美孚新邨、太古城、黄埔花园等二手蓝筹屋苑虽然已上了年纪，但由于交通方便、社区配套完善，仍吸引买家买入自住或投资。买入二手楼需要注意甚么事项?申请按揭有甚么要注意？二手楼估价楼龄、人龄、按揭成数方面有甚么要注意？经络按揭一次过为大家拆解（以下资料主要参照二手私楼，如涉及资助房屋等物业，可向按揭专员直接查询）。
文章重点
买入香港二手蓝筹屋苑如美孚新邨、太古城和黄埔花园，虽然楼龄较大，但由于交通便利和完善社区设施，仍吸引自住和投资买家。置业程序包括评估首期及相关开支、视察物业、查册了解业权及潜在风险、签署临时和正式买卖合约、支付印花税及完成交楼验收等。申请按揭需留意银行对物业估价，估价低于成交价会增加首期压力。按揭成数通常最高为70%，但透过按揭保险可提高至80%-90%。按揭计划多元，H按因利率灵活性较受欢迎。买家应提前预备资金、文件和通过压力测试，并建议利用按揭转介服务比较银行方案和现金回赠，降低置业风险和成本。
买入二手楼程序
1. 评估首期预算
买入二手楼前，首先要计算买楼的开支，包括首期、按揭利息开支、印花税、律师费及装修费，其中首期及印花税开支最大，可用按揭计算机进行初步预算。
2. 视察楼盘
买家可根据预算物色心仪的楼盘，首先可选择地区及物业类型，再于地产代理网页浏览心仪楼盘，再联络相关地产代理睇楼。选择物业要留意住宅的楼龄、面积、位置及了解附近楼层的最近成交价，并且最好亲身睇楼，了解单位质素。
3. 查册
只要透过简单的物业查册，便能知道单位业主姓名、借贷状况、物业过往歷史及状况，如果物业由地产代理处理，可交由对方协助查册及分析是否有潜在风险。
4. 决定业权
买入物业时如果买家只有1人，便属于唯一拥有人（Sole Owner），毋须考虑业权问题，但如果业主涉及两人或以上，便要考虑应选择分权共有（Tenancy in Common）或联权共有（Joint Tenancy）。分权共有是指业权的权益以各人所付的楼价比例分配，例如其中1名业主付出楼价25%，便享有物业1/4业权。如果对方身故，其物业权益便会成为遗产处理。联权共有是指各人的权益或业权份数属于均等，一旦其中一人身故，此人的权益将自动转移至其他在生的联权共有人。
5. 签署临时买卖合约
当双方达成买卖共识，便可以签署临时买卖合约（俗称「临约」），是一份具有法律约束力的协议。签署临约时，买家支付楼价3%至5%订金，俗称「细订」。
6. 买家申请按揭
申请按揭是置业重要一环，除了直接向银行申请按揭，如果想比较不同银行的按揭计划及现金回赠，可向按揭转介公司一次过格价。
7. 签署正式买卖合约
签署临时买卖合约后14日双方签署正式买卖合约，买方再支付订金，俗称「大订」，细订加大订一般为楼价的10%。期间买家律师会负责查阅物业状况，如有问题会向卖方律师查询。
8. 缴交印花税
住宅印花税需要在签署正式合约后30日内支付，如果属于首次置业，可以支付较低税率的印花税率，如果已经拥有住宅物业，便要承受较重的税率。
9. 最后视察及收取锁匙
临近成交日买家验收单位，可带备验楼清单或委託验楼师进行检验，如有问题即时通知律师。在此时，银行亦有机会
10. 成交日签署转让契
买方双方正式在律师楼签署转让契，把单位业权由卖方转让予买方，同时买方正式收取锁匙成为单位业主。银行会于成交日放卖至卖家律师，再由律师转交款项予业主。
买入二手楼有甚么开支？
1. 印花税
印花税是买二手楼最大的额外成本，近年政府放宽印花税，任何买家购入均可享有一致的税率，现时400万以下的物业，印花税只需1%。
2. 经纪佣金
如果二手楼买卖以地产代理处理，买卖双方均需支付佣金，金额由双方釐定，一般为楼价1%，如果物业楼价为600万，佣金便是6万。通常在买卖成交时才向代理支付，买入物业前应与地产代理及卖方商讨清楚。
3. 律师费
买入二手楼需要由律师处理法律程序，当中涉及包括楼契及转让契等文件，如果物业业权出现问题，买方律师亦会作出质询，完成物业买卖后，又需要把资料在土地註册处註册，因此数千至数万元的律师费用必不可少。
