【负资产2024-2025】4招教你避开最终被银行call loan！一文睇清负资产意思、走势、成因、避免方法

「负资产」一词一直令供楼人士胆战心惊，皆因在1997至2003年期间，很多业主沦为「负资产」。金管局公佈2024年第3季负资产宗数达40,713万宗，达21年新高。究竟负资产意思是甚么？负资产成因是甚么？有甚么方法可避免成为负资产？经络按揭一次过为大家剖析。

负资产最新数字

资料来源：金融管理局

负资产意思

负资产意思是指物业的市值，低于原先借款（按揭）的金额，出现资不抵债的情况。例如当日买入一个600万的物业，申请九成按揭，即贷款额为540万，其后剩余还款额跌至500万，如果届时单位估值低于500万以下，便会成为负资产。

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负资产成因

负资产成因主要涉及两大因素，第一是楼价大幅滑落，第二因素是申请高成数按揭，业主申请九成按揭的话，楼价跌了10%以上便很容易成为负资产行列，如果业主没有申请高成数按揭，未必会成为负资产。

负资产的过去

97年是楼市高峰期，当时银行未有要求银行就按揭借款人进行压力测试，不少买家进行高成数按揭，其后香港遇上金融风暴、2000年科网爆破后，楼市出现大幅下滑，不少供楼人士出现资不抵债情况，2003年更遇上沙士，负资产宗数在2003年第2季出现歷史新高，超过10万多宗。其后沙士过去，楼价回升，负资产慢慢减少，直至2012年，负资产数字才回落至0个个案。

根据金管局公布最新数据显示，2024年第3季负资产个案录得40,713宗，涉及金额2,075.1亿港元。对比第2季录得的30,288宗及1,549.92亿港元，宗数及金额按季分别增加10,425宗及525.18亿港元，宗数创自2003年第4季后即近21年的新高。

负资产新高原因何在？

年初政府撤辣后楼市虽曾轻微反弹，但撤辣效应不继，加上息口高企以及发展商低价推盘，使楼价升幅全已蒸发并且倒跌。根据差饷物业估价署公佈，今年第3季私人住宅售价指数报292.8点，创自2016年第3季即近8年的季度新低，与2021年第3季的歷史高位397.9点相比更急挫逾2成半（26.4%）。自2019年政府放宽按揭保险成数的楼价上限，按揭保险宗数曾于2021年攀升至歷史新高，早几年前採用较高按揭成数的买家比重显着增加，因此现时楼价由高位回落逾2成半，大部份于楼价高企入市并承造较高按揭成数的业主会较大机会跌入负资产，使第3季负资产数字按季上升。

减息周期已经开展，市场料美联储将于11月份及12月份各减息1/4厘，本港息口将进一步回落，加上最新《施政报告》推出多项放宽按揭措施，为楼市带来提振作用，并加快用家及投资者入市步伐。近期不少发展商已提价推售新盘及余货单位，料楼价有望于年底止跌回稳，负资产个案亦有机会高位回落。

负资产与银主盘有关系？

银主盘的意思是业主持续一段时间未有依时还款，而遭承按人循法律途径收回物业，将其拍卖或放售，从而抵销按揭债务。不少人认为楼市调整，便会出现大量负资产人士，其后银主盘便会增加，其实负资产与银主盘没有直接关系，即使是负资产人士，只要仍有工作及有能力还款，物业不会变成银主盘。

成为负资产会被银行「call loan」?

负资产数字攀升不代表业主无力供款，自2010年压力测试措施推出后，本港业主还款一直处于稳健水平，绝大部份业主的供款能力仍稳健。只要借贷人每月准时还款，一般情况下银行不会向负资产人士「call loan」。

伸延阅读：银行甚么情况下会call loan？

为甚么选用银行职员贷款或按揭保险计划的个案会容易出现负资产？

银行员工贷款计划的好处是利息特低而且批核快速，员工可以借取高达10成的按揭。当楼价下跌时，便容易成为负资产。至于按揭保险计划在近年放宽措施下，只要是楼价1,000万以下的物业，可申请高达九成按揭，在高成数按揭的情况下，也容易出现负资产。

业主不还按揭银行的处理手法

如果业主有一期没有还款，银行通常先会致电还款，如果两2至3个月没有还款，才会发信提醒。如果当业主未有动静，银行便会发破产令，收楼后把物业拍卖。

如何避免成为负资产？

要避开成为负资产，一般有以下办法：

1.避免借尽按揭成数

在楼价1,000万以下，如果使用按揭保险，最高按揭成数可高达九成。不过，楼价只要下滑10%，便会成为负资产，如果按揭成数为八成以下，则会较为安全。

2. 买入价贴近市价

准买家购买物业时，买入价尽量不要高出市价太多。当楼价回调整，物业估值会较易急速下跌，最后出现负资产。

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