【賣樓2024】成本開支有幾多？拆解程序、印花稅、按揭處理方法

不論是移民賣樓、轉賣為租還是樓換樓的業主，均需放賣手上物業，但當中流程並不比買樓或租樓來得簡單，如果物業有按揭會如何處理？經絡按揭為大家介紹整個流程及注意事項。

賣樓程序

賣樓程序涉及放盤、商討協議及買賣方式，細列如下：

1. 放盤

業主可以自行出售單位，或委託地產代理（即放盤）或透過拍賣會出售。若打算委託地產代理放盤，緊記要委託持牌的地產代理，並跟代理簽訂《地產代理協定》，簽署協定時須注意以下事項：

• 協議的有效期
• 佣金及繳付佣金的時間
• 所選擇的委託形式是「非獨家代理」還是「獨家代理」，若委託形式屬獨家代理，即使你透過另一地產代理出售物業，該獨家代理也可能向你收取佣金
  所選擇委託代理只代表你，還是同時代表你和置業人士，若是後者，該代理須如實告知雙方，並向雙方披露從另一方收取的佣金數額或比例。

2. 買賣方式

賣方可直接和買方交易，但雙方通常都會委託地產代理，並經過以下階段進行交易：

1. 賣方找地產代理/地產經紀出售物業（即「放盤」），而買方找地產代理搜尋合適的物業。雙方均可委讬超過一間地產代理；

2. 買方睇樓，並與賣方或其地產代理討價還價

3. 賣方與買方就已選定的物業簽訂臨時買賣合約，該臨時合約通常由地產代理提供，而買方亦同時要繳付臨時訂金（俗稱「細訂」）

4. 賣方與買方各自委託事務律師。賣方律師草擬正式買賣合約，由買方律師審核，雙方透過律師就合約條款達成協議後，便會簽訂正式買賣合約，買方亦同時要繳付加付訂金（俗稱「大訂」）

5 完成交易當日（交樓日），賣方交付物業予買方，而買方須繳付樓價的餘款。買方律師草擬轉讓契，由賣方律師審核，雙方簽訂轉讓契

3. 簽署臨時及正式買賣合約

若與買家就單位的售價達成共識，買賣雙方會簽署臨時買賣合約。這是一份具有效力及具約束力的法律檔，買賣雙方必須依從。若任何一方未能完成交易，可依據臨時買賣合約追討賠償。

臨時買賣合約必須包含若干條款，例如：物業的地址和售價、臨時訂金（細訂）數額、加付訂金（大訂）數額、何時簽署正式買賣合約、交易完成的日期等。以下連結詳列臨時買賣合約一般包含的條款。

3. 正式買賣合約

正式買賣合約由律師根據早前簽訂的臨時買賣合約草擬，用作取代臨時買賣合約，包含更詳盡的條款。你可在正式合約裡加入特別條款，而這些特別條款不得跟臨時買賣合約有所抵觸。

做賣家的注意事項

作為賣方，你必須向買方披露物業的產權負擔，例如：

• 政府所發出的「清拆違建工程的命令」
• 拖欠管理費
• 樓宇的維修工程
• 未清還的按揭款項
• 關於物業的訴訟
  雖然地產代理或買方可以透過土地查冊獲得以上資訊（如產權負擔已在土地註冊處登記），不過，為確保出售過程順利，以及避免日後出現糾紛，賣方最好預先跟買方披露有關資料，保障自己的利益。

另外，賣方也有責任向買家披露樓宇的潛在欠妥之處，這些潛在欠妥之處是買家在正常檢驗單位的情況下未能察覺的。

賣樓稅項

1. 印花稅額外印花稅(SSD)

如果賣方或轉讓方買入有關物業後，於24個月或以內轉售或轉讓，而交易又非獲豁免，便須繳納額外印花稅(SSD)：

2. 利得稅(生意性質)

《稅務條例》第14條規定，任何人士在香港經營行業、專業或業務從而獲得於香港產生或得自香港的所有利潤，除由出售資本資產所得的利潤外，均須課繳利得稅。

《稅務條例》第2條訂明行業包括屬生意性質的所有投機活動及項目。要決定物業買賣是否構成生意性質的投機活動，須從納稅人及第三者搜集有關資枓，包括買賣物業的背景、動機、財務安排、運作情況、交易的頻率以及持有物業時間的長短等，根據有關事實判斷該項交易是否屬於生意性質的投機活動而須課稅。

