在香港置業至少要7位數字，絕大部份買樓人士均需申請按揭才能上車，但過往壓力測試成為不少借貸人士最大的難關。雖然2024年2月金管局宣佈暫緩壓力測試要求，但仍需要通過供款與入息比率要求。隨著香港銀行多次減息，現時按揭月薪要求能夠一再放寬。經絡按揭本文中介紹DTI的計算方法及最新的月供入息要求。
文章重點
香港按揭供款與入息比率（DTI）指每月供款佔月入比例，2024 年 2 月 28 日起金管局暫停利率 + 2 厘壓力測試，現自用 / 非自用住宅 DTI 上限統一為 50%。按 3.25% 利率、30 年還款期計，貸 1000 萬月供 8,704 港元，月入需達 88,419 港元；7 成按揭 1000 萬樓，月入要求 6,093 港元。
甚麼是供款與入息比率（DTI）？
供款與入息比率是指每月按揭供款與每月入息的比例，例如每月按揭供款為$20，每月入息為$40，供款與入息比率便是50%。
買樓每月收入要幾多？
| 貸款額 | 每月入息要求(減P前:3.375%) | 每月入息要求(減P後:3.25%) |
|---|---|---|
| $1,000,000 | $8,842 | $8,704 |
| $2,000,000 | $17,684 | $17,408 |
| $3,000,000 | $26,526 | $26,112 |
| $4,000,000 | $35,368 | $34,817 |
| $5,000,000 | $44,210 | $43,521 |
| $6,000,000 | $53,052 | $52,225 |
| $7,000,000 | $61,893 | $60,929 |
| $8,000,000 | $70,735 | $69,633 |
| $9,000,000 | $79,577 | $78,337 |
| $10,000,000 | $88,419 | $87,041 |
（以還款期30年及實際按息3.375%及3.25%計算）
如果想借七成按揭，入息要求又需要幾多？
如果打算置業並申請7成按揭，可根據樓價找出每月入息要求。
| 樓價 | 每月入息要求 |
|---|---|
| $1,000,000 | $6,093 |
| $2,000,000 | $12,186 |
| $3,000,000 | $18,279 |
| $4,000,000 | $24,372 |
| $5,000,000 | $30,464 |
| $6,000,000 | $36,557 |
| $7,000,000 | $42,650 |
| $8,000,000 | $48,743 |
| $9,000,000 | $54,836 |
| $10,000,000 | $60,929 |
（以按揭成數70%、還款期30年及實際按息3.25%計算）
*以上例子只供參考
如何初步計算自己的按揭借貸能力？
如欲申請按揭 ,可以按照以下公式初步自行估算：
- 計算每月供款： 根據樓價、按揭成數（例如9成）、還款年期（一般最長30年）及現行利率（主流封頂息率約3.25%）得出。
- 納入其他債務： 將私人貸款、卡數、車貸等每月還款額與房屋供款相加。
- 除以月入： (每月總還款額 ÷ 每月入息) × 100%。
- 若計算結果低於 50%，通過機會較高。
影響通過機會的關鍵因素
- 債務負擔： 信用卡欠債或未清還的私人貸款會直接扣減你的可用入息額度。
- 收入穩定性： 非固定收入（如佣金、花紅）通常需要取 6 至 24 個月的平均值計算。
- 物業用途： 出租物業的按揭成數最高為7成，但租金收入可折算計入你的入息。
- 年齡限制： 銀行通常以「75 減人齡」或「80 減人齡」計算最長還款期，若年紀較大導致供款年期縮短，每月供款額會上升，增加申請按揭難度。
提高通過機會的方法
- 增加擔保人： 若個人入息不足，可加入近親作為擔保人，將雙方入息合併計算。
- 清還小額債務： 在申請按揭前先清還卡數或私人貸款，以釋放供款空間。
- 善用按揭計算機： 建議使用如經絡按揭計算機進行精確模擬。
甚麼是壓力測試？(28/2/2024宣佈暫停)
壓力測試是過往金管局對銀行的風險監管措施，除了按揭每月供款不得高於月入50%，更要求按揭申請人在按揭息率增加2厘的情況後，供款與入息比率不得高於月入60%，確保借款人即使在利息上行時，也能有足夠負擔能力應付樓價，惟有關措施已於28/2/2024暫停。另外，過往當如果借款人有按揭在身等情況，供款與入息上限比例更下調至40%，不過有關規定已經取消。
壓力測試的歷史
| 年份 | 事件 |
2010年
| 要求銀行以按揭利率假上升2%的情況下,對按揭申請人的還款能力進行壓力測試，供款與入息比率的上限為60%。 |
2012年
| 對於有多個按揭物業的貸款申請人，供款與入息比率由50%降至40%，壓力測試下的供款與入息比率上限由60%下調至50%。 |
2013年
| 要求銀行進行壓力測試時，由原來假設按揭利率上升2%增至3%。 |
2015年
| 借款人如果購買第2套自用住宅物業，供款與入息比率上限由50%減至40%，利率壓力測試由60%跌至50%。 |
| 2022年 | 金管局向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由3%下調至2%，調整適用於所有物業按揭貸款。 |
| 2024年 | 金管局宣佈暫停壓力測試。 |
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作者：經絡編輯部
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