【卖楼2024】成本开支有几多？拆解程序、印花税、按揭处理方法

不论是移民卖楼、转卖为租还是楼换楼的业主，均需放卖手上物业，但当中流程并不比买楼或租楼来得简单，如果物业有按揭会如何处理？经络按揭为大家介绍整个流程及注意事项。

卖楼程序

卖楼程序涉及放盘、商讨协议及买卖方式，细列如下：

1. 放盘

业主可以自行出售单位，或委託地产代理（即放盘）或透过拍卖会出售。若打算委託地产代理放盘，紧记要委託持牌的地产代理，并跟代理签订《地产代理协定》，签署协定时须注意以下事项：

• 协议的有效期
• 佣金及缴付佣金的时间
• 所选择的委託形式是「非独家代理」还是「独家代理」，若委託形式属独家代理，即使你透过另一地产代理出售物业，该独家代理也可能向你收取佣金
  所选择委託代理只代表你，还是同时代表你和置业人士，若是后者，该代理须如实告知双方，并向双方披露从另一方收取的佣金数额或比例。

2. 买卖方式

卖方可直接和买方交易，但双方通常都会委託地产代理，并经过以下阶段进行交易：

1. 卖方找地产代理/地产经纪出售物业（即「放盘」），而买方找地产代理搜寻合适的物业。双方均可委讬超过一间地产代理；

2. 买方睇楼，并与卖方或其地产代理讨价还价

3. 卖方与买方就已选定的物业签订临时买卖合约，该临时合约通常由地产代理提供，而买方亦同时要缴付临时订金（俗称「细订」）

4. 卖方与买方各自委託事务律师。卖方律师草拟正式买卖合约，由买方律师审核，双方透过律师就合约条款达成协议后，便会签订正式买卖合约，买方亦同时要缴付加付订金（俗称「大订」）

5 完成交易当日（交楼日），卖方交付物业予买方，而买方须缴付楼价的余款。买方律师草拟转让契，由卖方律师审核，双方签订转让契

3. 签署临时及正式买卖合约

若与买家就单位的售价达成共识，买卖双方会签署临时买卖合约。这是一份具有效力及具约束力的法律档，买卖双方必须依从。若任何一方未能完成交易，可依据临时买卖合约追讨赔偿。

临时买卖合约必须包含若干条款，例如：物业的地址和售价、临时订金（细订）数额、加付订金（大订）数额、何时签署正式买卖合约、交易完成的日期等。以下连结详列临时买卖合约一般包含的条款。

3. 正式买卖合约

正式买卖合约由律师根据早前签订的临时买卖合约草拟，用作取代临时买卖合约，包含更详尽的条款。你可在正式合约里加入特别条款，而这些特别条款不得跟临时买卖合约有所抵触。

做卖家的注意事项

作为卖方，你必须向买方披露物业的产权负担，例如：

• 政府所发出的「清拆违建工程的命令」
• 拖欠管理费
• 楼宇的维修工程
• 未清还的按揭款项
• 关于物业的诉讼
  虽然地产代理或买方可以透过土地查册获得以上资讯（如产权负担已在土地註册处登记），不过，为确保出售过程顺利，以及避免日后出现纠纷，卖方最好预先跟买方披露有关资料，保障自己的利益。

另外，卖方也有责任向买家披露楼宇的潜在欠妥之处，这些潜在欠妥之处是买家在正常检验单位的情况下未能察觉的。

卖楼税项

1. 印花税额外印花税(SSD)

如果卖方或转让方买入有关物业后，于24个月或以内转售或转让，而交易又非获豁免，便须缴纳额外印花税(SSD)：

2. 利得税(生意性质)

《税务条例》第14条规定，任何人士在香港经营行业、专业或业务从而获得于香港产生或得自香港的所有利润，除由出售资本资产所得的利润外，均须课缴利得税。

《税务条例》第2条订明行业包括属生意性质的所有投机活动及项目。要决定物业买卖是否构成生意性质的投机活动，须从纳税人及第三者搜集有关资枓，包括买卖物业的背景、动机、财务安排、运作情况、交易的频率以及持有物业时间的长短等，根据有关事实判断该项交易是否属于生意性质的投机活动而须课税。

