最近有发展商减价出售新盘货尾单位，吸引大批准买家参观，其实过往不少发展商会为货尾单位提供优惠。究竟选择货尾还是二手楼较为适合？经络按揭为大家介绍选购楼花的注意事项及按揭攻略。
为甚么会出现新楼货尾？
市场上出现新楼货尾，主要有以下两个原因：
1. 买家挞订
买家与发展商签署临时买卖合约后，要在指定时间内付清余额，如果未能缴付余额，便会被视为放弃交易，发展商会再把单位重售，这些挞订单位成为货尾其中一个源头。
2. 发展商持货
发展商会把物业的优质盘先持货再静待时机出售，成为货尾其中一项原因。
新楼货尾按揭成数
自从2023按揭成数放宽后，不论是楼花货尾还是现楼货尾，均可以申请同一样的按揭成数：
1. 一般按揭成数上限
任何楼价 | 按揭成数上限：70% |
2. 按揭保险计划 (适用于物业价格$3,000万或以下)
| 住宅物业价值 | 按揭成数上限 |
| $400 万以上至$1,000 万 | 80% 或 90%* |
$1,000 万以上至$1,125 万以下 | 80% 至 90%* (贷款额上限$900万) |
$1,125 万或以上至$1,500 万 | 80% |
$1,500万以上至$1,715万 | 70%-80%(贷款上限$1,200万) |
$1,715万以上至$3,000 万 | 70% |
*只适用于（i）所有抵押人于申请时并未持有任何香港住宅物业及（ii）所有申请人须为固定受薪人士
货尾有甚么种类？
新楼货尾主要有2种，分别为楼花货尾，二是现楼货尾，两者最大分别是落成后楼宇的折旧问题。如果介意楼宇折旧问题，买家可选择仍在楼花期的货尾单位，好处是与其他买家在物业落成时收楼。而且相对于第一批买入的买家，货尾单位可以等待入伙时间较短。
至于如果想买入现楼货尾的买家，要留意新盘是何时已入伙，如果落成年期较长，业主收楼时可能会发现单位内的装修有点旧。若已落成数年之久，物业会因为长期没人住，可能变得较为残旧，或是有其他肉眼看不到的问题，建议找人验楼，以了解单位内部情况。
| 楼花货尾 | 现楼货尾 | |
| 入伙时间 | 根据收楼日期入伙 | 可在短期内入住 |
| 单位状况 | 较少出现折旧 | 可能出现折旧，或是有其他肉眼看不到的问题，建议找人验楼，以了解单位内部情况。 |
新楼货尾及二手楼，哪样较好？
除了选择一手楼货尾，市场上二手楼亦有不少好选择，究竟要选择货尾还是二手楼？以下是一手货尾与二手楼的比较：
| 一手货尾 | 二手楼 | |
| 售价 | 发展商会列出售价，不能议价。 | 准买家可以向业主议价。 |
| 付款方法 | 发展商会提供多项付款方法，例如即供、建筑期、发展商一按、二按等。 | 一般临时买卖合约支付3%-5%订金，再于签署正式买卖合约时支付楼价10%金额，再于收楼时支付余额。 |
| 地产代理佣金 | 由发展商支付 | 由买家支付 |
| 入伙日期 | 买家要留意入伙时间，如果入伙已久的现楼货尾，除了内部单位可能出现折旧，有需要可找专业人士验楼。如果属于楼花货尾，则要留意收楼时间。 | 根据临约指定的成交期收楼。 |
| 申请按揭 | 可选用按揭保险，最高可做9成按揭。 | 可选用按揭保险，最高可做9成按揭。 |
| 估价 | 银行一般根据发展商合约价进行估价。 | 需要找按揭转介公司或银行估价，银行会根据物业质素附近物业成交决定估价。 |
| 单位状况 | 楼花货尾: 由于物业未落成，需要留意售楼说明书及示范单位进行研究。 现楼货尾：一般在指定时间内参观单位。 | 如果属于交吉单位，地产代理会带准买家上门睇楼。 如属于连租约单位，未必能睇楼。 |
| 保养 | 个别发展商可能提供1至2年的维修期，如果单位出现问题，可找对方处理。 | 如成交后才发现问题，买家很大机会需要由自己承担。 |
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