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理財教室 / 按揭教學

【賣樓101】為甚麼賣樓會出現「明賺實蝕」?拆解5大隱藏開支

2023.12.19

報紙上經常聽到個別物業成交出現「明賺暗蝕」,為甚麼會出現這些情況?其實賣樓過程中涉及不少使費,經絡按揭為大家介紹一下5大可能需要支付的隱藏開支。

1. 支付地產代理佣金

透過地產代理沽出手上單位,賣方亦需要支付樓價的1%作為地產代理佣金支出。以618萬單位為例,經紀佣金便是6,180,000 x 1%,經紀佣金便是61,800元。

2. 有機會繳付額外印花稅

過去不少業急於求放手上單位,就連較貴稅率的額外印花稅(SSD)也願意支付,導致賣樓開支大增。根據現時稅制,轉售的物業持有期在36個月內,便要支付不同程度的額外印花稅。如果物業持有期為6個月以內,需要繳交稅率20%,如果物業持有期超過6個月但在12個月內轉售,要繳交稅率15%,如果在12個月以上但在24個月以內,要繳交10%稅率。

3. 留意按揭罰息

銀行為吸引客戶申請按揭,會提供現金回贈優惠,加上按揭審批過程涉及不少成本,因此按揭通常設有兩至三年的罰息期保障銀行利益,如果在罰息期內出售物業,便要支付罰息。不同銀行按揭計劃的罰息期及罰息率各有差異,一般要償還貸款額的1至2%再加現金回贈,所以決定賣樓時,可參考銀行的按揭貸款信(Facility Letter),審慎計算實際罰息金額。

4. 律師費可達五位數

賣出物業涉及多項法律文件如買賣合約及樓契、查冊、釐清條文及與買方律師交涉,甚至可能要處理補契,整個過程必需由律師代為執行。律師收費一般與樓價掛勾,由數千元至一萬餘元不等。

5. 還原費用

如果單位涉及改建等情況,準買家可能要求業主先還原才買入,當中可能涉及數十萬的工程開支。

賣樓不但要考慮賣出物業涉及的費用,當日買樓時的置業成本亦需一併考慮,才能清楚計算自己賣樓究竟是賺是蝕。以樓價600萬二手物業為例,賣出時代理佣金便涉及6萬,如需繳付額外印花稅,可能高達120萬至60萬不等,律師費涉及約1萬。所以一般賣樓業帳面只賺十多萬元的話,通常會出現明賺暗蝕情況。

每個物業實際情況有所不同,以上5大開支可作為參考之用,賣樓人士可根據實際情況再作比較,決定賣樓前再三計算成本無誤,便能作出精明的財務決定,為財富增值。如對按揭開支有任何疑難,歡迎透過WHATSAPP或電話(852) 319-66688與經絡按揭轉介的專家聯絡,以便獲得進一步資料。 

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