![](media/images/blog/2024_K26_一文拆解二按貸款.jpg)
想申请高成数按揭,除了可透过按揭保险计划,亦可考虑申请二按贷款。所谓二按,即是买家向银行申请一按后,再向财务公司或发展商申请的贷款(二按提供者需先得到一按银行同意),近年主要出现在发展商的付款计划中,部分发展商指定的财务公司会推出二按计划,为买家提供另一种付款选择。值得一提,如非发展商指定的财务机构需要遵守《放债人条例》,需要获得放债人註册办事处的牌照发出的放债人牌照。
根据金管局住宅按揭资料显示,2002年9月份,涉及二按贷款宗数曾高达2,150宗,创有记录高位,并且佔新批出按揭比例31.7%,同创有记录佔比高位。不过,近年越来越少买家选用二按计划,自2021年12月已开始跌至每月不足100宗,今年3月份更跌至18宗,创近13年的低位。
二按数字长期处于低水平,究其原因不外乎以下几点。首先,2019年「林郑plan」推出前,楼价1,000万元以上的物业的按揭成数最多只有5成,期后政府逐步放宽按揭成数,现时不论现楼或楼花物业,均可透过一般银行申请较高按揭成数,即楼价3,000万元或以下可借最高7成,透过按揭保险计划更可承造更高按揭,因此申请二按贷款诱因大幅下降。
另外,有人或对发展商二按有误解,以为财务机构不受金管局规管,很容易可通过入息审查。但事实上,准买家须先通过一按银行的审批,方可向由发展商安排的指定金融机构申办二按。一按银行在计算入息时,会将一按贷款按息连同二按贷款利率中较高时段之按息一起计算。因此入息门槛大为提高。
现时市场上仍有部分买家有二按需要。但要注意,发展商提供的二按贷款计划一般设有爲期约2至3年的低息蜜月期,息口可低至1至3厘,但蜜月期过后,利率往往会急升至P或以上。此外,二按贷款按揭还款期最长一般为25年,较一按最长30年还款期短,意味每月供款相对亦会较高,供款压力大增。最后亦要注意,因买家须先通过银行审批一按,才可再向金融机构申请二按,建议要预留更多时间处理按揭事宜。
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