打算趁楼价回调买楼上车，但不知供楼利息计算方法？其实供楼利息受一篮子因素影响，包括楼价、利率、还款期、按揭成数等。本文为大家拆解买楼供楼利息的影响因素、计算方法，以及香港过往按揭利率走势。
文章重点
想趁楼价回调买楼上车，却不懂供楼利息怎么算？供楼利息受楼价、利率、还款期、按揭成数等影响，利率、楼价、按揭成数、还款年期上升，利息都会增加。2025年11月香港多家银行下调最优惠利率，如滙丰、恒生调至5%。回看歷史，90 年代香港按息曾达12 厘，30年平均约 4 厘多。想悭息可选 Mortgage-Link（按揭存款挂鈎计划），或及时转按降低利息成本。
香港最新最优惠利率(2025年11月更新)
| 银行 | 最优惠利率(9月18日或之后公佈) | 最优惠利率(10月30日或之后公佈) | 生效日期 |
| 滙丰银行 | 5.125% | 5% | 10月31日 |
| 恒生银行 | 5.125% | 5% | 10月31日 |
| 中银香港 | 5.125% | 5% | 11月3日 |
| 渣打银行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 东亚银行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 花旗银行 | 5.375% | 5.25% | 11月4日 |
| 交通银行 | 5.375% | 5.25% | 11月4日 |
| 大新银行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 信银国际 | 5.375% | 5.25% | 11月4日 |
| 工银亚洲 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 招商永隆 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 创兴银行 | 5.375% | 5.25% | 11月4日 |
| 南洋商业银行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 集友银行 | 5.375% | 5.25% | 11月6日 |
| 建设银行 | 5.5% | 5.375% | 11月4日 |
| 大众银行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 上商银行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 星展银行 | 5.375% | 5.375% | 9月26日 |
| 富邦银行 | 5.5% | 5.375% | 11月3日 |
| 华侨银行 | 5.625% | 5.500% | 10月31日 |
供楼利息如何计算？
每月供楼利息多寡受按揭利率、楼价、按揭成数及还款年期左右，列举如下：
- 按揭利率上升：供楼利息增加
- 楼价上升，首期不变，借贷额增加：供楼利息增加
- 按揭成数增加：供楼利息增加
- 还款年期延长：供楼利息增加
假设银行的按揭利率计划为H+1.3%，锁息上限为P-1.75%(P=5%)，实际按息便是3.25%。以500万贷款额为例，以30年期还款，供楼总利息预计为$2,833,714。由于供楼利息受多项因素影响，按揭计算机便可计算出预期的供楼利息开支。
回顾香港按揭利率走势
90年代按息曾达12厘
「经络按揭息率指数」(简称「MMI」)覆盖全港银行息率、31年数据库、逾11,000亿元的按揭金额，反映普遍按揭客户一般可承造到之最新实际按息水平，成为业主承造按揭时的按息重要参考指标，回看MMI的歷史数据，原来在90年代，供楼利率曾经达11、12%。
在90年代，业主需要使用最优惠利率计价的按揭计划供楼，MMI显示的供楼利率一直高企，1990年4月曾经高达12%，其后回落至单位数字，但94至96年又增加至10%多水平。在98年，供楼按息更再升至高位11%。在90年至99年期间，平均供楼按息达9.8%。
30年平均供楼利率4厘多
踏入2000年，供楼按息才逐步下调至两厘多至四厘多，2004至05年，银行引入香港同业拆息作为基准利率，为按揭市场提供更多选择。金融海啸后，各国推行量化宽松政策，在热钱流入香港，银行想抢按揭生意，在低息环境下，亦刺激了香港楼价上升。
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教你悭息2招
1. Mortgage-Link
Mortgage-Link（按揭存款挂鈎计划）是近年银行提供的按揭产品时的附带项目，为贷款人提供高息储蓄户口，息率与按揭贷款利率相同。假设按揭贷款实际利率为1.9%，按揭存款挂勾户口的利率亦同样为1.9%。按揭利息上升，Mortgage-Link的息率也会同时上升，可以做到悭息效果。Mortgage-link另一好处是属于活期存款户口，当有资金需要，可随时提款以应付紧急开支，所以适合存放备用资金，节省利息开支。
2. 转按
过往有不少新盘买家选择发展商按揭，在「蜜月期」过后，是以P+1%、P+2%等按揭计划供款，由于这些计划的利息开支一早比市场上的按揭计划为多，当最优惠利率上升，这些人士的供楼负担更大，最好尽快转按减低利息成本。
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作者：经络编辑部
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