【放租按揭2024】买入单位出租可做6成按揭！9成按揭又是否做到？

手持几层楼收租赚取被动收入是不少香港人的梦想，但如果把放租物业申请按揭，除了按揭成数会有变化，原来租金收入也可加进入息审查。为了帮助大家达成包租公的目标，经络按揭今次为大家介绍买楼收租按揭全攻略，让大家更能掌握放租物业的财务预算。

出租物业vs自住物业的按揭成数(2024年2月更新)

过往买入自住物业，楼价1,500万以下最高按揭成数为7成，如果想申请更高成数按揭，可以向按证公司申请按揭保险。出租物业方面，不论是计划把物业出租还是已出租物业，在任何楼价情况下，最按揭成数为5成。如果以资产计算，不论是自住物业还是出租物业，最高按揭成数为5成。如果已经有按揭在身，按揭成数需要扣减1成。

不过，2024年2月金管局宣佈放宽出租物业按揭的按揭成数，不论任何楼价，按揭成数也由50%调升至60%，资产水平计算亦由原本50%升至60%。

租金收入可计进压力测试（2024年2月财政预算案宣佈撤销压力测试，改由DTI代替）

把出租物业申请按揭有一好处，是可以把租金收入计算入压力测试之中。租金收入可分为实际租金收入及拟租金收入，实际租金收入是指买入的物业现正有人租用，并能提供已打釐印的租约合同，在此情况下，一般租金收入可当7折计算。如果租约没有打釐印，便只能6折计算。例如一个单位月租$15,000，租约有打釐印可把$10,500放入压力测试计算，没打釐印便只能把$9,000租金计算。

如果单位尚未出租，部分银行应可以考虑把「拟租金收入」计算，银行会估计租金收入并以六折计算。例如银行估值出该单位可带来$20,000租金收入，便能把当中$12,000计算入压力测试。每间银行的估值各有不同，可比较不同银行再选择出最高估值的银行。不过，由于每间银行的按揭处理手法略有不同，可向经络按揭查询了解更多。

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物业出租不能申请九成按揭/高成数按揭

想把物业出租的人要注意，把住宅物业放租不能申请按揭保险，最高按揭成数只有6成。 不少朋友会把现时持有单位由自住变成放租，但如果手上物业的按揭保险仍未「甩」走的话，是不能改作出租用途。只有自住物业才能使用按揭保险，不能中间改变用途，买入单位亦不能隐瞒先向按证公司申报自实际放租。按证公司有机会调查单位是否作自住之用，例如要求出示水、电、煤气费。如果发现有隐瞒情况，银行除了可能「call loan」，更有机会徵收额外保费，银行亦有机会调整按揭息率，甚至负上刑事责任。如果本身物业有按揭保险，又想把单位放租，必须先「甩」走按揭保险，之后便能光明正大放租。
 

居屋可否放租？

资助房屋与普通私楼放租程序不同，居屋本身有禁售期，在禁售期完结后，再向政府补地价，完成补地价程序后，才可以合法地把物业放租。
 

放租法律上注意事项

1. 打釐印
作为新手放租人士，要注意租约必须要打釐印，才能享有法律效力。一旦租客欠交租金需要向法庭追讨，租约才能享有成为证据。

2. 向差估署呈交通知书
签署租约后，为保障自己的权益，需要在1个月内向差饷物业估价署呈交「新租出或重订协议通知书」（CR109），如果逾期缴交，需要额外缴付$310。如果不签署关文件，业主或租客无权採取法律行动。
 

出租物业税

把物业出租的业主需要缴付物业税，税率为净租金收入的15%（以每年4月1日至翌年3月31日计算），可扣除差饷、不能退回的租金及20%修葺费。假设物业每月租金收入为$12,000，一年收入为$144,000。一年差饷开支为5%，即$7,200，计算方法如下： 

一年租金收入$144,000扣除(b)、(c)及(d)项后，金额为$108,000。物业税便以$108,000 x 15%计算，金额为$16,200。

除了直接用物业税申报，纳税人亦可考虑透过个人入息课税方法报税，如果在该年度设有税务宽减，由于个人入息课税通常设有税款宽减，有机会减少税项负担。纳税人可考虑用该年度的税务计算机计算哪种方法较悭税。不过即使选择错误，税务局最终会为纳税人选择较悭税的报税方法。上述资料只供参考，法律及税务事项可向专业人士查询。

出租物业按揭申请及计算方法较为复杂，为了顺利上会，打算买楼放租的朋友，可直接向经络按揭申请 或查询更多按揭详情，由按揭专员提供详细方案。
 

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业主筛选租客的4大技巧

1. 要求入息证明

一个好租客应该能够按时交租，在与租客签订租约时，可以要求他们提供入息和工作证明，以确认他们有稳定的收入来源。地产代理通常也会要求租客在签订租约时提供薪资单等文件供业主审阅。如果担心租客有债务问题，也可以要求他们提供信贷报告，但请注意这不是常规做法，因为取得信用报告需要一些程序，并涉及到隐私问题。业主应根据情况决定是否需要要求租客提供信用报告。

2. 了解租客背景

稳定收入并不意味着一个人就是好租客，还需要关注他们的个性和过去的行为。在与租客见面时，可以询问他们之前的居住地、搬离原因以及他们的兴趣爱好，从中了解他们的性格特徵，甚至是否曾与前任业主发生纠纷。地产代理在这方面拥有丰富的经验，他们可以在闲谈中了解客户的背景，瞭解他们的需求和财务状况，以帮助业主判断他们是否是好租客。同时，业主也应该留意，如果准租客在谈论租金时表现挑剔或者提出过多要求，可能日后也会需要花很多时间应对他们的需求，所以在出租单位之前要三思而行。

3. 採取「两按一上」方式

「两按一上」是指在双方签订租约时，租客需要支付两个月的租金作为「按金」，并支付一个月的租金作为「上期」。例如，如果每月租金为2万元，租客需要支付4万元作为按金，再支付2万元作为上期，总计6万元。一般租约通常至少签订一年，当租约结束时，租客按照租约的要求归还单位，业主才会退还两个月的按金。因此，「两按一上」的方式可以保障业主的权益，即使租客拖欠租金或者造成单位损坏，业主也有三个月租金的保护。需要注意的是，如果租客以支票形式支付「两按一上」，业主应该确保款项到帐后才交出门匙，以避免租客使用空头支票并佔据单位的情况发生。

4. 不要在未签正式租约前交出门匙

过去常有租户在签署临时租约后取得门匙，之后却拖延时间不签正式租约，这可能会引发许多问题。作为业主，您应该记住，除非正式签署租约，最好不要把单位的门匙交给租客，尽量由自己或代理人保管门匙，如果租客想要进入单位，最好让他们在您或代理人的陪同下进入。

买楼收租/出租物业按揭FAQs

把住宅出租可否申请高成数按揭？

金管局及按证公司规定，出租物业不能申请按揭保险的高成数按揭。

把物业出租，最高按揭成数可做几多成？

根据2024年2月金管局最新公佈，把物业出租最高按揭成数为6成。

居屋可以出租吗？

居屋不论是以绿表还是白表申请，均需要经过禁售期后，再向政府补地价才可以把物业出租。