在香港置业,除非拥有大量现金以「Full Pay」形式买楼,否则通常要向银行申请按揭,摊分成2、30年供款。现时大部份人士会採用H按供楼,究竟HIBOR的变化对供楼构成甚么影响?经络按揭一次过为大家计计数。
![【HIBOR走势2023】银行同业拆息上升或下跌 对供楼人士造成甚么影响?](/media/images/blog/__thumbs/house-167734_1280.jpg/house-167734_1280__800x533.jpg)
息口最新资讯
2024年6月13日:美联储议息会宣布基准利率维持在5.25厘至5.5厘区间不变,连续7次维持利率不变,符合市场预期。滙丰银行同日宣布最优惠利率(P)维持不变,保留在目前5.875%的水平。
香港银行同业拆息走势
![](/media/images/blog/1-month hibor -mref.png)
日期 | 银行公会1个月同业拆息 |
28/6/2024 | 4.61% |
27/6/2024 | 4.66% |
26/6/2024 | 4.7% |
25/6/2024 | 4.7% |
24/6/2024 | 4.64% |
H按的封顶息率
现时H按计划一般为H+1.3%,封顶息率约为4.125%,即供楼人士现时可用实际按息4.125%供楼。以下为使用实际按息4.125%供楼的例子:
楼价 | 首期 | 每月供款 |
400万 | 40万 | $17,447 |
500万 | 50万 | $21,809 |
600万 | 60万 | $26,171 |
700万 | 70万 | $30,533 |
800万 | 80万 | $34,895 |
900万 | 90万 | $39,257 |
1000万 | 100万 | $43,618 |
(以上例子假设为供款期30年,年利率4.125%,首次置业人士做9成按揭,假设按揭保险费用以一笔过付清缴付。)
为甚么拆息高低会影响按揭供楼?
现时香港的按揭计划中,H按亦属于主流。H按的H是HIBOR/Hong Kong Interbank Offered Rate 的意思,是银行之间的借贷利率,HIBOR一般分为1、2、3、6及12个月。H按是根据银行同业拆息而计出供楼利息的按揭计划,大部分H按以1个月HIBOR计算。
H按主要由两部份构成,第一部份为HIBOR+百分率(例如H+1.3%),第二部份为俗称「CAP顶」的锁息上限(例如P-2.25%)。由于银行同业拆息每日会出现变化,为了防止拆息突然大幅抽升,导致第一部份的实际息率抢高时,可以用第二部份的锁息上限保障。
虽然H按计划可以在锁息上限中获得较稳定的供楼保障,但并不表示供楼利息便不会递增,因为锁息上限是以银行最优惠利率组成,在加息周期,银行亦会更易调整最优惠利率,所以即使有锁息上限,每月供款亦难免有机会增加。
HIBOR走势低供楼无需用锁息上限
当HIBOR处于低位时,H按的供楼人士通常无需依赖H按的锁息上限而供楼。例如于2020年11月,拆息低至0.12%,以当时普遍买家使用H+1.5%及当时锁息上限2.5%计划供楼计算,实际供楼利息只需为1.62%,无需依算锁息上限的保障息率2.5%供楼。以贷款额500万计算,每月供款只需为为$17,545。
贷款额 | 拆息0.12%(实际按息1.62%) | 以封顶息率2.5%计算 |
100万 | $3,509 | $3,951 |
200万 | $7,018 | $7,902 |
300万 | $10,527 | $11,854 |
400万 | $14,036 | $15,805 |
500万 | $17,545 | $19,756 |
600万 | $21,575 | $24,293 |
700万 | $25,171 | $28,342 |
800万 | $28,767 | $32,391 |
900万 | $32,363 | $36,440 |
1000万 | $35,958 | $40,489 |
*假设按揭计划为H+1.5%,封顶位2.5%,还款期30年
**以上例子只供参考,按息会跟随市场出现不同变化
HIBOR走势高对现有供楼人士开支影响
近两年随着美国加息,香港息口亦跟随创新高,近月的HIBOR达4至5厘,H按的锁息上限能保障供楼人士免受HIBOR急升导致供楼开支大增。以现时一般按揭H+1.3%、锁息上限4.125%为例,假设HIBOR为 4.94%,实际按息已经高达6.24%,如果借贷500万,以30年期还款,每月还款额高达$30,753,但在锁息上限的保障下,每月还款只需要$24,232。
贷款额 | 以实际按息6.24%计算(拆息为4.94%) | 以封顶息率4.125%计算 |
100万 | $6,151 | $4,846 |
200万 | $12,301 | $9,693 |
300万 | $18,452 | $14,539 |
400万 | $24,603 | $19,386 |
500万 | $30,753 | $24,232 |
600万 | $36,904 | $29,079 |
700万 | $43,055 | $33,925 |
800万 | $49,205 | $38,772 |
900万 | $55,356 | $43,618 |
1000万 | $61,507 | $48,465 |
*假设按揭计划为H+1.3%,封顶位4.125%,还款期30年
**以上例子只供参考,按息会跟随市场出现不同变化
回看利率歷史走势
2023年新申请按揭的息率约为4.125%,回顾90年代,按息曾高达11、12厘直至踏入2000年后,回落至两厘多,直至05年,利率又一度攀升至五厘多。由1990至2023年期间,按揭利率平均约为4.86%。
虽然近年息口上升,但只要选择最优惠的H按计划,亦可受惠较低的供楼利息支出及获得更多银行现金回赠。经络按揭为大家提供免费的按揭评估服务,如果有买新物业或转按的打算,请随时与我们了解最新的按揭计划。