卖楼开支

卖楼成本

不少业主自认为是卖方，自然等着收钱就可以，无需精打细算。实际上，除了买楼有成本，卖楼同样都有成本。

地产代理佣金

为了省时省力，业主通常会找专业的地产代理帮忙放售并跟进整个交易过程，建议业主们一定要委託持牌的地产代理，并同代理签订《地产代理协定》，一般佣金为成交价的1%。另外，业主在签署协定时须注意以下事项：

协议的有效期；
佣金缴付时间；
所选择的委託形式是「非独家代理」还是「独家代理」，若委託形式属独家代理，即使你透过另一地产代理出售物业，该独家代理也可能向你收取佣金；
所选择委託代理只代表你，还是同时代表你和买家，若是后者，该代理须如实告知双方，并向双方披露从另一方收取的佣金数额或比率。

律师费

香港正式的物业买卖合同需要由律师进行处理，因此律师费用主要包含三项：买卖合同的草拟、楼契登记以及按揭契。律师费通常几千到1万+不等。此外，还有土地查册费、赎契註册费和其他杂项，如车资和列印。作为卖方，你需要确保业权档完整齐全。如果缺少任何档，律师会帮你在土地注查处申请补契，一般补契费用在港币几百元之内。

罚息期手续费

如果你出售的住宅本身有银行按揭，就要注意是否仍在罚息期。大部份按揭贷款合同会包含一个「罚息期」的条款，一般来说，按揭贷款都涉及10年以上，以至长达30年的贷款期，为保障银行的收入，若按揭贷款人在罚息期期间提早偿还全部或部份按揭贷款，银行都会向借款人收取手续费。通常会设1至3年罚息期，而计算方法是按揭金额的百分比；不过每间机构的百分比都不同，所以要确保在卖楼时将罚息期的金额计算在内。

赔偿费

最后需要提醒卖家，如果在签订临时买卖合同和收取临时订金后，若突然改变主意并终止买卖交易，由于已经签订了具有法律效力及具约束力的法律档，因此买方可以向卖方提出诉讼并索取赔偿。如果你未能签订正式买卖合约，你必须向买方赔偿双倍订金、他的代理佣金及律师费。

买楼要知市价，同样卖楼亦要知市价。好多时，业主心头高，叫价过高，可能令楼盘长时间无人问津，若放盘太长时间，或会令其他买家以为物业有问题。要知道市场价格，可以到美联看最近物业的成交价，或是相关屋苑的平均呎价，从而定出叫价。另外，业主亦可在网上查阅银行对物业的估价，作为一个参考价。

卖出的单位仍有按揭，如何处理?

在物业交易程序中，买方律师楼託管会把「大订」、买方按揭银行的放款及物业交易余额，之后卖方律师楼再把支票交给卖方按揭银行清还按揭。

卖楼FAQs：

1. 议价阶段如何卖出理想价钱？

大部份买方睇楼时都会讨价还价，如果卖家想卖出个好价钱，最好为放盘单位保持一个好印象。业主可在放售前将杂物搬离，并将残旧傢俬弃置，然后进行彻底的家居清洁，让单位变得更整洁同时增加空间感，提升睇楼买家好感！如想找人代劳进行家居清洁，坊间不少公司提供家务助理服务，可协助完成放盘前吉屋清洁任务。

2. 交吉盘和连租约盘有甚么分别?

如果单位目前仍有租约在身，单位是否交吉出售会影响到最终成交价。由于现时买家多为自住用途，如单位不能交吉出售，一来买家未能申请高成数按揭，二来买入后亦不能即时入住，吸引力大减。

反而对于投资客，则喜欢连租约买入，因为买入后不用有空窗期，即买即有租收。不过，自从政府推出政策打击多买一层物业的投资客后，投资需求已大减。

因此，业主要知道出租的单位是处于生约期，还是死约期。如果租约是处于生约期，只需给予一个月通知，便可令租客离开，让单位交吉出售。若是处于死约期，就不是单单给予租客一个月通知就能令租客离开，死约期内如想交吉出售，需要同租客商讨，并有需要作出额外赔偿。