【物业估价2026】网上估价有无用？拆解网上估价及真人估价程序

买楼申请按揭最担心遇上估价不足，要避免此类问题，其实可以先行在网上进行估价或者向银行估价，从而对单位楼价有个预算。现时市场上有不少估价网，而经络按揭的网页有中银香港银行的免费网上物业估价服务，能为大家置业作有用的参考。今次我们与大家分享网上物业估价步骤，以及应对估价不足时的处理方法。

文章重点

香港置业申请按揭最怕估价不足，买家可透过经络按揭网页的中银免费网上估价，或银行真人估价预算单位市值。估价受市况、成交、单位状况、楼龄及物业背景（如凶宅）影响，网上估价可作还价理据、初步判断估价不足或凶宅风险，但仅供参考。若遇估价不足，可比较多间银行估价、委託按揭转介协助；估价过高亦会引银行质疑，需补充资料说明，确保按揭顺利批核。

甚么是物业估价？

物业估价是对房地产价值的评估，通过分析物业的特徵，例如位置、市场状况等，决定其市场价值。主要由银行或地产相关机构评估，因估价牵涉的因素广泛且多元，不同平台所得估值并非统一。但估价是承造按揭的关键指标，所有银行在审批按揭时都会参考单位估价， 即使买家入息证明、入息要求等完全符合要求，亦有机会因为估价不足而影响审批贷款金额。买家如欲了解心水单位的估价，可透过网上、电话或地产代理向不同平台查询，以作更全面的参考。

物业估价受影响因素

单位的估价会受市况、成交纪录、单位状况、楼龄、周边环境等因素而影响：

地产市况

如果楼市向上，银行估价通常较为贴市，但有机会业主叫价进取，估价行有机会比成交价相较保守，出现估价不足情况。而出现估价不足问题。如果楼市下行，银行对物业估价较为保守，但因下跌速度交快、估出价钱呢轻微较高，俗称突价。

成交量

物业的成交价持续上升，银行估价通常较好；相反地，如果成交价持续下滑，银行估价通常较差。另外，成交量较频繁，银行的估价能较贴紧成交价；如果成交价较疏落，银行的估价未必跟得上业主的开价。例如蓝筹屋苑成交量较多，估价通常较紧紧成交价。

单位类型

如果单位处于较高层位置，面向东南，景观有优势，估价通常较好，但如果位处于低层或方向较欠佳，估价便较保守。村屋、唐楼的估价亦较为保守，其中唐楼由于成交较为疏落，在楼市兴旺的时候业主放盘价又较为进取，估价与放盘价可能出现较大差距。

基于每间银行的估价标准各有不同，申请按揭时可申请多间银行，选取较理想的估价。居屋方面，银行会参考房委会首次发售日期的折扣率进行估价，因此需要提交首次发售日期的资料。

物业背景（如凶宅）

如果单位出现不自然死亡事件，例如自杀或凶杀案，银行有机会大打折扣，甚至不进行估价。不过，如果死亡事件已经是久远之事，中间单位已经过成交，估价的影响程度或较低。

防止估价不足方法：

比较不同银行的估价

由于每间银行的估价标准各有不同，如果一间银行估价不足，可尝试找另外几间银行进行申请，找出最适合自己的银行。按揭转介公司能提供多间银行估价及申请服务，节省与多间银行沟通的麻烦。

仔细调查单位

选择物业时，必须亲身前往单位查看质素，地产代理会进行查册，以了解物业的背景及成交纪录，初步评估物业能否顺利通过估价。

物业为甚么需要估价？

银行的物业估价反映物业的市值，当置业人士向银行申请按揭，银行会委託测量师行为该单位进行估价，如果物业出现严重估价不足，银行批出的贷款额有机会比预期低，置业人士需要增加首期资金。例如买家打算买入一个800万的物业，想申请六成按揭，即480万贷款额，但原来银行估价物业只值700万，便根据700万批出六成按揭，即只批出420万，买家便要额外抬钱60万才能上会。

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楼价800万下估价足及估价不足的影响：

物业估价方法

要为物业进行估价，有两种主流方法，第一种是在网上初步估价，第二种是由银行估价。

免费网上银行估价有甚么用？

使用免费网上银行估价有不少好处，列举如下：

1.帮助还价

不少新手买家其中一个难题，是当业主开价时，不知有何方法可以还价。其实免费网上银行估价是一个很好的还价理据，例如当业主开价900万，但网上银行估价查到只是800万时，买家便可大胆展示有关估价还价，增加议价空间的机会。

