【私楼按揭2023】买二手私楼可借九成按揭是必然？拆解私楼按揭成数、现金回赠、按揭息率

二手私楼实用率一般较高，除了吸引上车一族买入自住，优质楼龄高私楼更具备收购潜力，多个物业仍获多个财团收购。买入现成私楼如果选用按揭保险，按揭成数最高可借取九成按揭，但其实并非必然，经络按揭今次为大家介绍购买二手私楼的按揭申请重点，包括按揭成数上限、现金回赠、银行按揭息率等。

二手私人楼有甚么好处？

相比一手私楼，二手私楼有以下好处：
1. 相比一手私楼有溢价，二手私楼的价格需要与同区其他楼价比较，业主开价较接近市价
2. 管理费较低：二手私楼如果属于大型屋苑，一般亦会设有泳池、健身室、儿童游戏室等，而且管理费会较一手私楼相宜。

3. 实用率较高：旧式私楼的实用率一般比一手私楼为高。

4. 地点可以选择：一手私楼的地点会有限制，不少位于新开发区，二手私楼选择多，而且可以睇楼，了解物业的坐向及附近环境。

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私楼按揭的按揭成数

一般按揭成数VS按揭保险

不少想买私楼的新手买家心里总有疑问：按揭首期点计？根据现时金管局2023年最新公佈的按揭成数指引，住宅方面，1,500万或以下的住宅最高可承造7成按揭，1500万以上−1,750万以下可借60%-70%(贷款额上限1,050万港元)，1,750万−3,000万可借60%，3,000万以上−3,600万以下可借50%-60%（贷款额上限1,800万港元），3,600万或以上为50%。非住宅按揭成数由现时5成调整至6成，以资产水平审批的按揭，不论住宅或非住宅将由4成调整至5成。有关措施将于2023年7月7日即时生效。

如果置业人士购买私楼想借更多的按揭成数，需要申请按揭保险。现有私楼可以选用按揭保险新制，1,000万以下最高按揭成数九成，1,000 万以上至1,125万以下最高按揭成数80%-90%(贷款上限为900万港元)。

*只适用于（i）所有抵押人于申请时并未持有任何香港住宅物业及（ii）所有申请人须为固定受薪人士 （请参阅有关合资格准则所列出最高供款比率的要求）

不过，如果买家打算买入私楼出租，除了不能申请按揭保险，按揭成数更会调整至最高五成。

二手私楼按揭的压力测试

2010年开始，银行在审批按揭时，不仅要确认申请人的供款与入息比率不超过50%，同时也要假设在利率上升两个百分点后，申请人的供款与入息比率不会超过60%，以确保其还款能力充足。此项测试要求曾一度由加息2%变为加息3%，直到2022年9月才重新放宽至加息2%。

二手私楼按揭最长还款期

在香港置业申请按揭，金管局规定最长按揭还款期为30年，不过银行批核按揭时，仍会受「人龄」及「楼龄」影响。二手私楼按揭的最长还款期通常为30年，但会受到物业年龄（楼龄）和借款人的年龄（人龄）的限制。现时银行一般会以「75-楼龄」决定最长还款年期，如果楼龄已经超过45年，银行未必会批准30年还款期。个别银行会考虑以更高的弹性批核按揭还款期，尽量延长借款人的还款期，详细情况可以向按揭转介公司谘询。

此外，银行也会考虑借款人的年龄作为最长还款期的批核因素，并同样以“75-”作为指标。如果申请人在45岁以上，银行也有可能缩减按揭还款年期。如果借款人已到达一定年龄，可考虑加入较年轻的担保人，银行便会以后者的年龄作为批核标准，让借款人更容易通过银行的批核。

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二手私楼按揭的罚息期

大部份私楼按揭均设有罚息期，不同银行对罚息的收费方式有所不同。有些银行在首年收取贷款额的3%，而有些银行只收取1%，还有一些银行则要求返还现金回赠，而其他银行则不需要扣除回赠。因此，不同银行之间的罚息支出可能会有很大的差异。

二手私楼按揭的现金回赠

银行为了抢佔二手私楼按揭市场，会推出高现金回赠的按揭计划，2023年按揭现金回赠可达2.5%以上。现金回赠的多寡，会根据私楼质素、贷款额及借款人而决定。如想知道自己能获得几多现金回赠，欢迎与按揭专员联络。