香港不少私樓跌至近年低價，過往不少人會羨慕抽中居屋只需低首期便可以上車，其實現時市場上不乏400萬樓下的私人樓，只需要40萬首期便可以上車。不過，上車前除了首期，還有甚麼需要預備？經絡按揭為大家介紹上車置業小貼士。
文章重點
香港私樓價格近期跌至近年低位，400萬港元以下的私人樓盤不乏，首期約40萬港元即可上車。首期金額受多因素影響，包括儲蓄狀況、金管局最新按揭政策、物業類型及個人財務情況。金管局最新指引顯示，住宅物業最高按揭成數一般為七成，按揭保險可最高貸款90%，使部分買家首期降低至一成或更低。居屋則有綠表和白表之分，綠表買家享有5%首期、白表買家需10%。村屋按揭成數較低，最高約八成半。個人財務狀況及年齡將影響貸款年期和首期準備，入息需支持每月供款不超過收入50%。文中亦舉例屯門NOVO LAND及天水圍嘉湖山莊樓盤首期與月供，並建議採用低息高現金回贈按揭計劃以減輕負擔。經絡按揭在香港扎根25年，提供多種按揭及轉按服務，協助買家順利置業。
上車首期受甚麼因素影響？
上車置業的過程中，首期多少影響按揭的借貸額，但買樓首期資金的多與少，除了受儲蓄影響，還受金管局政策、個人的財務狀況及物業類形而影響。
1. 金管局一般按揭政策
一般按揭成數
金管局按揭成數指引 (2024年10月最新修訂)
| 物業狀況/資產類型 | 樓價 | 最新按揭成數上限 |
| 自用、非自用/公司持有住宅物業、工商舖、車位 | 任何樓價 | 7成 |
按保公司按揭保險成數
按揭保險方面，1,000萬元或以下的物業，最高按揭保險成數維持9成，1,000萬至1,125萬物業，最高按揭成數升至8至9成(貸款上限900萬)，1,125萬元以上至1,500萬元的物業，最高按揭保險成數升至8成，1,500萬至1,715萬為7至8成(貸款上限1,200萬)，1,715萬至3,000萬最高按揭成數為7成。
按揭保險新制下的最新按揭成數表
| 樓價 | 最高按揭成數 |
| 1,000萬以下 | 90% |
| 1,000萬至1,125萬 | 80%-90%(貸款上限900萬) |
| 1,125萬至1,500萬 | 80% |
| 1,500萬-1,715萬 | 70%-80%(貸款上限1,200萬) |
| 1,715萬至3,000萬 | 70% |
2. 物業類型
一手、二手私樓首期
私樓的按揭成數與首期比例，除非樓齡太高，銀行一般根據金管局的按揭成數處理，1,000萬以下的物業最少一成首期。
400至1,000萬的私樓首期及按揭成數比較
| 樓價 | 首期(借按保) |
| 400萬樓 | $400,000 |
| 500萬樓 | $500,000 |
| 600萬樓 | $600,000 |
| 700萬樓 | $700,000 |
| 800萬樓 | $800,000 |
| 900萬樓 | $900,000 |
| 1000萬樓 | $1,000,000 |
居屋首期
新居屋
如果綠表買家打算買入一手居屋，銀行願意提供高達九成半按揭，購買居屋只需要支付5%首期，假設買入300萬居屋，首期只需要15萬。如果白表買家打算買入一手居屋，銀行提供高達九成按揭，則需要支付一成首期，即30萬首期。
二手居屋
然而如果屬於二手居屋，原本樓齡較高未必會做到九成按揭。2023年9月放寬資助房屋擔保期至50年，二手居屋最長還款期可達30年。
| 新居屋首期/按揭成數 | 二手居屋首期/按揭成數 | |
| 綠表 | 5%/95% | 5%/95% |
| 白表 | 10%/90% | 10%/90% |
村屋首期
