【按揭保险计划2024】按保计划最新安排 合资格业主个别情况可出租物业！内文有详情

金管局楼宇按揭成数指引规定，银行借出按揭的成数上限为7成，不过置业人士如果遇上首期不足，可申请按揭保险，最高成数可达9成。本文为大家介绍按揭保险计划的最新按揭成数、保费、申请文件及退保注意事项。

最新消息：特殊情况下有按保物业可申请把物业出租(2024年8月8日起生效)

香港按证保险有限公司宣布由今年 8 月 8 日起，在按揭保险计划下设新安排，按个别情况考虑批准合资格业主将自住的物业出租，以协助他们应付因个人或家庭处境转变带来的特别需要。业主如有以下情况，便可经银行申请豁免按保计划下的业主自住要求，将物业出租：
1. 业主家庭将有新生婴儿或领养儿童，导致住屋要求改变；
2. 业主失业，因而需要更具弹性的住屋或财务安排；或
3. 业主有其他特别需要出租物业，而本身在相关物业已自住最少 12 个月。

申请要求

作出申请的业主必须提供以下资料：

1. 提交已签署的声明书
2. 提供相关的证明文件或说明其申请豁免自住的原因

甚么人士申请不获接纳？

一般而言，若业主除按保计划下的物业以外，拥有其他香港住宅物业，其申请不会被接纳。

申请豁免的业主需要遵守甚么守则？

申请获得批准的业主，需承诺在豁免生效期间以香港为主要居住地，而且业主及其同为债务人的配偶或同居伴侣（如有的话）不会在香港购入其他住宅物业。

放宽措施有甚么好处？

过去本港楼价高企，政府早年放宽中小价码数物业的按揭成数上限后，使大部份首置人士倾向透过按揭保险，并以高成数按揭购买码数较细的单位先「上车」，待日后物业升值或收入提升后，便可再透过楼换楼「细屋搬大屋」。然而，近年楼市回落，现时楼价由高峰时期急跌逾2成，这批首置业主更难去楼换楼。按证保险公司的新安排做法合适，可协助因增加家庭成员而需要改变住屋要求的业主的问题，让他们透过合法渠道暂时将自住的物业出租，并另行租住较大的单位。另外，经济仍未完全復甦，新安排亦可协助部份因失业而需要更具弹性的住屋或财务安排的业主过渡性地解决燃眉之急。

按揭保险的背景

在2019年之前，按揭保险只适用于600万以下的住宅物业（下称按揭保险旧制），450万元以下的物业最高可以借9成（上限为360万元），而600万元以下的物业则最高可以借8成（上限为480万）。该年10月，香港政府放宽首置人士的按揭成数，俗称「林郑Plan」。 在「林郑Plan」之下，800万元以下的物业最高可以借9成，1,000万元以下的物业则最高可以借8成。

2022年财政预算案公佈按揭保险措施进一步放宽，可申请最高8成按揭贷款的楼价上限将由1,000万元提升至1,200万元，首次置业人士可申请最高9成按揭贷款的楼价上限则会由现时800万元提升至1,000万元，此修订被称为「波叔Plan」或「财爷Plan」。2023年7月，政府进一步放宽按揭保险，3,000万以下单位均可申请按揭保险。

2023年9月，楼花按揭保险的再一次放宽，1,000万以下最高按揭成数同样可借高达9成按揭。修订将适用于2023年9月22日或以后签订临时买卖合约的自住物业的相关楼花按揭。

市场上有几多间按揭保险公司？

现时市场上有2间按揭保险公司，分别为香港按揭证券有限公司及昆士兰保险QBE，两间公司的保费一致，除了个别银行，现时绝大部份银行会以随机形式选择其中一间按保公司，按揭申请人并不能选择。

按揭保险申请方法

向银行申请按揭时，银行会一併处理按揭保险的申请，无需自行向按保公司申请。

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按揭保险准备文件

要申请按揭保险，申请人需要至少提供以下文件：

受薪人士

• 买卖合约
• 身份证
• 住址证明
• 工作证明文件：公司合约、3个月粮单、3个月显示到出粮纪录的银行月结单
• 税单
• 其他贷款文件(如有)

自僱人士

• 买卖合约
• 身份证
• 住址证明
• 商业登记证(BR)
• 过往6个月银行户口纪录
• 过往6个月个人户口纪录
• 最近已经审核的财务报表
• 执业证书(如有)

