市场预期美国联储局短期内宣佈减息，很多正在供楼的业主及正打算买楼的准买家已经问及香港几时减息。今次介绍对上一次减息情况、对楼市影响及边类人士可以受惠。
美国减息，香港会立即跟随吗?
根据歷史走势，在美国宣佈第一次减息后，虽然香港银行不会立即跟随，惟与H按相关的银行同业拆息(Hibor)会率先跟随回落，其后银行再根据自身情况减息。至于今次美国减息后，香港银行几时会减息呢？由于银行会根据多项外部因素以及自身策略而决定减息步伐，想知最新消息，可以留意经络社交媒体的最新消息。
减息对楼市有何影响？
现时利息已见顶，减息周期亦预计开始，而本地住宅租务市场非常活跃，现时租金水平已创近5年新高，居住需求大，加上利息见顶，相信回復到「供楼抵过租楼」年代，预计会有更多租客「转租为买」。
减息周期下，边类人士会受惠？
1. 现时供楼业主
对于正在供楼的H按业主一旦减息周期正式开展，拆息持续下降，实际按息跌穿锁息上限水平后，无需再依靠「cap顶」供楼，利息会悭更多。至于正在使用P按的业主，在银行调整最优惠利率后亦可以受惠，减少供楼压力。
2. 对于打算买楼的人士
对于打算买楼的人士，除了能受惠利息开支下降，如果银行下调H按的锁息上限，申请按揭时的入息门槛会更低。
减息周期下，H按及P按人士如何受惠？
市场预期美国联储局短期内宣佈减息，究竟对Ｈ按及P按用家而言，如何悭到利息成本?
1. H按
H按是指以银行同业拆息为基础计算的按揭计划，现时主流的H按计划，一般为H+1.3%，当中的H正是HIBOR的意思，其锁息上限的实际按息一般为4.125%。随着美国减息，香港银行同业拆息下跌后，一旦跌穿锁息上限，供楼开支便会减少。
假设贷款额为500万，还款期为30年，H按计划为H+1.3%，封顶息率为4.125%，每月供款为$24,232。如果拆息跌至2.5%，实际按息为3.8%，每月供款下跌$934至$23,298。
| HIBOR | 实际按息 (未触及封顶息率) | 每月供款 |
| 2.50% | 3.8% | $23,298（↓$934/3.9%） |
| 2.00% | 3.3% | $21,898（↓$2,334/9.6%） |
| 1.00% | 2.3% | $19,240（↓$4,992/20.6%） |
资料来源 : 经络按揭转介研究部
2. P按
P按是以最优惠利率计算的按揭计划，一旦银行调整最优惠利率，供楼利息亦得以舒缓。现时P按是以P减一个百分比去计算，例如P-2%、P-1.75%，当银行下调最优惠利率，按揭实际年利率也会下降。
4大银行现时最优惠利率及预期减息后的变化
| 减息前：现行最优惠利率 | 减息后：假设减息0.125%后的最优惠利率 | |
| 滙丰 | 5.875% | 5.75% |
| 恒生 | 5.875% | 5.75% |
| 中银 | 5.875% | 5.75% |
| 渣打 | 6.125% | 6% |
假设银行减P至4%，每百万贷款额变化
假设申请按揭贷款额500万，还款期为30年，假设银行的最优惠利率为6.125%，P按计划为P-2%，其实际按息为4.125%。如果银行减最优惠利率0.125%至4%，每月供款已节省$361。
| 贷款额 | 实际年利率：4.125% (2024年9月) | 减息0.125%后实际年利率：4% | 月供减少金额 |
| 100万 | $4,846 | $47,74 | $72 |
| 200万 | $9,693 | $9,548 | $145 |
| 300万 | $14,539 | $14,322 | $217 |
| 400万 | $19,386 | $19,097 | $289 |
| 500万 | $24,232 | $23,871 | $361 |
| 600万 | $29,079 | $28,645 | $434 |
| 700万 | $33,925 | $33,419 | $506 |
| 800万 | $38,772 | $38,193 | $579 |
| 900万 | $43,618 | $42,967 | $651 |
| 1,000万 | $48,465 | $47,742 | $723 |
*以还款期30年计算
假设减息周期开始 （採用P按） 的每月供款变化
当银行再减息0.5%至3.625%，每月更可悭息$1,429：
| 最优惠利率 | 按息 | 每月供款 |
| 6%(减息0.125%) | 4.0% | $23,871（↓$361/1.5%） |
| 5.875%(减息0.25%) | 3.875% | $23,512（↓$720/3%） |
| 5.625%(减息0.5%) | 3.625% | $22,803（↓$1,429/5.9%） |
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美国减息FAQs
美国预期几时减息？
市场普遍认为，美联储将在2024年9月宣布降息，但实际降息的时间将受到多个因素的影响：
1. 经济数据
通胀率：如果通胀持续下降并接近美联储2%的目标，这可能会促使提前降息。
就业数据：失业率的上升可能会加速降息进程。
GDP增长：经济增速放缓可能成为降息的理由。
2. 全球经济形势
贸易关系：中美之间的贸易关系变化可能对美联储的决策产生影响。
地缘政治风险：国际冲突或政治不稳定可能会导致降息的延迟。
3. 金融市场稳定性
股市表现：如股市出现剧烈波动，美联储可能会调整其政策立场。
债券市场：收益率曲线的变化也可能影响美联储的决策。
香港银行同业拆息（Hibor）近月有甚么变化？
香港银行同业拆息（Hibor）已开始对美国降息的预期作出反应。自2024年7月底以来，Hibor从4.5%至4.6%逐步下降，目前已降至3.8%至3.9%左右，跌幅超过0.5个百分点，显示香港金融市场正为可能的降息做准备。
美国经济指标与减息有甚么关系？
美国的减息决策主要基于以下经济指标：
- 通胀率：若通胀率持续低于美联储的2%目标，可能促使降息。
- 就业数据：失业率的上升可能导致美联储採取宽松的货币政策。
- GDP增长：经济增速的放缓可能成为降息的依据。
- 全球经济形势：贸易紧张与地缘政治风险等因素也会影响美联储的决策。
美国减息有甚么影响？
作为全球最大的经济体，美国的减息可能带来以下影响：
美元资产收益率下降
国债收益率：美国国债的收益率可能下降，对全球债券市场产生影响。
银行存款利率：美元定期存款利率可能降低，减少投资者对美元资产的兴趣。
对香港的影响：由于港元与美元挂钩，香港的银行存款利率可能也会随之下调。
全球资金流向变化
股票市场：低利率环境可能促使投资者转向风险较高的股票市场。
新兴市场投资：资金可能流向收益率较高的新兴市场，特别是在亚洲地区。
房地产投资：低利率可能刺激全球的房地产投资，包括香港的楼市。
美元匯率波动
美元贬值：减息通常会导致美元相对其他主要货币的贬值。
对香港的影响：由于港元与美元挂钩，香港的出口竞争力可能受到影响。
跨境投资：美元贬值可能促使海外投资者增加对香港资产的配置。
全球贸易格局变化
出口竞争力：美元贬值可能提高美国的出口竞争力，影响全球贸易平衡。
大宗商品价格：美元贬值可能推高以美元计价的大宗商品价格。
香港作为贸易枢纽：香港可能需要调整贸易策略以应对新的全球贸易格局。
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