【按揭专栏】入市楼花须知 即供VS建期

政府全面撤辣后市民积极入市，不足3个月一手成交已超过7,000伙，故笔者将为有意入市楼花的新手买家讲解当中的注意事项。

当买家拣选心水单位后，一般先签订临时买卖合约（临约）以及支付楼价5%的临时订金（细订），临约后5个工作天内签订正式买卖合约，并于指定日子支付另外5%的加付订金（大订）。买家一般在签订临约时需要决定选用那一种付款方法，发展商普遍会提供「即供」以及「建筑期（建期）」付款方法。「即供」指在楼花期内完成交易后便开始供款；「建期」则指当楼宇建成及完成指定文件，买家正式收楼及上会后才开始供款。

以上两种款付款方法各有利弊，选用「即供」一般会享有更多折扣优惠，但本身正在租楼而新屋又未入伙，就需要同时承担租楼及供楼双重开支，财政负担会较吃力。选用「建期」虽然可避免双重负担，但需注意市场风险，银行是以物业落成时的价值计算估值，若涉及高成数按揭，按揭保险公司的估价或较银行更保守，而按揭批核以估价较低者爲准，若上会时市况转差，银行或因估价不足而未能批足贷款，买家就需要自行填补当中的差价，即市场称「抬钱上会」。

新盘市场亦不时出现挞订个案，若买家「挞细订」，发展商只会没收临时订金，若果「挞大订」，因买家已签妥必卖必买合约，发展商除了会没收全数订金之余，如日后将单位重售，而最终成交价低于当初购入价，发展商有机会向原业主追讨当中差价，因此选用建期的买家应预留准用资金防止市场变化，以免上会时失预算。

早年选用建期的买家将开始陆续上会，买家需要在收到收楼通知后的14天内完成交易，要注意银行审批需时，加上现时按揭需求增加，银行人手不足下或可能出现塞车情况，如非按保的申请建议预留至少两个月的时间申请，若涉及按保则建议预留最少3个月。另外，每间银行针对同一物业的估价都会有所不同，建议货比三家，一次过向3、4间银行提交按揭申请，有需要的买家可透过大型按揭转介公司寻求协助。