【唐楼按揭2024】想扫300万以下唐楼？最新按揭成数、银行估价、楼龄、人龄影响

油尖旺及深水埗一带唐楼由于入场费较低，3百余万便能买入4、500呎单位，吸引不少投资客买入。其实唐楼在正常情况下仍可造高成数按揭，但申请按揭情况可能比一般私楼较为复杂。经络按揭一次过为大家拆解唐楼的按揭成数、还款年期等按揭注意事项，买入唐楼自然更一目了然。

甚么叫唐楼？唐楼有甚么好处？

唐楼于第二次世界大战后兴建的楼宇，不设升降机、约有五至八层高的住宅物业，面积约为450呎至700呎。特色是楼底高，设有骑楼。唐楼虽然歷史较长久，而且没有升降机，但仍不乏买家自住或投资者垂青，主要原因如下：

• 重建因素：不少唐楼位于油尖旺、港岛及土瓜湾一带，投资者憧憬物业将来会被获政府或发展商收购。
• 投资门槛低：唐楼入场费约需3百多万，门槛较一般住宅为低。
• 自住吸引力：唐楼呎价平，但实用性高，而且不少设有「骑楼」，深受情侣及外国人欢迎。

立即申请

唐楼按揭成数

唐楼按揭成数原则上与一般私人物业相若，如果买入物业自用，3,000万或以下的唐楼最高按揭成数为7成，3,000-3,500万为6成至7成 (不超过2,100万)，3,500万或以上为6成。如果打算买入唐楼收租，出租物业最高按揭成数6成。不过唐楼的按揭成数会受物业质素等情况影响，买入前应先向银行初步查询。

不少人士选择唐楼作投资出租，但作为非自用物业，最高按揭成数只有6成。假设一个唐楼物业为500万，首期预算便需要300万，但如果正在收租，可把租金计算入入息审查，如果租约有打釐印，可以把租金7成计入压力测试，租约倘没有打釐印，则只能计算租金6成入压力测试。 

唐楼银行估价

由于不少唐楼的改动较多，银行对于唐楼的估价会较为严格，会派员上门视察，因此如果单位并非交吉，必须在临约订明时列明容许估价人员上门。如果不涉及结构性改动，问题一般不大。如果单位经过大幅改动，银行可能需要把还原费考虑在内，导致估价偏低。

此外，由于唐楼成交较为疏落，在楼市兴旺的时候业主放盘价又较为进取，估价与放盘价可能出现较大差距。基于每间银行的估价标准各有不同，申请按揭时可申请多间银行，选取较理想的估价。对于一些有管理及已经进行大维修的唐楼，会较受唐楼欢迎。

唐楼「楼龄」、「人龄」计算

唐楼楼龄计算与私楼相若，大部份银行会以「75减」楼龄计算，如果唐楼楼龄已经50年，最长还款年期只有25年（75-50年）。个别银行会以「80减楼龄」计算，最长还款年期理论上仍能达到30年，不果情况只供参考，详情可向按揭转介公司查询。

人龄方面，像普通私楼一样，银行一般会以「75减人龄」处理，如果借款人为45岁以下，仍能借取长达30年按揭，但如果在借款人已达65岁，最长还款年期只有10年，需要增加担保人延长按揭还款期。在楼龄与人龄之间，银行会选取以年期较短者为准。

唐楼按揭入息下限

过往唐楼按揭的压力测试正常情况下与普通私楼无异，即假设利率上升2%，每月供款不得高于月入60%。2024年金管局暂停压力测试，只需符合供款与入息比率(DTI)，即每月供款不得高于月入50%。

唐楼按揭申请时间
 

由于银行需要进行实地验楼，批核按揭时间会较一般为长，因此购买唐楼最好预算两个半月以上成交期，让银行有足够时间处理按揭申请。 

唐楼劏房、僭建影响按揭

现时不少唐楼已经改建为劏房，现时大部份银行批核较为严谨，如果单位出现僭建，可能已经在土地註册处註册（俗称「钉契」）。或者买入的唐楼违反地契，更有机会影响按揭申请。为了保障利益，最好先为物业进行初步查册，了解物业是否有「命令」（order）在身。 

唐楼可选择的按揭计划
 

标准唐楼可以使用H按或P按，不过，对于劏房一类唐楼，个别银行只容许批出P按，详情可以向经络按揭查询。申请唐楼按揭最稳阵方法是找按揭转介公司帮手，由专业人士提供最适合方案。

由于唐楼按揭批核较为复杂，每间银行对批核严谨度各有不同，最好申请多于一间按揭，让按揭申请更有预算。

唐楼按揭FAQs：

1.唐楼如果有僭建被钉契，会否影响按揭申请？

如果唐楼的僭建不涉及更改主力墙或结构改动，按揭批核一般不受影响。但测量行可以会计算还原费用。不过，如果唐楼的有僭建物被钉契，有机会影响按揭批核申请。

2. 唐楼可否申请高成数按揭？

可以，但银行会同时根据人龄及楼龄进行按揭批核，楼龄必须以「75-」计算。

3. 为甚么申请唐楼按揭最好找按揭转介公司？

由于并非每间银行均会批出唐楼的按揭贷款，按揭转介公司能提供会做唐楼按揭的名单，以及为客人比较每间银行的按揭计划。