(以上文件只供参考，银行有机会要求更多文件进行按揭审批）

按揭保险费计算方法

申请按揭保险需要缴付按揭保险费用，并以全部贷款额计算，现时有多种缴付方法，分别为自行一次付清、向银行加借每月摊还及每年供款。现时最主流方法是採用加借入供款每月摊还。透过自行一次付清或加借均可享有保费折扣，惟年缴则不设折扣优惠。

要知道需要支付几多按保费用，可善用经络按揭计算机计保费，例如输入楼价、按揭成数、利率及还款年期，便可得出按揭保险费用。以一个800万物业为例，如借取九成按揭，以现时实际按息4.125%及30年还款期计算，如果选用一次付清，折扣前的费用为18万，如果选择每月加借，每月需要额外供款$872，如果选择每年供款，每年需缴$133,200。买家申请按保会获得保费折扣优惠，详情可向经络按揭查询。

影响按揭保费的5大因素

1.楼价、按揭成数以及按揭年期

按揭保费根据楼价、按揭成数以及按揭年期而计算，一般情况下，楼价愈高、按揭成数愈多或按揭年期愈长，按揭保费率会跟随上升。此外，保费根据按揭成数而分阶梯（如70%以上至75%、75%以上至80%、80%以上至85%、85%以上至90%），愈高阶梯，保费率愈高。假设购买600万元物业，年期30年，如申请85%按揭，保费率为1.41%；如申请86%按揭便会跌入下一个阶梯，保费率随即增加至2.16%，可见相差1%的按揭成数或会令保费大大增加。

2.定按计划VS浮按计划

选用定息按揭计划所收取的按揭保费一般会比浮息按揭计划（H按及P按）低，不过现时定息按揭计划的实际息率比浮息按揭高，即使保费较低的情况下，近乎所有新造按揭买家仍倾向选用浮息按揭计划。

3.买家及担保人有否持其他按揭贷款
 

有买家申请按揭时仍有为其他按揭借贷人作担保，亦有买家在收入未能通过「供款与入息比率」的情况下，透过加担保人增加入息，这些买家或担保人因本身有按揭贷款在身，新造按揭物业的保费率亦会有所增加。

4.首置人士VS非首置人士

首置人士申请按揭保险可享有比非首置人士更低的按揭保费率。另外，一般情况下，承造7成以上按揭需要申请按保及缴交保费，而首置人士可享「5%保费特惠」，简单来说，即楼价1,500万元或以下的物业，首置人士申请70%以上至75%按揭可免去支付保费；若果为非首置人士，则要支付相应的保费。

5.临时买卖合约签订日期

早年前购买楼花物业并选用建筑期付款方法的买家要注意，于2023年7月7日或以后签订临时买卖合约，按揭保费计算方式会与于2023年7月7日前签订临约有所不同，买家应根据相应的按揭保费表计算保费。另外，首置楼花买家于2024年2月27日或以前签订临时买卖合约，如现时才上会并申请高成数按揭时，需要通过压力测试要求，如未能通过便需要增加保费。

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按揭保险新制下的最新按揭成数(现楼及楼花适用)

根据现时按揭保险规定，1,000万元或以下的物业，最高按揭保险成数为9成，1,000万至1,125万物业，最高按揭成数升至8至9成(贷款上限900万)，1,125万元以上至1,500万元的物业，最高按揭保险成数升至8成，1500万至1715万为7至8成(贷款上限1,200万)，1,715万至3,000万最高按揭成数为7成。

*只适用于所有抵押人于申请时并未持有任何香港住宅物业及所有申请人须为固定受薪人士。

退保可发还保费？

如果选择一次付清支付保费，首年退保会获退回40%，次年退回25%，3年内退回15%。退保可以在原有或其他银行进行，转往其他银行能够享有现金回赠，详情可向按揭专员了解。

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按揭保险申请要否通过压力测试？

过往申请按揭保险除非属于首置人士，否则一般需要通过压力测试。2024年2月金管局暂停压力测试， 但仍需要通过DTI（供款与入息比率），即每月按揭供款不得高于月入50%。不过，如果本身已经为担保人，供款与入息比率要调整10%。

按揭保险最长还款年期

申请按揭保险的最长还款年期同样为30年，与一般按揭一样，会受人龄及楼龄影响。人龄方面，一般以「75-」计算，楼龄通常亦以「75-」计算，村屋则以「55-」计算。