4. 利息开支
除非买家以Full Pay形式买楼，否则便需要申请按揭，以及支付相关利息支出。每间银行的按揭计划各有不同，比较不同按揭计划有助节省利息支出。
5. 按揭保险费用
如果置业人士不够首期，有需要向按证公司申请按揭保险，视乎贷款额、按揭成数、还款年期等因素而定，详情可留意按证公司的按揭保费一览表。一般情况下，按证公司亦会为良好信誉申请人提供保费折扣，详情可与经络按揭查询进一步资料。
6. 装修费用
如果买入二手物业缺乏装修，或不满意本身装修，便需要动用资金处理，至少预算二十万以上。
二手楼按揭指南
二手楼按揭计划
选择银行的按揭计划，需要留意现时市场上的按揭计划种类，第1个是H按计划（H按）、最优惠利率按揭（P按）及定息按揭。按揭利率的高低主要受制于美国加息或减息影响，近年银行为抢佔生意，推出不同的按揭计划优惠及以高现金回赠吸客。H按是指以银行同业拆息为基础计算的按揭计划，H是银行同业拆息HIBOR的意思。供楼时间长达二、三十年，息口难免会有升跌，在息口处于低位时，H按供楼人士的利息往往远低于锁息上限，比P按供楼更为优惠。当息口开始上升时，如果银行未有提高最优惠利率，仍可以用锁息上限的息率供楼，因此现时大部份供楼人士会选用H按供楼。
二手楼按揭估价
买家如果买入一手楼，短期内毋须理会物业估价问题，但买入二手楼便要注意估价的高低。物业估价会受到物业成交、楼龄、物业质素、物业类型、楼层、座向、附近环境等因素影响，每间银行会自行委託估价行进行估价，估价的结果会影响按揭最终批出的贷款额。假设二手楼单位的成交价为500万，业主打算申请六成按揭，理论上能获取300万，但如果银行估价只有450万，最终批出的按揭贷款额只有270万，买家的首期便要额外增加30万。
银行对于市场上不少另类物业未能提供估价，其中凶宅是最典型例子。凶宅在法律上没有定义，通常是单位内发生的不自然死亡个案，如自杀及谋杀案等。由于市场上没有公开的资料纪录，估价行内部才有自己的凶宅纪录，所以每间估价行对凶宅的估价，可能出现差异。如果单位变成凶宅，银行估价不单止影影响涉事单位，有时更会影响同层或上下楼层的单位。
二手楼按揭成数
二手楼买家需要根据金管局的指引申请按揭，按揭成数如下：
| 银行一般按揭成数 | 按揭成数上限 |
| 住宅物业 | 不论物业价值:70% |
按揭保险成数
| 住宅物业价值 | 按揭成数上限 |
| $400 万以上至 $1,000 万 | 80% 或 90% |
| $1,000 万以上至 $1,125 万以下 | 80% 至 90% (贷款额上限$900万) |
| $1,125 万或以上至 $1,500 万 | 80% |
| $1,500万以上至 $1,715万 | 70%-80%(贷款上限$1,200万) |
| $1,715万以上至 $3,000 万 | 70% |
二手楼按揭FAQs
买二手楼需要注意哪些费用？
买家须预算首期、印花税、经纪佣金（约1%楼价）、律师费及装修费用，部分项目开支较大，应提前规划资金。
按揭申请时应留意甚么？
按揭贷款成数一般最高为70%，但可经由按揭保险提升至80%至90%。银行会根据物业估价及买家财政状况批核贷款，估价若低于成交价会增加买家首期负担。
如何判断物业的业权情况？
如果业主多于一人，需考虑选择分权共有或联权共有，这影响业权份额及继承权。
买二手楼时如何避免买到凶宅？
可向可靠代理或银行查询估价情况，关注是否估价低水及透过新闻查询是否有不自然死亡记录等。
买二手楼有哪些程序？
包括视察物业、查册、签临约及正式买卖合约、缴付订金及印花税、申请按揭、验楼收楼及签署产权转让文件。
经络按揭转介扎根香港25年，大家如对申请新按揭及转按有任何疑问，或者对申请私人贷款或信用卡有任何问题，欢迎填写表格与我们按揭专员联络，了解最新的按揭利率及银行现金回赠！
作者：经络编辑部
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