自政府全面撤辣后,楼价及交投即时止跌回升。「小阳春」曾出现,惟次季尾楼市再度放缓,楼价连升2个月后转跌。按揭市场亦不平静,因息口高企以及经济未完全復甦,银行对按揭业务取态偏向审慎,笔者将从以下方向概括今年上半年的按揭市场。
1. 撤辣后楼市回暖 带动按揭需求上升
2月份政府放宽按揭成数楼价上限,以及全面撤销所有住宅印花辣税。自新政策推出后,楼市交投即时回升,按揭宗数亦同步增加。根据金管局住宅按揭统计资料显示,今年5月份新取用按揭贷款金额及宗数创7个月新高,连升3个月。
2. 新盘主导市场 一手按揭佔比创近20年高位
今年新盘主导市场,一手按揭佔比亦被带动上升。根据金管局资料显示,撤辣后的首3个月(3月至5月份),新批出按揭个案中,一手按揭佔比维持于30%以上水平,并为逾20年的佔比新高。
3. 拆息高企 港P不变 按息维持逾16年高位
美联储连续7次宣布基准利率不变,香港银行同样维持最优惠利率P不变。自去年5月份至今,香港一个月拆息一直高于普遍银行H按计划的封顶息率,而上半年拆息继续徘徊4厘以上水平,普遍新造按揭息率继续维持4.125厘即逾16年高位。
4. 高息口及低回赠 转按宗数跌至歷史新低
受拆息高企及楼市下行影响,银行基于成本、边际利润以及风险管理等因素,逐步削减优惠回赠,转按诱因大幅下降,导致转按需求急跌。根据金管局资料显示,首5个月新批转按金额及宗数比去年同期下跌约四成半,宗数更创下自2003年即22年有记录以来的首5个月新低。
5. 首季负资产个案突破3万宗 创20年新高
楼价由去年5月开始连跌10个月,并由2021年高位回落逾2成,加上近几年採用8成或以上按揭的买家比重显着增加,使负资产个案再次攀升,今年首季负资产个案录得32,073宗,创2004年第1季后(40,020宗)即20年的季度新高。
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