美国联储局1月宣佈不减息后，香港银行维持最优惠利率不变。本文拆解最新美国及香港息口走势，让大家准备置业申请按揭时更有预算。
香港最新最优惠利率(2026年1月)
美联储2026年1月议息会议结束，宣布基准利率保持3.5%至3.75%区间。滙丰银行亦宣布最优惠利率（P）保持不变，维持在目前的5%水平。经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，虽然港美息口没有回落，但目前新造按揭息率仍处于合理及可负担的水平，加上楼价及交投均已回稳，市民置业信心亦有所提升，预计今年楼市将继续「价量齐升」。此外，近期部分银行对按揭业务取态已转为积极，并开始积极争取上半年的按揭业务，包括上调相关优惠及按揭回赠，以吸引优质客户，预料今年按揭市场将随楼市平稳向上。
2025年10月香港减息后，对按揭有甚么影响？
滙丰银行下调最优惠利率（P），业主可进一步节省利息开支，即时减轻供款压力，同时亦可增加市民入市信心，有望带动楼市交投量增加，促进经济及楼按市场的復甦。随着息口回落至合理水平，部分银行对按揭业务取态已转为积极，配合政府近年多项楼按放宽措施，对楼按市场带来正面影响。
香港最新最优惠利率(2025年11月更新)
| 银行 | 最优惠利率(9月18日或之后公佈) | 最优惠利率(10月30日或之后公佈) | 生效日期 |
| 滙丰银行 | 5.125% | 5% | 10月31日 |
| 恒生银行 | 5.125% | 5% | 10月31日 |
| 中银香港 | 5.125% | 5% | 11月3日 |
| 渣打银行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 东亚银行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 花旗银行 | 5.375% | 5.25% | 11月4日 |
| 交通银行 | 5.375% | 5.25% | 11月4日 |
| 大新银行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 信银国际 | 5.375% | 5.25% | 11月4日 |
| 工银亚洲 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 招商永隆 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 创兴银行 | 5.375% | 5.25% | 11月4日 |
| 南洋商业银行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 集友银行 | 5.375% | 5.25% | 11月6日 |
| 建设银行 | 5.5% | 5.375% | 11月4日 |
| 大众银行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 上商银行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 星展银行 | 5.375% | 5.375% | 9月26日 |
| 富邦银行 | 5.5% | 5.375% | 11月3日 |
| 华侨银行 | 5.625% | 5.500% | 10月31日 |
减息对香港楼市有何影响？
美国减息时，香港银行有机会调整最优惠利率，从而减低供楼成本。
减息周期下，边类人士会受惠？
1. 现时供楼业主
对于正在供楼的H按业主，一旦减息周期开展，拆息一般会持续下降，实际按息跌穿锁息上限水平后，无需再依靠「cap顶」供楼，利息会悭更多。至于正在使用P按的业主，在银行调整最优惠利率后亦可以受惠，减少供楼压力。
2. 对于打算买楼的人士
对于打算买楼的人士，预期供楼利息能够下降之余，银行减最优惠利率，锁息上限亦可能会降低，基于按揭的入息门槛是以锁息上限作为基础，申请按揭时的入息门槛便会更低。
香港减息周期下，H按及P按人士如何受惠？
对Ｈ按及P按用家而言，如何悭到利息成本?
