轉按是指把原有的銀行按揭貸款轉移至另一間銀行，過往幾年，不少業主因為想賺取現金回贈而決定轉按。近月銀行削減現金回贈至低水平，但仍有不少人逼切需要轉按，查詢不同銀行的轉按計劃，本文剖析轉按的注意事項及拆解沒有現金回贈也需要轉按的原因。
轉按分幾多類？
1. 平手轉按：把餘下的貸款額由A銀行轉移至B銀行
2. 轉按套現：由另一間銀行為物業重新估價，透過物業升值套現出現金作其他用途
轉按套現最高的按揭成數
金管局按揭成數指引 (2024年10月最新修訂)
| 物業 | 樓價 | 最新按揭成數上限 |
| 自用住宅物業 | 任何樓價 | 7成 |
| 住宅物業(非自用/公司持有) | 任何樓價 | 7成 |
| 工商舖、車位 | 任何樓價 | 7成 |
按揭保險不能轉按套現但仍有作用
其實按揭保險亦可以做轉按，但不能轉按套現，現時按揭保險的按揭成數下，1,000萬以下最高按揭成數為9成，但轉按最高按揭成數為8成。雖然不能做到套現，但如果有需要甩走發展商的高息按揭，轉回銀行較低息的按揭，按揭保險仍然很有用，詳情可以直接向經絡按揭專員查詢。
申請轉按不需壓力測試，但仍需要DTI
不論任何原因申請轉按，過往均需要進行壓力測試。2024年2月金管局宣佈暫停壓力測試後，申請人人需要以供款與入息比率計算，即每月供款不得超出月入50%。
為甚麼要轉按？
1. 呼吸Plan不能再「呼吸」
不少業主買入新盤時，會選用發展商提供的按揭計劃，此類計劃幫助部份人士較易上車，而且在頭數年會較為低息，利率與市場上的按揭計劃相若，但經過蜜月期後（一般為3年）利率便會急升，按息往往在5厘以上。要擺脫高息危機便要適時轉按。
2. 為按揭保險「甩保」
除了發展商按揭，使用按揭保險上車亦非常普遍，能夠為1000萬以下物業申請高達九成按揭。不過使用按揭保險需要支付保費用，加上使用按揭保險不能把物業出租，如果「甩保」便能慳息又能靈活運用單位。另外，如果第1年退保，可退回高達40%保費，第2年為25%，第3年內退保，可以取回15%保費。
3. 獲取更優惠利率
銀行不時會為優質客戶提供優惠的按揭計劃，如果手上按揭計劃並不吸引，可以嘗試透過轉按取得更優惠利率 。
4. 套取資金
如果物業樓價有一定升幅想套取資金，亦可透過轉按達到。至於套現出來的資金究竟有幾多，便視乎物業的最新估價。把轉按中最高的按揭金額減去剩餘未清還的貸款額，便是最多可套現的金額。由於每間銀行的估價各有不同，可透過按揭轉介公司的服務貨比三家，轉按至最高估價的銀行。
5. 擔保人甩名
如果本身按揭的擔保人希望「甩名」，可以透過轉按處理。
6. 賺取現金回贈
為了吸引客戶轉按，銀行會提供現金回贈，申請指定貸款額更現時現金回贈可以高達兩厘多。
7. 獲取Mortgage-link(高息按揭存款掛鈎戶口)
如果本身的按揭計劃未有Mortgage-link，可考慮透過轉按方式申請擁有Mortgage-link戶口的按揭計劃，從而節省供樓利息開支。就算轉按套現出來的資金沒有特別用途，亦可以存放在高息按揭存款掛鈎戶口（Mortgage-link），利息與按揭利率一致，存款額能高達剩餘貸款額的一半。由於戶口屬於活期戶口，當有資金需要時可隨時提取使用。而且個別銀行的高息按揭存款掛鈎戶口更容許借款人的家人使用。
利用轉按套現的例子
假設現時手上的物業市值為1,000萬，未償還的按揭貸款為200萬。現時1,000萬的最高按揭成數為七成，即最高按揭貸款額為700萬，可套現的金額為500萬。
| 現時物業價值 | $10,000,000 |
| 未償還的按揭金額 | $2,000,000 |
| 最高按揭成數 | 70% |
| 轉按最高申請金額 | $7,000,000 |
| 最高可套現金額 | $5,000,000 |
轉按需要符合甚麼要求？
1. 已過罰息期：大部份銀行的按揭貸款均設有一定時間的罰息期，在銀行發出的按揭貸款確認信(Facility Letter)中列明罰款，如果借款人在第一年提早還款，需要支付貸款額若干百分比作為罰息，次年及第三年提早還款的罰息則較為輕微。部份業主在罰息期過後或臨近罰息期完結才正式申請轉按。
2. 樓價有升值：打算轉按套現的人士在單位樓價上升時，能把升值部份太取資金，如果單位沒有升值便無法做到。
