在香港买楼申请按揭，根据金管局现行规定，最长按揭还款年期可长达30年。然而银行实际批核上，其实会根据楼龄、人龄、物业类型、是否借按保等因素而决定能否批出30年还款期。经络按揭今次为大家拆解这几项因素如何影响按揭年期的长短。
按揭还款年期需要考虑甚么因素？
影响每月入息要求
政府现时虽然暂停压力测试，但买家仍要通过「供款佔入息比率」，即每月供款额不得超过收入的5成。以楼价800万元，按揭成数9成，按息4.125厘爲例，如果选择借25年，每月入息要求至少77,006元；若选择借30年，每月入息要求则可降低7,216元至69,790元。换言之，还款期越长可降低入息要求。
每月供款额愈低
供楼开支是另一个主要考虑因素，还款期越长，每月供款额越低。以上述同一例子爲例，选择借25年，每月供款38,503元；若选择借30年，每月供款减少3,608元至34,895元，现时高息环境下，不少买家选择摊长还款期，减低每月供款压力，但需留意利息开支将相应地增加。
楼龄
按揭最长还款期 | 一般私楼（新楼、旧楼）
现时大部份银行以「75-楼龄」计算物业方面的最长还款年期，例如住宅单位楼龄已届50年，最长还款年期便为25年。不过个别银行会以「80-」计算，仍有机会做到30年还款期。如果按揭申请人要借取按揭保险，按保公司通常要求以「75-」计算最长还款期。
按揭最长还款期 | 村屋
如果属于村屋，在无需申请高成数按揭情况下，仍有机会以「80-楼龄」计算最长还款期。但如果是申请按保，则要以「55-楼龄」计算。
按揭最长还款期 | 资助房屋
对于一些未补地价的资助房屋，过往的最长还款期为25年。然而，2023年政府宣佈延长资助房屋的担保期，不论是一手或二手居屋、绿置居及租置公屋，最长还款年期已延伸至30年。至于房协的资助房屋及市建局的资助房屋，银行通常亦以「75减」或」80减」计算按揭年期。
按揭最长还款期 | 工厦／商舖／写字楼／独立车位
工厦、商舖及写字楼的按揭最长还款期为20年，独立车位最长为15年，合契车位最长则可做到30年。
人龄
银行除了要计算楼龄，也会计算借款人的岁数，并以「75减」最长还款期，个别银行会以「80减」计算。如果买入居屋，个别银行会以「99减」计算最长还款年期。例如一个80岁的借款人，最长还款年期为99-80=19年。如果涉及两名业主，或者涉及担保人时，银行会以较年轻的人士作计算基础。
在实际批核按揭时，银行会同时比较楼龄及人龄，并以取其低者为准。假设借款人申请私楼按揭时已年届60岁，物业楼龄为50年，银行约以标准的「75-」进行审查，最长还款年龄为15年不是25年。
申请按揭时如想知道银行大概会批出几多最长还款年期，欢迎填写按揭申请人资料以及物业资料，由经络按揭转介团队为你们免费计一计数。
按揭还款年期FAQs
1. 现时香港平均按揭还款年期是多少？
2024年香港按揭供款，平均约为27.25年。
2. 按揭年期上限是多少？
香港银行按揭年期上限是30年。
3. 按揭借30年及9成按揭，是否必然？
并非必然，按揭的最长还款期及按揭成数均受申请人及物业质素所影响，详情可向我们查询。
4. 我可用甚么工具计算每个按揭还款年期下的每月供款？
可使用按揭计算机，输入按揭年期等资料，便能知道按揭每月供款。
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