1. H按
H按是指以银行同业拆息为基础计算的按揭计划，当中的H正是银行同业拆息（HIBOR）的意思，现时大部份银行採用一个月银行同业拆息作为基准。现时主流的H按计划，一般为H+1.3%，假设HIBOR为2%，实际按息便是3.3%。另外，为避免因拆息上升导致供楼支出急升，H按一般设有锁息上限(又称封顶息率)，一般为最优惠利率减一定百分比。
有利因素一：DTI入息要求减低
假设大型银行按揭计划为H+1.3%，锁息上限为P-1.75%，在香港银行未减息前，最优惠利率为5.125%，锁息上限为3.375%。减息后最优惠利率降至5%，锁息上限为3.25%。假设银行提供P-1.75%计划，以贷款额500万及还款期30年计算，入息要求$44,210降至43,520。
| 减P前 | 减P后 | 减幅/减少金额 | |
|---|---|---|---|
| 最优惠利率 | 5.125% | 5% | 0.125% |
| 锁息上限 | 3.375% | 3.25% | 0.125% |
| 申请按揭入息要求 | $44,210 | $43,520 | $690 |
(假设银行提供P-1.75%计划，以贷款额500万及还款期30年计算)
有利因素二：每月供款减低
另外，当锁息上限下跌情况下，现时依靠锁息上限供楼的业主，供楼开支亦能减少。其次，当拆息持续下跌，当H按供楼人士未必再需要依靠锁息上限供楼，每月供楼开支亦可以减少。假设银行提供P-1.75%计划，最优惠利率由5.125%降至5%，以贷款额500万及还款期30年计算，每月供款由$22,105减至$21,760。
| 减P前 | 减P后 | 减幅/减少金额 | |
|---|---|---|---|
| 最优惠利率 | 5.125% | 5% | 0.125% |
| 实际按息(以封顶位计算) | 3.375% | 3.25% | 0.125% |
| 每月供款 | $22,105 | $21,760 | $345 |
(假设银行提供P-1.75%计划，以贷款额500万及还款期30年计算)
2. P按
P按是以最优惠利率计算的按揭计划，一银行调整最优惠利率，供楼利息亦得以舒缓。另外，P按的入息要求亦会下调。
减息周期开始下採用P按／H按的每月供款变化
| 最优惠利率 | 按息 | 每月供款 | 入息要求 |
| 5.375% | 3.625% | $22,803 | $45,606 |
| 5.25% | 3.5% | $22,452 | $44,904 |
| 5.125% | 3.375% | $22,105 | $44,210 |
| 5% | 3.25% | $21,760 | $43,520 |
*假设为贷款额500万、供款期30年、P按计划为P-1.75%、并以滙丰银行最优惠利率计算。
减息周期下按揭处理方法
选用H按：HIBOR于减息周期下跌速度及幅度比最优惠利率P更多更快，建议买家选用H按计划，当HIBOR跌穿锁息位，便可即时悭息，减轻供楼负担。
货比三家：减息周期开始下，部份银行对按揭业务取态将转积极，并会不定时调整其按揭业务策略，其按揭息率及优惠回赠不一，建议买家货比三家，选择较多合适的银行承造按揭。
经络按揭转介会紧贴息口发展，希望为大家提供最新最优惠的按揭资讯。如对选择按揭有任何疑问，可随时致电319-66688与按揭专员联络。
美国加息
对H按的影响
加息周期下拆息一般会上升，业主需要依靠「封顶位」供楼。
对P按的影响
当美国加息导致资金短缺时，银行拆息（HIBOR）通常会升高，银行借贷成本增加。为了应付更高的资金成本，银行会调高最优惠利率，增加P按置业人士供楼压力。
加息周期下按揭处理方法
加息期下如想申请按揭，可考虑以下方法：
延长供款期：摊长按揭利息成本，减轻供楼负担。
善用Mortgage-link：由于Mortgage-link利率与供楼利率一致，把闲置资金放进Mortgage-link能够抵销部份供楼支出。
美国减息FAQs
美国经济指标与减息有甚么关系？
美国的减息决策主要基于以下经济指标：
- 通胀率：若通胀率持续低于美联储的2%目标，可能促使降息。
- 就业数据：失业率的上升可能导致美联储採取宽松的货币政策。
- GDP增长：经济增速的放缓可能成为降息的依据。
- 全球经济形势：贸易紧张与地缘政治风险等因素也会影响美联储的决策。
美国减息除了影响楼按，对其他金融市场有甚么影响？
作为全球最大的经济体，美国的减息可能带来以下影响：
- 美元资产收益率下降
国债收益率：美国国债的收益率可能下降，对全球债券市场产生影响。
银行存款利率：美元定期存款利率可能降低，减少投资者对美元资产的兴趣。
对香港的影响：由于港元与美元挂钩，香港的银行存款利率可能也会随之下调。
- 全球资金流向变化
股票市场：低利率环境可能促使投资者转向风险较高的股票市场。
新兴市场投资：资金可能流向收益率较高的新兴市场，特别是在亚洲地区。
房地产投资：低利率可能刺激全球的房地产投资，包括香港的楼市。
- 美元匯率波动
美元贬值：减息通常会导致美元相对其他主要货币的贬值。
对香港的影响：由于港元与美元挂钩，香港的出口竞争力可能受到影响。
跨境投资：美元贬值可能促使海外投资者增加对香港资产的配置。
- 全球贸易格局变化
出口竞争力：美元贬值可能提高美国的出口竞争力，影响全球贸易平衡。
大宗商品价格：美元贬值可能推高以美元计价的大宗商品价格。
香港作为贸易枢纽：香港可能需要调整贸易策略以应对新的全球贸易格局。
经络按揭转介扎根香港25年，大家如对申请新按揭及转按有任何疑问，欢迎填写下表与我们按揭专员联络，了解最新的按揭利率及银行现金回赠！
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