银行主要提供两类按揭计划，第一类为P按（最优惠利率按揭），另一类为H按（银行同业拆息按揭）。金管局资料显示，现时大部份借款人会选择H按计划，现时踏入减息，究竟应该选用P按还是H按？本文介绍减息后各银行最新港元最优惠利率（Prime Rate）走势、最优惠利率按揭、P按利率计算方法及如何选择H按或P按按揭计划。
文章重点
香港银行按揭主要分 P 按（最优惠利率按揭）和 H 按（银行同业拆息按揭），减息背景下两类计划的选择备受关注。近期多家银行下调最优惠利率，如滙丰、恒生降至 5%，中银等多数银行调至 5.25%-5.375% 不等。P 按以 Prime Rate 为基准，计算方式为「P± 浮动点」，利率变动少故供款较为稳定。
港元最优惠利率（Prime Rate）走势｜香港银行最优惠利率（Prime Rate）
香港最新最优惠利率
| 银行 | 最优惠利率(9月18日或之后公佈) | 最优惠利率(10月30日或之后公佈) | 生效日期 |
| 滙丰银行 | 5.125% | 5% | 10月31日 |
| 恒生银行 | 5.125% | 5% | 10月31日 |
| 中银香港 | 5.125% | 5% | 11月3日 |
| 渣打银行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 东亚银行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 花旗银行 | 5.375% | 5.25% | 11月4日 |
| 交通银行 | 5.375% | 5.25% | 11月4日 |
| 大新银行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 信银国际 | 5.375% | 5.25% | 11月4日 |
| 工银亚洲 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 招商永隆 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 创兴银行 | 5.375% | 5.25% | 11月4日 |
| 南洋商业银行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 集友银行 | 5.375% | 5.25% | 11月6日 |
| 建设银行 | 5.5% | 5.375% | 11月4日 |
| 大众银行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 上商银行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 星展银行 | 5.375% | 5.375% | 9月26日 |
| 富邦银行 | 5.5% | 5.375% | 11月3日 |
| 华侨银行 | 5.625% | 5.500% | 10月31日 |
P按（又称最优惠利率按揭）是指以最优惠利率（Prime Rate）为基准的按揭计划，当中的P是指最优惠利率（Prime Rate），即每间银行为优质客户提供的基本贷款利率。除了按揭贷款，私人贷款、信用卡及存款户口息率均会受最优惠利率影响。
港元最优惠利率（Prime Rate）走势｜P按按揭如何计算？
现时P按／最优惠利率按揭一般以「P-」为主，例如申请按揭时见到P-1.75%，要了解清楚按揭计划的所属银行是採用哪个「P」，如果属于5%，实际按息便是5%-1.75%=3.25%。如果发现P按计划为「P+1%」，实际按息便是5%+1%=6%。
港元最优惠利率（Prime Rate）走势｜最优惠利率会受甚么因素影响？
现时最优惠利率会受美国货币政策影响，掌管该政策的联储局会透过调动联邦基金利率带动经济復甦。当联邦基金利率上升，香港银行的最优惠利率亦会朝着同一方向移动。
港元最优惠利率（Prime Rate）走势｜P按在低息环境下为何不是主流？
由于在低息环境下，银行同业拆息通常较低，使用H按的实际按息会较为便宜，因此大部份人士均会选用H按。但当遇上加息週期，银行同业拆息的上升幅度有机会高于最优惠利率，届时使用P按的优势便会上升。
港元最优惠利率（Prime Rate）走势｜P按为何会较H按稳定？
P按会较稳定，主要由于最优惠利率的变动会较以银行同业拆息为少。
甚么是H按？
H按的H是指HIBOR「银行同业拆息」，是银行之间互相拆借资金时收取的利息。H按便是以银行同业拆息作为基准的按揭计划，一般会以1个月银行同业拆息加某个百分率作为按揭利率，如H+1.3%。
甚么时候银行同业拆息会上升？
当银行的资金紧张，借贷成本增加，拆息便会上涨。如想知道拆息走势，可留意每日银行公会公佈的拆息。
甚么是H按锁息上限？
银行同业拆息较为波动，如果拆息短时间上升，H按供楼开支便急增，因此现时大部份银行会为H按计划提供「锁息上限」（或称「封顶位」），当利率高于锁息上限的利率，便可以使用锁息上限的利率供楼。假设银行的按揭计划为H+1.3%，锁息上限下实际封顶利率为3.25%，如果拆息升至4%，即实际按息升至5.3%(1.3%+4%)，供楼人士最后仍可用3.25%供楼。
甚么物业可选用H按计划？
私人屋苑、单幢楼、村屋、唐楼、居屋及绿置居单位均可选用H按计划。
甚么是定息按揭？
定息按揭现时是指银行提供的定息按揭计划，年利率低至2.73%。
港元最优惠利率（Prime Rate）走势｜P按、H按及定息按揭应如何选择？
究竟应该使用P按、H按或定息按揭，要视乎借款人的财务背景及需要。现时市场上有三间银行提供三年期定息按揭，个别银行更可选择长达五年的定息期，定息期内的息率固定为2.73%，较现时一般H按的锁息上限低0.52%。以贷款额500万元及还款期30年计算，若以H按封顶位计算，每月供款为$21,760，而定息按揭在定息期内，每月供款则为$20,359，减少$1,401供款。
究竟选择定按还是H按，首先取决于申请人对银行同业拆息（HIBOR）的看法。如果预期拆息持续低企的空间不大，H按的实际息率将维持在3.25%左右，选择定息按揭会较为划算。然而，若申请人认为未来一至两年拆息会持续回落至较低水平，令供楼利息低于定息的2.73%，则可考虑选择H按。
至于个别物业情况，可能银行只容许选用P按，或者借款人需要稳定的供款，则可能选择P按会较为适合。
以上每个借款人情况各有不同，因此谘询我们的按揭专员，便能知道最适合自己的按揭计划。
P按FAQs
香港按揭的 P 按和 H 按分别指什么？
P 按即最优惠利率按揭，以银行公布的最优惠利率（Prime Rate）为基准计息；H 按即银行同业拆息按揭，以银行同业拆息（HIBOR）为基准计息，是目前大多数借款人的选择。
影响香港银行最优惠利率（Prime Rate）的主要因素是什么？
最优惠利率主要受美国货币政策影响，美国联储局调整联邦基金利率时，香港银行的最优惠利率通常会朝同一方向变动。
P 按的利率具体如何计算？
P 按利率一般以「P± 浮动点」计算，例如银行最优惠利率为 5%，若计划标註 P-1.75%，实际按息即 5%-1.75%=3.25%；若为 P+1%，则实际按息为 6%。
哪些物业类型可以申请 H 按计划？
私人屋苑、单幢楼、村屋、唐楼，以及居屋、绿置居单位等，均可以申请 H 按按揭计划，覆盖范围较广。
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作者：经络编辑部
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