【新造按揭转按即睇】申请按揭常见N个伏位

在香港申请按揭容易中伏吗？香港银行内部有完善的按揭机制，除了要根据金管局指引，审批按揭亦有内部批核程序。过往所谓按揭「中伏」，其实主要涉及买卖双方问题、申请人财务问题及物业问题，本文列出香港常见按揭中伏情况及解决方法，让大家申请按揭加倍安心。

1. 信用记录不良

申请人没有及早检查自己的信贷报告，以致不知道自己的信贷评级不佳。不良的信贷记录（例如迟还款、曾破产）会降低银行批核按揭的意愿。

2. 高估借贷能力

申请人过度乐观地评估自己的借贷能力，忽略了入息的要求，导致最终未能通过银行审批。尤其在转换工作、转为自僱人士或收入出现不稳定时，借贷能力可能受影响。

3. 短期内增加负债

在申请按揭期间，进行大额消费（如买新车、新傢俬），有机会影响债务与收入比率（Debt-to-income Ratio），增加按揭申请失败的风险。

4. 估价不足

在楼花物业採用「建筑期付款」，若楼价在物业落成前下跌，银行在批核按揭时的估价可能低于买家当初的成交价。这会导致按揭贷款额减少，买家需要自掏腰包补足差价。或如在二手市场中，业主开价过份进取，也有机会出现估价不足。

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5. 物业楼契

部份物业属于楼契不全，会影响银行批核按揭的意欲。

6. 凶宅／事故单位

物业背景问题如属于凶宅，这些物业开价一般较低吸引买家入市，但这些物业基于影响成交量等问题，批出成数亦有机会打折，如果事件非常「触目」，银行有机会拒绝批出按揭。

7. 成交期过短

物业买卖期间，个别业主会提出超短的成交期，但由于银行批核按揭至少两星期，批核贷款时间未必能赶及物业成交。

8. 不了解按揭条款

申请人只着眼于低利率或高回赠，却忽略了不同按揭计划的条款差异，如罚息期、锁定期和贷款年期等。一旦提前还款或转按，可能需支付高额罚息。

申请按揭避免中伏方法

1. 多做功课： 在申请按揭前，应向不同银行或按揭中介查询，比较各类计划的利率、现金回赠及条款。
2. 聘用专业按揭中介： 信誉良好的按揭中介能提供专业意见，协助买家了解市场，寻找最合适的按揭方案，甚至可提供额外优惠。
3. 保持稳定财务状况： 在申请按揭期间，应避免转换工作或产生大额负债，保持稳定的信贷记录。
4. 及早索取信贷报告： 申请人应预先向环联等信贷评级机构索取个人信贷报告，确保没有不良记录。
5. 选择可靠律师： 买卖物业时，应聘请有信誉的律师行，仔细查阅物业契约，特别留意是否涉及钉契或其他业权问题。

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