村屋與普通私人樓不一樣，最高按揭成數為八成半，即至少要預一成半的首期置業。以一個$1,000萬的村屋為例，最高按揭成數為八成半，首期入場門檻為150萬。
| 樓價 | 按揭成數 |
| 1000萬以下 | 85% |
| 1,000萬至1,125萬元 | 80-85%（上限為900萬） |
| 1,125萬至1,500萬元 | 80% |
| 1,500萬以上至1,715萬元 | 70-80% （上限為1,200萬 ) |
| 1,715萬以上至3,000萬元 | 70% |
如果不申請按揭保險，村屋一般按揭成數如下:
| 物業狀況/資產類型 | 樓價 | 最新按揭成數上限 |
| 自用、非自用村屋單位 | 任何樓價 | 7成 |
3. 個人財務及年齡因素
借款人的個人財務因素及年齡會影響首期支出，列舉如下：
- 入息要求：雖然政府已暫停壓力測試，但每月供款亦不得多於每月收入的50%。
- 固定收入人士才能借九成按揭：如果借款人屬於固定收入人士，才符合九成按揭保險的資格；如果屬於非固定收入人士，最高只能承造八成按揭，即要預備兩成首期。
- 年齡：銀行會以「75-」決定按揭的最長還款年期，一旦借款人的年齡大於45歲，銀行有機會不批出30年按揭期，縮短還款期下壓力測試要求會更高。如果未能通過測試，首期開支亦需要增加。
400萬樓月供要幾多錢？熱門樓盤實例分析
NOVO LAND
位於新界屯門市中心欣寶路8號，發展商為新鴻基，NOVO LAND 303平方呎單位現時放盤價為265萬，首期及每月供款如下:
| 樓價 | 265萬 |
| 首期 | $795,000 |
| 每月供款 | $8,073 |
| 入息門檻 | $16,146 |
| 印花稅開支 | $100 |
（以7成按揭、實際年利率3.25%及供款年期30年計算，以上例子只供參考。）
嘉湖山莊
嘉湖山莊位於天水圍天瑞路8號，發展商為長江實業，近期賞湖居02座低層單位放盤價為386萬，其首期及每月供款如下:
| 樓價 | 386萬 |
| 首期 | $1,158,000 |
| 每月供款 | $11,759 |
| 入息門檻 | $23,519 |
| 印花稅開支 | $100 |
（以7成按揭、實際年利率3.25%及供款年期30年計算，以上例子只供參考。）
買樓首期常問FAQs
買樓首期一般要準備多少錢？
答：首期金額視物業類型、樓價及個人財務狀況而定，私樓一般最少需支付約七成樓價的三成，部分按揭保險計劃最高可貸90%，降低首期至一成或更低。
按揭成數是什麼？如何計算？
答：按揭成數是銀行貸款佔物業價值的比例，不同樓價和物業類型會有不同的按揭成數上限，例如1,000萬以下樓宇最高可貸90%。
居屋和私樓的首期有何不同？
答：綠表買家購買新居屋可享5%首期，白表買家則需10%；私樓則一般需至少10%首期，視乎按揭成數而定。
個人財務和年齡如何影響按揭申請？
答：銀行會根據借款人收入與月供比例（一般不超過50%收入）、固定收入狀況及年齡決定按揭成數及貸款年期。
除了首期外，買樓還需要準備哪些額外費用？
答：印花稅、律師費、中介費及裝修費用等皆為置業必備開支，買家須預先預留資金應付這些雜費。
要減輕置業開支，除了找個樓價較低的單位，其實按揭計劃也可以幫手。一個息率較低、現金回贈較高的按揭計劃，能夠幫助減低你的按揭利息支出。經絡按揭轉介紮根香港25年，大家如對申請新按揭及轉按有任何疑問，或者對申請私人貸款或信用卡有任何問題，歡迎填寫表格與我們按揭專員聯絡，了解最新的按揭利率及銀行現金回贈！
作者：經絡編輯部
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