2. 初步了解是否估价不足

网上银行估价能够初步让买家知道物业价格是否出现估价不足情况，从而对按揭贷款额掌握更多资料。

3. 初步了解是否属于凶宅

网上银行估价亦有助买家初步了解单位曾否发生事故，不过在网上查不到估价，未必等于单位发生事故，有可能因为资料库没有相关单位数据，当发现此情况，可以直接联络按揭转介公司经络按揭，由按揭专员代为直接向多间银行查询估价实况，如果连多间银行也未能提供估价（或者估价极低），可向专业人士及地产代理再追问原因，很可能涉及凶宅或违反建筑物条例等因素。

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如何进行免费网上银行估价？

现时经络按揭与中银香港合作，在经络按揭网页可进行免费网上物业估价服务。网上估价步骤如下：

1.浏览经络按揭平台>进入物业估值

2.输入物业类型，如果物业是住宅便按「住宅」，如果属于工厦、商舖或车位就按其他

3.输入地区（香港、九龙、新界、离岛）、区域（如九龙湾）、大厦（德福花园）、座数及楼层

4.在条款及细则声明旁边剔

5.按即时物业估值

根据以上步骤，便得出有关单位的估值，如果想即时申请按揭，更可以按下红色按钮【立即申请】。

网上找不到估价可以如何处理？

如果网上银行找不到物业估价，可能与银行的分区有关系，大家不妨尝试去其他区域寻找该屋苑资料。另外，个别单位例如村屋、单幢楼、工厦等未必在网上查到银行估价，如果网上银行估价找不到物业的资料，可以直接与按揭守介公司经络按揭联络，提供物业的详细地址，因为按揭转介公司已经与多间银行有连繫，可直接进行估价，但未必能即时知道结果。另外，个别物业可能在网上银行及直接银行也做不到估价，其中一个原因可能是单位属于凶宅，买家最好向银行及地产代理查询原因。

网上估价准确吗？与真人估价有甚么分别?

既然可以直接找银行进行物业估价，为甚么要找经络按揭转介帮手进行银行估价？以下是找真人估价的原因：

网上估价只能作参考：网上估价方便又快捷，但有时候银行未必能即时更新物业估价，导致网上估价与真正的银行估价出现落差，因此网上银行估价可作为初步参考，银行在批核时仍会根据估价行的实时估价计算按揭，即使是同一间银行，有时候与网上估价也会有出入。

难以比较每间银行估价：由于现时通常只有大型银行提供网上估价，如果想比较大型及中小型银行的估价高低，网上估价不能全面做到。

如何找真人直接估价？

找专业的按揭转介公司申请按揭，能够免费为你一次过比较不同银行的估价，只需填写简单的按揭转介表格，便有专员由物业估价至申请按揭一次过为你提供服务：

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估价不足买家担心，估凸价也有问题？

估价不足的情况会较易理解，但原来估凸价下，银行也会受到影响。如果估价比成交价高出超过一成，银行批核按揭时也会产生疑问，理论上业主就算急于套现，亦不会随便蚀让单位，银行会考虑是否涉及隐藏事故或其他争拗等，买家有需要补充更多资料。要成功申请按揭，由于每间银行的批核准则不一，买家可以向多间银行查询估价，找出估价合适的银行，增加批核的机会。买家亦可以向个别银行解释原因，合理情况下银行也会批出按揭。

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物业估价FAQs

如何取得物业估价？

可透过银行、网上平台甚至测量师行进行物业估价。

哪些银行会提供物业估价？

香港不少银行会提供物业估价服务，在香港提供银行估价的包括但不限于：恒生、匯丰、中银、恒生及东亚银行等。

估价需要提供甚么资料？

物业估价需要提供地址、单位楼层及号码。

估价需要收费吗？

网上即时估价一般不需收费。

估价多久会变一次？

由于每个估价平台更新时间不一，同时有机会受市场变化速度影响，故不能一概而论。

物业估价是免费的吗？

在网上平台或银行估价一般为免费。

经络按揭转介扎根香港25年，大家如对物业估价、申请居屋按揭、私人楼按揭及转按有任何疑问，或者对申请私人贷款或信用卡有任何问题，欢迎填写表格与我们按揭专员联络，了解最新的按揭利率及银行现金回赠！

作者：经络编辑部

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