般根据金管局的按揭成数处理，1,000万以下的物业最少一成首期。
400至1,000万的私楼首期及按揭成数比较
| 楼价 | 首期(借按保) |
| 400万楼 | $400,000 |
| 500万楼 | $500,000 |
| 600万楼 | $600,000 |
| 700万楼 | $700,000 |
| 800万楼 | $800,000 |
| 900万楼 | $900,000 |
| 1000万楼 | $1,000,000 |
居屋首期
新居屋
如果绿表买家打算买入一手居屋，银行愿意提供高达九成半按揭，购买居屋只需要支付5%首期，假设买入300万居屋，首期只需要15万。如果白表买家打算买入一手居屋，银行提供高达九成按揭，则需要支付一成首期，即30万首期。
二手居屋
然而如果属于二手居屋，原本楼龄较高未必会做到九成按揭。2023年9月放宽资助房屋担保期至50年，二手居屋最长还款期可达30年。
| 新居屋首期/按揭成数 | 二手居屋首期/按揭成数 | |
| 绿表 | 5%/95% | 5%/95% |
| 白表 | 10%/90% | 10%/90% |
村屋首期
村屋与普通私人楼不一样，最高按揭成数为八成半，即至少要预一成半的首期置业。以一个$1,000万的村屋为例，最高按揭成数为八成半，首期入场门槛为150万。
| 楼价 | 按揭成数 |
| 1000万以下 | 85% |
| 1,000万至1,125万元 | 80-85%（上限为900万） |
| 1,125万至1,500万元 | 80% |
| 1,500万以上至1,715万元 | 70-80% （上限为1,200万 ) |
| 1,715万以上至3,000万元 | 70% |
如果不申请按揭保险，村屋一般按揭成数如下:
| 物业状况/资产类型 | 楼价 | 最新按揭成数上限 |
| 自用、非自用村屋单位 | 任何楼价 | 7成 |
3. 个人财务及年龄因素
借款人的个人财务因素及年龄会影响首期支出，列举如下：
- 入息要求：虽然政府已暂停压力测试，但每月供款亦不得多于每月收入的50%。
- 固定收入人士才能借九成按揭：如果借款人属于固定收入人士，才符合九成按揭保险的资格；如果属于非固定收入人士，最高只能承造八成按揭，即要预备两成首期。
- 年龄：银行会以「75-」决定按揭的最长还款年期，一旦借款人的年龄大于45岁，银行有机会不批出30年按揭期，缩短还款期下压力测试要求会更高。如果未能通过测试，首期开支亦需要增加。
400万楼月供要几多钱？热门楼盘实例分析
NOVO LAND
位于新界屯门市中心欣宝路8号，发展商为新鸿基，NOVO LAND 303平方呎单位现时放盘价为265万，首期及每月供款如下:
| 楼价 | 265万 |
| 首期 | $795,000 |
| 每月供款 | $8,073 |
| 入息门槛 | $16,146 |
| 印花税开支 | $100 |
（以7成按揭、实际年利率3.25%及供款年期30年计算，以上例子只供参考。）
嘉湖山庄
嘉湖山庄位于天水围天瑞路8号，发展商为长江实业，近期赏湖居02座低层单位放盘价为386万，其首期及每月供款如下:
| 楼价 | 386万 |
| 首期 | $1,158,000 |
| 每月供款 | $11,759 |
| 入息门槛 | $23,519 |
| 印花税开支 | $100 |
（以7成按揭、实际年利率3.25%及供款年期30年计算，以上例子只供参考。）
买楼首期常问FAQs
买楼首期一般要准备多少钱？
答：首期金额视物业类型、楼价及个人财务状况而定，私楼一般最少需支付约七成楼价的三成，部分按揭保险计划最高可贷90%，降低首期至一成或更低。
按揭成数是什么？如何计算？
答：按揭成数是银行贷款佔物业价值的比例，不同楼价和物业类型会有不同的按揭成数上限，例如1,000万以下楼宇最高可贷90%。
居屋和私楼的首期有何不同？
答：绿表买家购买新居屋可享5%首期，白表买家则需10%；私楼则一般需至少10%首期，视乎按揭成数而定。
个人财务和年龄如何影响按揭申请？
答：银行会根据借款人收入与月供比例（一般不超过50%收入）、固定收入状况及年龄决定按揭成数及贷款年期。
除了首期外，买楼还需要准备哪些额外费用？
答：印花税、律师费、中介费及装修费用等皆为置业必备开支，买家须预先预留资金应付这些杂费。
要减轻置业开支，除了找个楼价较低的单位，其实按揭计划也可以帮手。一个息率较低、现金回赠较高的按揭计划，能够帮助减低你的按揭利息支出。经络按揭转介扎根香港25年，大家如对申请新按揭及转按有任何疑问，或者对申请私人贷款或信用卡有任何问题，欢迎填写表格与我们按揭专员联络，了解最新的按揭利率及银行现金回赠！
作者：经络编辑部
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