【案例分析】如何使用供樓按揭計算機？一文睇清如何計出每月還款額+上會開支

按揭計算機是不少人常用的按揭工具，只要輸入物業樓價、按揭成數、利率、供款年期，便可以知道每月供款及能否通過壓力測試。經絡按揭今次為大家剖析按揭計算機如何使用，輸入樓價及按揭資料時有甚麼要注意的地方，以及使用按揭計算機 好處及盲點，買樓上會自然更有信心。

按揭計算機要輸入的資料

1. 樓價

樓價是影響買樓負擔能力及按揭供款的最大因素之一，運用按揭計算機時，首要輸入樓價資料。例如想買入800萬物業，便輸入$8,000,000，想買入400萬物業，便輸入$4,000,000。

2. 按揭成數

買樓下一步是考慮會否全額付款full pay，如果想申請按揭，要輸入按揭成數。按揭成數是指按揭貸款額佔樓價的百分比，如果想借六成，便輸入60%，如果想借九成，便輸入90%。輸入按揭成數後，按揭計算機右面會顯示出向銀行借取的貸款額，例如輸入樓價800萬及在按揭成數輸入90%，右邊的貸款額便顯示出720萬（$7,200,000）。

3. 按揭保險費

按揭計算機按揭成數下方有「按揭保險費」一項，如果按揭成數超出金管局要求的最高按揭成數，便需要支付按揭保險費。金管局現時規定，如果按揭申請人以入息申請按揭，樓價1,000萬以下的物業，最高按揭成數為六成（貸款額上限500萬）；1000萬或以上的物業，最高按揭成數為五成。如果想借取更高按揭成數，便可能需要繳交按揭保險費，以800萬借九成的物業、還30年為例，每月供款要額外增加$1,592。

4. 按揭計劃

在按揭計算機選擇好按揭成數後，下一步是輸入按揭計劃的按揭利率。按揭利率可選擇P或H及「+」或「-」，以現時最普遍的H+1.3%、H為2.9%為例，實際按息為4.2%，可以直接輸入4.2%計算。P為Prime rate (最優惠利率)，是計算按揭利率的一個基準，H為HIBOR（香港銀行同業拆息）﹐每天早上更新。

5. 還款年期

之後一步要計算按揭的還款年期，金管局規定按揭最長還款為30年，還款期愈長，每月供款便愈少，現時按揭借款人一般會借盡30年。不過如居屋、綠置居、白居二等一些資助房屋，最長還款期只有25年，或者個別物業亦未必能借盡30年。

6. 二按計劃（如有）

如果有申請發展商二按計劃，可以在按揭計算機中的二按計劃輸入「按揭成數」或貸款額。

7. 按揭以外的置業成本

按揭計算機顯示的結果

輸入以上所有資料，按揭計算機左邊會即時顯示出結果，當中包括每月還款額、全期置業總支出、首期、壓力測試要求、總貸款額、總利息、置業成本等。

1. 每月還款額

每月還款額是每一個要還的貸款額，當中已包括利率及按揭貸款，如果選擇把按保費用加借在每月供款，每月還款額也包括按保費用在內。假設樓價800萬借取九成按揭、按揭利率4.2%、還款期為30年計算，按揭保險費用輸入「借款月供」，每月供款為$36,970。

2. 壓力測試

按揭計算機顯示的結果更包括壓力測試，壓力測試是指假設利率上升2%時，每月供款不得高於月入60%。從以上例子計算，即原本按揭利率為4.2%，銀行「假設利率」為4.2%+2%= 6.2%，每月入息要求為$77,171。

按揭計算機有甚麼好處？

1. 免費初步評估自己的負擔能力

置業前使用按揭計算機可以預先知道自己能負擔多少樓價，每月按揭要供幾多錢，並知道廿幾、三十年按揭還款的詳細情況。

2. 計算出額外的主要置業開支

除了按揭利息的開支，全能的按揭計算機還可以計算出印花稅開支如AVD從價印花稅、SSD額外印花稅及BSD買家印花稅的金額，以及可輸入代理佣金、律師費及裝修費，計算出置業總開支。

3. 加按、轉按預算都計得出

除了買樓的新造按揭，按揭計算機還可以為已有按揭在身人士計算轉按及加按的成本，只要在加按或轉按計算機中輸入現時剩餘貸款、按揭利率、還款年期，以及轉按後的物業市值、貸款額、按揭利率、還款年期等資料，便能知道轉按後是否能夠慳息。

按揭計算機的盲點

按揭計算機免費易用，但為甚麼仍需要人手處理按揭申請？每一個財務工具都有其盲點，按揭計算機也不例外，原因如下：

1. 銀行估價不足

正如上文所言，只要在按揭計算機中輸入樓價等資料，便能得出每月還款的結果，不過在實際運作上，當銀行實際審批按揭時，會根據物業的估價而處理按揭申請。假設買家打算買入放盤價為800萬的物業，承造九成按揭，理論上首期只需要80萬，但如果銀行估值只有750萬，便只能借取675萬。

2. 個人因素影響按揭成數

雖然理論上按揭成數高達九成，但仍會受多項因素影響，例如本身並非固定受薪人士，或者物業屬於村屋等，均無法借取九成按揭。所以按揭計算機未必能反映申請按揭時所獲得的按揭成數。

3. 還款期未必能借盡30年

使用按揭計算機時，理想把按揭還款年期設定為30年，但如涉及資助房屋，最長還款年期只有25年。又或者一些樓齡超過45年的物業，最長還款年期也不能達至30年。

4. 現金回贈高於1%的影響

銀行為搶按揭市場生意，不時會推出高現金回贈吸客，但金管局指引規定，若現金回贈超過住宅按揭貸款額的1%，在計算按揭成數時，要將整筆回贈包括在貸款額內。假設按揭貸款額為500萬，現金回贈為2%，即可領取10萬貸款額，其按揭貸款額為600萬-10萬=590萬，所以要手動在貸款額中輸入590萬。

5. 壓力測試個別情況更嚴謹

一般情況下，壓力測試的計算方法是把利率增加2%計算，但個別情況例如收入來源、自用／非自用等情況，均會導致壓力測試更為嚴格，如屬此類情況人士，最好直接向按揭專員了解，置業便能夠準備充足。