3. 估價要足：如果銀行對於單位估價欠佳，業主轉按便可能得不償失。因此申請轉按前可先向經絡按揭查詢多間銀行估價，了解是否能達到轉按目的。大型按揭轉介公司與不同銀行及財務公司保持緊密聯絡，為大家提供最理想的物業估價。
4. 符合DTI要求：當初業主選用發展商呼吸Plan時可能無需壓力測試，但如果選擇轉按，過往必須符合金管局壓力測試要求，當利率上升2厘，每月還款額不得高於月入60%。不過，壓測於2024年2月底暫停，不過仍需要通過DTI要求，即每月供款不得高於月入50%。
轉按的步驟
1. 預備文件
轉按申請程序與一般按揭申請無異，需要提交(1)入息證明如公司工作證明、最近三個的收入紀錄、出糧戶口的月結單、稅單；（2）原有按揭的按揭貸款合約及供款證明及（3）個人資料證明如身份證及住址證明。
2. 銀行估價
向多間銀行進行估價了解哪一間估價最好，找經絡按揭幫忙是最快捷方法，按揭專員會根據申請人目的比較不同的按揭計劃，並協助向銀行為物業進行估價。
3. 委託律師
在銀行進行審批同時，申請人可物色適合的律師進行轉按手續，律師會代為向前按揭機構提取樓契及進行查冊，一般情況下申請人須自行尋找律師處理有關手續，轉按律師費約為數千元起。
4. 律師樓協助簽契
律師樓會聯絡業主簽訂樓契及按揭契。簽完後銀行會把貸款及按揭部份交予律師，代為轉交業主及原有的按揭機構。
現時銀行提供的轉按優惠低至H+1.3%，銀行會根據貸款額提供現金回贈，如有興趣了解更多轉按計劃優惠，可致電319-66688與經絡按揭聯絡，由按揭專員提供多個轉按計劃供大家比較及申請。
轉按金額可不經律師樓處理？
過往轉按的金額必須經過律師樓，但2022年11月銀行公會公佈，當為住宅物業進行轉按交易時，銀行之間為按揭貸款資金提供適時和直接的電子轉帳，從而避免出現與支付相關的風險。根據過往慣例，當進行轉按交易時，按揭款項會先轉帳至律師行以作託管，然後由律師行發出支票以清繳客戶的原有按揭貸款。在新增的支付安排下，銀行之間為按揭貸款資金提供適時和直接的電子轉帳，好處是可以避免出現與支付相關的風險，例如客戶資金在無法預知的情況下被凍結等，從而有效加強對客戶的保障。
想知詳情，可留意「轉按金額可選擇不經律師樓過戶流程懶人包」一文。
甚麼情況下加息期下轉按會有著數？
不少朋友認為加息期下轉按必定沒有著數，其實不然，在不少情況下，即使在加息期下轉按仍然有著數。
1. 銀行現金回贈高：由於現時銀行現金回贈高企，可以抵銷十多年的額外利息支出。
| 假設實際按息 | 3.25% | 3.50% |
| 餘下年期利息支出 | HK$2,124,964 | HK$2,308,605 |
| 餘下每年利息支出 | HK$84,999 | HK$92,344 |
| 每年利息增加額 | HK$7,346 | |
| 現金回贈 | HK$119,600 | |
| 律師費 | HK$8,000 | |
| 扣除律師費後現金回贈 | HK$111,600 | |
| 扣除律師費後, 可抵銷幾多年額外利息支出? | 15年 |
2. 發展商按揭面臨高息，急需轉按慳息
第二種情況是當初業主買入一手樓時，選用較易上車的發展商按揭，有關按揭計劃的特點是首2、3年的利息開支會較低，但之後會加至5、6厘以上，在此情況下轉按是必然選擇。
哪些人不適合轉按？
心動想轉按的朋友，如果不是遇上以下情況，通常轉按都會有著數。
1. 罰息期
按揭計劃通常設有兩至三年的罰息期，想轉按人士最好在罰息期後才轉按，所以「兩年一轉按」是不少精明業主的做法。
2. 收入大減
轉按意味著要重新做按揭，需要重新提交入息文件及進行壓力測試，如果收入大減，銀行批出的貸款額可能出現變數。
3. 未能夠「甩按保」的人
如果本身有按揭保險在身，想透過轉按「甩按保」，要注意轉按後的按揭成數會跌至六成，如果資金有限，便未必適合轉按。
如果不確定自己是否適合轉按，歡迎隨時聯絡經絡按揭，由專業人員解答大家的轉按疑難。
為甚麼要選用按揭轉介公司申請轉按？
每間銀行提出的轉按優惠各有不同，個別的按揭利率會較為優惠，部份現金回贈則較高，如果要逐間銀行查問便要花大量功夫。經絡按揭能夠為大家提供各大銀行的轉按計劃及最新優惠，而且不會向客戶收取費用。另外，大型按揭轉介公司與不同銀行及財務公司保持緊密聯絡，為大家提供最理想的物業估價。
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