【負資產2024】4招教你避開最終被銀行call loan！一文睇清負資產意思、走勢、成因、避免方法

「負資產」一詞一直令供樓人士膽戰心驚，皆因在1997至2003年期間，很多業主淪為「負資產」。金管局公佈2024年第一季負資產宗數達3.2萬宗，達20年新高。究竟負資產意思是甚麼？負資產成因是甚麼？有甚麼方法可避免成為負資產？經絡按揭一次過為大家剖析。

負資產最新數字

資料來源：金融管理局

負資產意思

負資產意思是指物業的市值，低於原先借款（按揭）的金額，出現資不抵債的情況。例如當日買入一個600萬的物業，申請九成按揭，即貸款額為540萬，其後剩餘還款額跌至500萬，如果屆時單位估值低於500萬以下，便會成為負資產。

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負資產成因

負資產成因主要涉及兩大因素，第一是樓價大幅滑落，第二因素是申請高成數按揭，業主申請九成按揭的話，樓價跌了10%以上便很容易成為負資產行列，如果業主沒有申請高成數按揭，未必會成為負資產。

負資產的過去

97年是樓市高峰期，當時銀行未有要求銀行就按揭借款人進行壓力測試，不少買家進行高成數按揭，其後香港遇上金融風暴、2000年科網爆破後，樓市出現大幅下滑，不少供樓人士出現資不抵債情況，2003年更遇上沙士，負資產宗數在2003年第2季出現歷史新高，超過10萬多宗。其後沙士過去，樓價回升，負資產慢慢減少，直至2012年，負資產數字才回落至0個個案。

根據金管局公布最新數據顯示，2023年第四季負資產個案錄得25,163宗，涉及金額1,312億9千7百萬港元。對比2023年第三季錄得11,123宗及592億6千3百萬港元，宗數及金額按季分別大增14,040宗及720億3千4百萬港元（121.5%），創自2004年第3季後的季度新高。

為甚麼選用銀行職員貸款或按揭保險計劃的個案會容易出現負資產？

銀行員工貸款計劃的好處是利息特低而且批核快速，員工可以借取高達10成的按揭。當樓價下跌時，便容易成為負資產。至於按揭保險計劃在近年放寬措施下，只要是樓價1,000萬以下的物業，可申請高達九成按揭，在高成數按揭的情況下，也容易出現負資產。

負資產與銀主盤的關係

銀主盤的意思是業主持續一段時間未有依時還款，而遭承按人循法律途徑收回物業，將其拍賣或放售，從而抵銷按揭債務。不少人認為樓市調整，便會出現大量負資產人士，其後銀主盤便會增加，其實負資產與銀主盤沒有直接關係，即使是負資產人士，只要仍有工作及有能力還款，物業不會變成銀主盤。

成為負資產會被銀行「call loan」?

負資產數字攀升不代表業主無力供款，自2010年壓力測試措施推出後，本港業主還款一直處於穩健水平，絕大部份業主的供款能力仍穩健。只要借貸人每月準時還款，一般情況下銀行不會向負資產人士「call loan」。

伸延閱讀：銀行甚麼情況下會call loan？

業主不還按揭銀行的處理手法

如果業主有一期沒有還款，銀行通常先會致電還款，如果兩2至3個月沒有還款，才會發信提醒。如果當業主未有動靜，銀行便會發破產令，收樓後把物業拍賣。

如何避免成為負資產？

要避開成為負資產，一般有以下辦法：

1.避免借盡按揭成數

在樓價1000萬以下，如果使用按揭保險，最高按揭成數可高達九成。不過，樓價只要下滑10%，便會成為負資產，如果按揭成數為八成以下，則會較為安全。

2. 買入價貼近市價

準買家購買物業時，買入價盡量不要高出市價太多。當樓價回調整，物業估值會較易急速下跌，最後出現負資產。

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