【居屋按揭】316万买到548平方呎九龙区居屋？低水与按揭有关？

近月不少居屋业主愿意减价放盘，其中牛池湾琼山苑一个548平方呎单位，以未补地价316万沽出，呎价只需要五千多元。屋苑位于九龙区，而且附近环境清幽，但呎价却比其他居屋为低，其中与按揭因素有很大关系，经络为大家分析箇中原因。

翻查地产代理资料，现时琼山苑的568平方呎单位绿表价低至299万，在价格上可谓非常吸引。琼山苑前身为木屋区，于1983年入伙，是该区第一批居屋，现时楼龄已接近40年。

由于房委会只为居屋提供30年担保期，所以琼山苑已经超过房委会的担保期。对于已过担保期的居屋，银行态度会较审慎，屋苑单位最高按揭成数只有六成，申请人亦需要在不能增加担保人的情况下，进行压力测试。以316万单位为例，由于受按揭成数限制，需要预备$1,264,000首期才能买入，一般居屋买家未必能轻易负担。

（以上资料以实际按息2.5%、还款期25年计算，但未必反映真实个案情况，数据只供参考）

相对于已过担保期的居屋，未过担保期的居屋申请按揭较为宽松。按揭成数方面，如果属于绿表人士，按揭成数可高达九成半，白表人士最高按揭成数则为九成。符合供款与入息比率的要求即可。入息文件方面，未过担保期居屋的要求较为宽松。压力测试方面，未过担保期居屋的买家可以获豁免压力测试的考验。

假设琼山苑未过担保期，316万的单位绿表人士可以申请九成半按揭，首期只需要$158,000，即可申请。如果属于白表人士，可以申请九成按揭，首期亦只需$316,000便可申请。由于已过担保期的居屋按揭条件限制较多，在楼价上会有反映，一些楼龄较旧的居屋便会出现低水的成交。

对于有较丰富首期的合资格人士，选择担保期与否的居屋也没有太大影响，但如果属于以下类别人士，买担保期已过的居屋，上会便要留神：

1. 首期不足的人士：因为两类屋苑的按揭成数差距大，要更审慎选择合适的居屋名单。
2. 收入不足人士：对于一些收入不足以应付压力测试的人士，便有机会借不到足够的按揭成数，甚至被银行拒绝批出按揭。

其实除了已过担保期的居屋，一些接近担保期完结的居屋，银行也有机会收紧按揭批核，或收紧按揭成数或缩短按揭还款期，而且每间银行批核情况不一，最好的方法是买入单位前，先向按揭转介公司查询，申请居屋按揭自然更加畅通。