不少投资者喜欢买入香港写字楼、工厦及商舖作长线投资，获取稳定回报。过往要为工商舖申请按揭，条件会较一般住宅按揭严谨，而政府日前已经放宽写字楼、工厦及商舖的按揭成数，与住宅的按揭成数睇齐。经络按揭一次过为大家拆解工商舖按揭的按揭成数、还款年期、入息要求等资料。
文章重点
2024 年 10 月香港放宽工商舖按揭成数，工厦、商厦、舖位等任何楼价均可申请 7 成按揭，与住宅睇齐。按揭以 P 按为主，少数有 H 按，还款期一般 20 年、最长可达 25 年，入息要求 DTI≤50%。估价需向银行查询，印花税≤400 万仅 $100。工商舖按揭通常无现金回赠，投资前需核查业权、僭建等事项。
工商舖按揭成数 (2024年10月最新修订)
| 物业状况/资产类型 | 楼价 | 最新按揭成数上限 |
| 工厦、商厦、舖位、车位 | 任何楼价 | 7成 |
工商舖按揭计划最新P按优惠
工商舖按揭申请人一般可选择P按计划，只有少部份银行提供H按，略比住宅按揭为高。现时工商舖的按揭计划中，H按一般为H+1.8%，封顶息率为4.175%，而P按个别银行则能做到P-1.5%，实际按息为3.875%，年期上限为19年。
假设买入1,000万物业，打算申请七成按揭，如果选用H按，每月供款为$44,523。如果选用P按，每月供款为$43,426。在此情况下，P按比H按计划更优胜。
| H按 | P按 | |
| H+1.8%(封顶息4.175%) | P-1.5%(实际按息3.875%) | |
| 每月供款 | $44,523 | $43,426 |
| 全期总利息开支 | $3,151,195 | $2,901,059 |
| 收入要求 | $89,046 | $86,851 |
如想知道P按优惠计划详情，欢迎与我们联络。
每间银行对工商舖的取态各有不同，最好比较多于1间银行的估价及按揭计划，工商舖按揭通常不会给予现金回赠及高息存款挂勾计划(Mortgage-Link)。如想知道最新按揭优惠，可与我们联络。
工商舖按还款年期
工商舖一般按揭还款期为20年，不过，我们最近负责一个个案，按揭最长还款年期长达25年。
工商舖按揭入息要求
| 物业状况/资产类型 | 供款与入息比率上限 |
| 工厦、商厦、舖位、车位 | 5成 |
工商舖估价
工商舖物业的估价不像住宅可以在网上估价，需要向银行直接查询，但由于每间银行的估价差异可以很大，建议可找按揭转介公司了解。银行对于工商舖的估价较为严谨，会要求提供图则及相片，有机会实地视察，并会考虑地段、人流、承租能力等因素。如果单位过往出租理想，获大型公司承租。但如果单位一直空置，业主放盘价又过度进取，银行很大机会未能估足价。如果遇上估价不足或想申请更多贷款，公司拥有人可考虑申请中小企贷款。
工商舖印花税
| 物业价值 | 税项 |
| $4,000,000或以下 | $100 |
| $4,000,000-$4,323,780 | $100＋超逾$4,000,000的款额的20% |
| $4,323,780-$4,500,000 | 1.5% |
| $4,500,000-$4,935,480 | $67,500＋超逾$4,500,000的款额的10% |
| $4,935,480-$6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,000-$6,642,860 | $135,000＋超逾$6,000,000的款额的10% |
| $6,642,860-$9,000,000 | 3% |
| $9,000,000-$10,080,000 | $270,000＋超逾$9,000,000的款额的10% |
| $10,080,000- $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,000-$21,739,120 | $750,000＋超逾$20,000,000的款额的10% |
| $21,739,120以上 | 4.25% |
投资工厦注意事项
1. 业权状况：为了保障自己，买入工商舖前要在土地註册处查核业权，此方面可找地产代理帮手，如遇棘手地方需谘询法律人士。
2. 查核有否僭建：查核单位有否符合《建筑物条例》及消防条例的规定，如走火通道、防火、排水及通风系统等状况。
3. 留意大厦及单位状况：要了解物业的维修及失修状况，如果损耗庞大，买入单位后有机会面临较大的修葺费用。
4. 了解物业管理质素及周边环境：不论是买入单位自用还是放租，都要留意管理是否优良，例如后楼梯是否堆积垃圾引起消防隐患，车位是否够用，是否需要购置车位等。
5. 商户组合：现时工厦内有食品店、服装店、食品加工场等用户，要留意商户组合是否影响生意，如果大厦设有零售店舖，人流会较多。如果有大型工场，可能会发出较大噪音。
6. 留意地契及公契：工商舖的用途比住宅复杂，要知道单位内可以经营甚么业务，必须查阅该地段的地契，而商户需要遵守的大厦规矩，则可以参考大厦公契。由于查核过程较为复杂，最好委託专业人士帮忙。
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由于工商舖的按揭处理较为复杂，买入前最好先向按揭转介公司帮手，了觧不同银行的估价及批核状况，顺利上会的机会自然更大。如对申请工商舖按揭有任何疑难，欢迎随时致电319-66688与按揭专员联络。
工商舖按揭FAQs
2024 年放宽后，香港工商舖按揭成数上限是多少？
2024 年 10 月修订后，工厦、商厦、舖位、车位等各类工商舖物业，不论楼价多少，按揭成数上限统一为 7 成，与住宅按揭成数标准一致，大幅降低投资者首期压力。
香港工商舖按揭有哪些主流计划？利率与供款差异如何？
香港工商舖按揭主流为 P 按，个别银行提供 H 按。
香港工商舖按揭的入息要求与还款年期是怎样的？
入息要求需满足供款与入息比率（DTI）≤50%；还款期一般为 20 年，部分个案可申请最长 25 年，比住宅按揭年期略短，但放宽后灵活性提升。
香港工商舖印花税如何计算？有哪些关键梯度？
印花税按物业价值梯度计算：≤400 万仅$100；400万-4,323,780港元按“$100 + 超 400 万部分 20%” 计；4,323,780 港元 - 4500 万港元起按 1.5%、2.25% 等比例递增，21,739,120 港元以上税率 4.25%。
申请香港工商舖按揭，估价需注意什么？不足时如何应对？
工商舖无法网上估价，需向银行查询，银行会结合地段、人流、承租能力等严谨评估，空置单位易出现估价不足。
经络按揭转介扎根香港25年，大家如对申请居屋按揭、私人楼按揭及转按有任何疑问，或者对申请私人贷款或信用卡有任何问题，欢迎填写表格与我们按揭专员联络，了解最新的按揭利率及银行现金回赠！
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作者：经络编辑部
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