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经络按揭mReferral_Column - Ｈ按业主何时才可以低于封顶位供楼？

2024.10.17

上月本港银行下调最优惠利率（P），不论是使用H按或是P按的业主，供楼开支亦已进一步减低。其实除了银行减P之外，当HIBOR跌至某个水平，使H按实际按息低于封顶息率，H按业主亦可即时悭息，那么要什么时候才会出现这个情况？

先理解H按与HIBOR的关系，H按是以HIBOR（银行同业拆息）为基准的一种按揭计划，一般以「H+固定百分比」计算。另外，H按设有与P按计划相同的封顶息率，一般以「P-固定百分比」计算。当「H+固定百分比」与封顶息率不对等时，业主便会以两者当中较低的息率供楼。因有「进可攻、退可守」优势，现时近9成按揭客户倾向选择H按计划。

市场主流的H按计划一般都是以「H+1.3%」计算利息，封顶息率方面，以市佔率最多的两间大型银行为例，他们的封顶息率为「P-1.75%」，P为5.625%，即实际封顶息率为5.625%-1.75%=3.875%。

近期1个月HIBOR为4%左右，以「H+1.3%」计算，实际利率为4%+1.3%=5.3%，因为高于封顶息率3.875%，H按业主便以两者当中较低的息率，即封顶息率3.875%供款。以贷款额500万元，年期25年，如以封顶息率3.875%计算，每月供款$26,048。

当「H+1.3%」低于3.875%，即HIBOR低于2.575%（3.875%-1.3%），业主便可低于封顶息率3.875%供款。假设HIBOR跌至2%，实际利率为2%+1.3%=3.3%，以3.3%按息计算，每月供款将会下跌$1,550至$24,498。如果HIBOR持续下跌，每月供款亦会进一步下降。

近期HIBOR受季结因素，加上股市畅旺带动资金需求而维持高水平，相信HIBOR跌至2.575%以下仍需要一段时间，不过随着季结过后以及美国减息周期开始，拆息中长期亦将会反覆回落。如阁下想节省更多利息开支，不妨考虑近期大型银行推出的定息按揭计划，当中有4个定息年期供选择，分别为2、3、4及5年，定息期年利率介乎3.15厘至3.35厘，息口比现时H按或是P按的3.875厘为低，可即时达到悭息效果。