【按揭罚息期2026】几时可转按？期内转按有甚么开支？6大细节要留神

大家置业申请按揭贷款时，会发现在银行发出的贷款文件中，列明假如借款人在指定时间内（俗称「罚息期」）提早清还贷款，需要支付额外开支。究竟罚息期如何运作？有甚么细节需要注意？经络按揭转介一次过为你拆解。

罚息期是甚么？

现时大部份银行按揭贷款，均设有一定时间的罚息期，在银行发出的按揭贷款确认信(Facility Letter)中列明罚款，如果借款人在第一年提早还款，需要支付贷款额若干百分比作为罚息，次年及第三年提早还款的罚息则较为轻微。每间银行亦需保障其自身成本效益，在审批成个过程条件，亦有罚息锁定期 ，平衡两者之间，拣选最优惠条件可联络 经络按揭专员。

假设按揭借贷额为400万，现金回赠4万，提早全数还款，银行首年收取「现金回赠+贷款额1%」及第2年收取「现金回赠」的话，首年提前还款的开支便是8万，第2年提前还款，费用便是4万。

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以上只是一般罚息期规则，置业人士申请按揭计划时，更要留意以下与罚息期有关的细节：

按揭罚息期注意事项

1. 罚息期几时完？

假设按揭罚息期为2年，需要完成24期供款后才等于过了罚息期。如果罚息期为3年，即时要完成36期供款才等于过了罚息期。供款单内会有按揭供款期数作参考。

2. 罚息期收费规则银行各异 
 

各银行的罚息期收费各不同，有些银行首年收取贷款额的3%，有些银行则只收取1%，有银行要交回现金回赠，有些银行则毋须扣除，罚息开支可以相距甚远。以600万贷款额计算，现金回赠为1%（即6万），如果银行A的罚息为「贷款额3%+现金回赠」，一旦借款人真的要提前全数还款，开支便是24万（18万+6万），如果银行B的罚息为「贷款额2%」，提前全数还款的开支只需要12万。

3. 留意最低罚款额

部份银行会设立最低罚息额，例如银行首年罚息为「贷款额1%或最低$50,000，以较高者为准」，以400万贷款额计算，罚息便是$50,000而不是$40,000。

4. 罚息计算方法

大部份银行以原有贷款额计算罚息，即当初借400万，罚息便以400万为基数计算，但有少数银行会以剩余还款额为基准计数。

5. 全数还款VS部份还款

按揭提前还款可分为全数还款及部份还款，如果选用部份还款，银行的收费会有不同。

6. 罚息期完结前3个月可申请转按

如果想申请转按，只需要在罚息期前3个月便可开始申请，例如罚息期为2年，即在供款完成第21个月后，便可以申请。

按揭罚息期如何影响提早还款或转按决定？

按揭罚息期是银行为了确保利息收入，规定借款人在开首一段时间内（通常为 2 至 3 年）不得提早还款或转按的条款。这对你的财务决定有以下关键影响： 

1. 提早还款的成本大幅增加 

• 罚息支出：若在罚息期内提早全数或部分还款，银行会收取罚金。 
• 计算方式：通常按贷款额或还款额的百分比计算（如首年 3%、次年 2%），或设有最低罚款额（如 5 万港元）。 
• 回赠退还：银行通常要求借款人按比例或全数退还当初获取的现金回赠。 
• 利息节省有限：由于贷款初期利息佔比最高，罚息往往会抵销提早还款所节省的利息，使成本效益大减。  
 

2. 转按的最佳时机受限 

• 两年定律：香港主流罚息期为 2 年，多数业主会选择在第 24 期供款完成后才申请转按，以避开罚息。 
• 成本考虑：罚息期内转按需支付高额罚金及退还回赠，除非新计划的利率极低或现金回赠极高，否则较难获利。 
• 提前准备：由于转按审批需时，建议在罚息期届满前 3 个月开始向各银行，如 经络按揭 查询最新利率与回赠。  
 

3. 套现与甩担保的障碍 

• 加按套现：若想透过加按提取资金（如装修或再投资），在罚息期内进行同样会触发罚息。 
• 变动成本：虽然部分银行允许在期内「甩担保」而不罚息，但可能会重新计算罚息期，务必与银行确认条款。

建议做法：你可以查阅供款单，若已供款超过 24 期（针对 2 年罚息期计划），通常代表罚息期已完结。

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作者：经络编辑部

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