【按揭计算机2025】点用供楼计算机？每月还款额计算方法+盲点

按揭计算机是不少人常用的按揭工具，只要输入物业楼价、按揭成数、利率、供款年期，便可以知道每月供款及能否通过压力测试。经络按揭今次为大家剖析按揭计算机如何使用，输入楼价及按揭资料时有甚么要注意的地方，以及使用按揭计算机 好处及盲点，买楼上会自然更有信心。

按揭计算机要输入的资料

1. 楼价

楼价是影响买楼负担能力及按揭供款的最大因素之一，运用按揭计算机时，首要输入楼价资料。例如想买入800万物业，便输入$8,000,000，想买入400万物业，便输入$4,000,000。

2. 按揭成数

买楼下一步是考虑会否全额付款full pay，如果想申请按揭，要输入按揭成数。按揭成数是指按揭贷款额佔楼价的百分比，如果想借7成，便输入70%，如果想借九成，便输入90%。输入按揭成数后，按揭计算机右面会显示出向银行借取的贷款额，例如输入楼价800万及在按揭成数输入90%，右边的贷款额便显示出720万（$7,200,000）。

3. 按揭保险费

按揭计算机按揭成数下方有「按揭保险费」一项，如果按揭成数超出金管局要求的最高按揭成数，便需要支付按揭保险费。

4. 按揭计划

在按揭计算机选择好按揭成数后，下一步是输入按揭计划的按揭利率。按揭利率可选择P或H及「+」或「-」，以现时最普遍的H按计划H+1.3%、拆息为4%为例，实际按息为4.3%，可以直接输入4.3%计算。P为Prime rate (最优惠利率)﹐是计算按揭利率的一个基准，H为HIBOR（香港银行同业拆息）﹐每天早上更新。

5. 还款年期

之后一步要计算按揭的还款年期，金管局规定按揭最长还款为30年，还款期愈长，每月供款便愈少，现时按揭借款人一般会借尽30年。

6. 二按计划（如有）

如果有申请发展商二按计划，可以在按揭计算机中的二按计划输入「按揭成数」或贷款额。

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按揭计算机显示的结果

输入以上所有资料，按揭计算机左边会即时显示出结果，当中包括每月还款额、全期置业总支出、首期、压力测试要求、总贷款额、总利息、置业成本等。

1. 每月还款额

每月还款额是每一个要还的贷款额，当中已包括利率及按揭贷款，如果选择把按保费用加借在每月供款，每月还款额也包括按保费用在内。假设楼价800万借取九成按揭、按揭利率4.2%、还款期为30年计算，按揭保险费用输入「借款月供」，每月供款为$36,970。

2. 入息要求

根据现时金管局规定，每月按揭供款不得高于月入50%，而有关入息要求亦会显示在按揭计算机之中。

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按揭计算机有甚么好处？

1. 免费初步评估自己的负担能力

置业前使用按揭计算机可以预先知道自己能负担多少楼价，每月按揭要供几多钱，并知道廿几、三十年按揭还款的详细情况。

2. 计算出额外的主要置业开支

除了按揭利息的开支，全能的按揭计算机还可以计算出印花税开支，以及可输入代理佣金、律师费及装修费，计算出置业总开支。

3. 加按、转按预算都计得出

除了买楼的新造按揭，按揭计算机还可以为已有按揭在身人士计算转按及加按的成本，只要在加按或转按计算机中输入现时剩余贷款、按揭利率、还款年期，以及转按后的物业市值、贷款额、按揭利率、还款年期等资料，便能知道转按后是否能够悭息。

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按揭计算机的盲点

按揭计算机免费易用，但为甚么仍需要人手处理按揭申请？每一个财务工具都有其盲点，按揭计算机也不例外，原因如下：

1. 银行估价不足

正如上文所言，只要在按揭计算机中输入楼价等资料，便能得出每月还款的结果，不过在实际运作上，当银行实际审批按揭时，会根据物业的估价而处理按揭申请。假设买家打算买入放盘价为800万的物业，承造九成按揭，理论上首期只需要80万，但如果银行估值只有750万，便只能借取675万。

2. 个人因素影响按揭成数

虽然理论上按揭成数高达九成，但仍会受多项因素影响，例如本身并非固定受薪人士，或者物业属于村屋等，均无法借取九成按揭。所以按揭计算机未必能反映申请按揭时所获得的按揭成数。

3. 还款期未必能借尽30年

使用按揭计算机时，理想把按揭还款年期设定为30年，但如涉及资助房屋，最长还款年期只有25年。又或者一些楼龄超过45年的物业，最长还款年期也不能达至30年。

4. 现金回赠高于1%的影响

银行为抢按揭市场生意，不时会推出高现金回赠吸客，但金管局指引规定，若现金回赠超过住宅按揭贷款额的1%，在计算按揭成数时，要将整笔回赠包括在贷款额内。假设按揭贷款额为500万，现金回赠为2%，即可领取10万贷款额，其按揭贷款额为600万-10万=590万，所以要手动在贷款额中输入590万。