不少投资者喜欢买入香港写字楼、工厦及商舖作长线投资，获取稳定回报。过往要为工商舖申请按揭，条件会较一般住宅按揭严谨，而政府于2023年放宽写字楼、工厦及商舖的按揭成数，为大家带来更多投资机会。经络按揭一次过为大家拆解工商舖按揭的按揭成数、还款年期、压力测试等资料。
工商舖按揭成数
2024年金管局宣佈进一步放宽工商舖按揭成数，列表如下：
| 2024年最新修订 | 工厦、写字楼、舖位按揭成数上限(旧制) | 最新按揭成数上限(2024年2月28日生效) |
| 最高按揭成数(任何价格) | 60% | 70% |
| 以资产计算(任何价格) | 50% | 60% |
| 有按揭在身的按揭成数 | -10% | -10% |
| 供款与入息比率要求(自用) | 50% | 50% |
| 供款与入息比率要求(非自用) | 40% | 40% |
| 有按揭在身的供款与入息比率要求(自用/非自用) | 40% | 40% |
工商舖按揭计划
工商舖按揭申请人一般可选择P按计划，只有少部份银行提供H按，略比住宅按揭为高。每间银行对工商舖的取态各有不同，最好比较多于1间银行的估价及按揭计划，工商舖按揭通常不会给予现金回赠及高息存款挂勾计划(Mortgage-Link)。如想知道最新按揭优惠，可浏览工商舖按揭比较。
工商舖按还款年期
工商舖一般按揭还款期为20年。
工商舖按揭入息要求
工商舖按揭的入息要求与住宅相若，在供款与入息比率方面，如果属于自用用途，每月供款不得高于每月入息50%，如果属于出租，每月供款不得高于月入40%。
工商舖估价
工商舖物业的估价不像住宅可以在网上估价，需要向银行直接查询，但由于每间银行的估价差异可以很大，建议可找按揭转介公司了解。银行对于工商舖的估价较为严谨，会要求提供图则及相片，有机会实地视察，并会考虑地段、人流、承租能力等因素。如果单位过往出租理想，获大型公司承租。但如果单位一直空置，业主放盘价又过度进取，银行很大机会未能估足价。如果遇上估价不足或想申请更多贷款，公司拥有人可考虑申请中小企贷款。
工商舖税项
自从政府撤销工商物业及车位的双倍从价印花税，买入工商舖的成本大减。过往非住宅物业双倍从价印花税需要根据第1标准中第2部税率计算，1个200万的小型商厦单位，要徵收1.5%、即3万印花税，施政报告公佈新措施后以第2标准税率计算，同样价钱的物业印花税降至$100，大幅减少逾99%。
| 价格 (不超逾) | 印花税收费 (HK$) |
| $3,000,000 | $100 |
| $3,528,240 | $100 + 超逾 $3,000,000 之款额的10% |
| $4,500,000 | 1.50% |
| $4,935,480 | $67,500 + 超逾 $4,500,000 之款额的10% |
| $6,000,000 | 2.25% |
| $6,642,860 | $135,000 + 超逾 $6,000,000 之款额的10% |
| $9,000,000 | 3.00% |
| $10,800,000 | $270,000 + 超逾 $9,000,000 之款额的10% |
| $20,000,000 | 3.75% |
| $21,739,120 | $750,000 + 超逾 $20,000,000 之款额的10% |
| $21,739,120或以上 | 4.25% |
投资工厦注意事项
1. 业权状况：为了保障自己，买入工商舖前要在土地註册处查核业权，此方面可找地产代理帮手，如遇棘手地方需谘询法律人士。
2. 查核有否僭建：查核单位有否符合《建筑物条例》及消防条例的规定，如走火通道、防火、排水及通风系统等状况。
3. 留意大厦及单位状况：要了解物业的维修及失修状况，如果损耗庞大，买入单位后有机会面临较大的修葺费用。
4. 了解物业管理质素及周边环境：不论是买入单位自用还是放租，都要留意管理是否优良，例如后楼梯是否堆积垃圾引起消防隐患，车位是否够用，是否需要购置车位等。
5. 商户组合：现时工厦内有食品店、服装店、食品加工场等用户，要留意商户组合是否影响生意，如果大厦设有零售店舖，人流会较多。如果有大型工场，可能会发出较大噪音。
6. 留意地契及公契：工商舖的用途比住宅复杂，要知道单位内可以经营甚么业务，必须查阅该地段的地契，而商户需要遵守的大厦规矩，则可以参考大厦公契。由于查核过程较为复杂，最好委託专业人士帮忙。
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由于工商舖的按揭处理较为复杂，买入前最好先向按揭转介公司帮手，了觧不同银行的估价及批核状况，顺利上会的机会自然更大。如对申请工商舖按揭有任何疑难，欢迎随时致电319-66688与按揭专员联络。
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