賣樓開支

賣樓成本

不少業主自認為是賣方，自然等著收錢就可以，無需精打細算。實際上，除了買樓有成本，賣樓同樣都有成本。

地產代理佣金

為了省時省力，業主通常會找專業的地產代理幫忙放售並跟進整個交易過程，建議業主們一定要委託持牌的地產代理，並同代理簽訂《地產代理協定》，一般佣金為成交價的1%。另外，業主在簽署協定時須注意以下事項：

協議的有效期；
佣金繳付時間；
所選擇的委託形式是「非獨家代理」還是「獨家代理」，若委託形式屬獨家代理，即使你透過另一地產代理出售物業，該獨家代理也可能向你收取佣金；
所選擇委託代理只代表你，還是同時代表你和買家，若是後者，該代理須如實告知雙方，並向雙方披露從另一方收取的佣金數額或比率。

律師費

香港正式的物業買賣合同需要由律師進行處理，因此律師費用主要包含三項：買賣合同的草擬、樓契登記以及按揭契。律師費通常幾千到1萬+不等。此外，還有土地查冊費、贖契註冊費和其他雜項，如車資和列印。作為賣方，你需要確保業權檔完整齊全。如果缺少任何檔，律師會幫你在土地注查處申請補契，一般補契費用在港幣幾百元之內。

罰息期手續費

如果你出售的住宅本身有銀行按揭，就要注意是否仍在罰息期。大部份按揭貸款合同會包含一個「罰息期」的條款，一般來說，按揭貸款都涉及10年以上，以至長達30年的貸款期，為保障銀行的收入，若按揭貸款人在罰息期期間提早償還全部或部份按揭貸款，銀行都會向借款人收取手續費。通常會設1至3年罰息期，而計算方法是按揭金額的百分比；不過每間機構的百分比都不同，所以要確保在賣樓時將罰息期的金額計算在內。

賠償費

最後需要提醒賣家，如果在簽訂臨時買賣合同和收取臨時訂金後，若突然改變主意並終止買賣交易，由於已經簽訂了具有法律效力及具約束力的法律檔，因此買方可以向賣方提出訴訟並索取賠償。如果你未能簽訂正式買賣合約，你必須向買方賠償雙倍訂金、他的代理佣金及律師費。

買樓要知市價，同樣賣樓亦要知市價。好多時，業主心頭高，叫價過高，可能令樓盤長時間無人問津，若放盤太長時間，或會令其他買家以為物業有問題。要知道市場價格，可以到美聯看最近物業的成交價，或是相關屋苑的平均呎價，從而定出叫價。另外，業主亦可在網上查閱銀行對物業的估價，作為一個參考價。

賣出的單位仍有按揭，如何處理?

在物業交易程序中，買方律師樓託管會把「大訂」、買方按揭銀行的放款及物業交易餘額，之後賣方律師樓再把支票交給賣方按揭銀行清還按揭。

賣樓FAQs：

1. 議價階段如何賣出理想價錢？

大部份買方睇樓時都會討價還價，如果賣家想賣出個好價錢，最好為放盤單位保持一個好印象。業主可在放售前將雜物搬離，並將殘舊傢俬棄置，然後進行徹底的家居清潔，讓單位變得更整潔同時增加空間感，提升睇樓買家好感！如想找人代勞進行家居清潔，坊間不少公司提供家務助理服務，可協助完成放盤前吉屋清潔任務。

2. 交吉盤和連租約盤有甚麼分別?

如果單位目前仍有租約在身，單位是否交吉出售會影響到最終成交價。由於現時買家多為自住用途，如單位不能交吉出售，一來買家未能申請高成數按揭，二來買入後亦不能即時入住，吸引力大減。

反而對於投資客，則喜歡連租約買入，因為買入後不用有空窗期，即買即有租收。不過，自從政府推出政策打擊多買一層物業的投資客後，投資需求已大減。

因此，業主要知道出租的單位是處於生約期，還是死約期。如果租約是處於生約期，只需給予一個月通知，便可令租客離開，讓單位交吉出售。若是處於死約期，就不是單單給予租客一個月通知就能令租客離開，死約期內如想交吉出售，需要同租客商討，並有需要作出額外賠償。