「負資產」一詞一直令供樓人士膽戰心驚,皆因在1997至2003年期間,很多業主淪為「負資產」。金管局公佈2024年第一季負資產宗數達3.2萬宗,達20年新高。究竟負資產意思是甚麼?負資產成因是甚麼?有甚麼方法可避免成為負資產?經絡按揭一次過為大家剖析。
負資產最新數字
年份/月份 | 宗數 |
2024年第1季 | 32,073 |
2023年第4季 | 25,163 |
2023年第3季 | 11,123 |
2023年第2季 | 3,341 |
2023年第1季 | 6,379 |
2022年第4季 | 12164 |
2022年第3季 | 533 |
2022年第2季 | 55 |
2022年第1季 | 104 |
資料來源:金融管理局
負資產意思
負資產意思是指物業的市值,低於原先借款(按揭)的金額,出現資不抵債的情況。例如當日買入一個600萬的物業,申請九成按揭,即貸款額為540萬,其後剩餘還款額跌至500萬,如果屆時單位估值低於500萬以下,便會成為負資產。
負資產成因
負資產成因主要涉及兩大因素,第一是樓價大幅滑落,第二因素是申請高成數按揭,業主申請九成按揭的話,樓價跌了10%以上便很容易成為負資產行列,如果業主沒有申請高成數按揭,未必會成為負資產。
負資產的過去
97年是樓市高峰期,當時銀行未有要求銀行就按揭借款人進行壓力測試,不少買家進行高成數按揭,其後香港遇上金融風暴、2000年科網爆破後,樓市出現大幅下滑,不少供樓人士出現資不抵債情況,2003年更遇上沙士,負資產宗數在2003年第2季出現歷史新高,超過10萬多宗。其後沙士過去,樓價回升,負資產慢慢減少,直至2012年,負資產數字才回落至0個個案。
根據金管局公布最新數據顯示,2023年第四季負資產個案錄得25,163宗,涉及金額1,312億9千7百萬港元。對比2023年第三季錄得11,123宗及592億6千3百萬港元,宗數及金額按季分別大增14,040宗及720億3千4百萬港元(121.5%),創自2004年第3季後的季度新高。
為甚麼選用銀行職員貸款或按揭保險計劃的個案會容易出現負資產?
銀行員工貸款計劃的好處是利息特低而且批核快速,員工可以借取高達10成的按揭。當樓價下跌時,便容易成為負資產。至於按揭保險計劃在近年放寬措施下,只要是樓價1,000萬以下的物業,可申請高達九成按揭,在高成數按揭的情況下,也容易出現負資產。
負資產與銀主盤的關係
銀主盤的意思是業主持續一段時間未有依時還款,而遭承按人循法律途徑收回物業,將其拍賣或放售,從而抵銷按揭債務。不少人認為樓市調整,便會出現大量負資產人士,其後銀主盤便會增加,其實負資產與銀主盤沒有直接關係,即使是負資產人士,只要仍有工作及有能力還款,物業不會變成銀主盤。
成為負資產會被銀行「call loan」?
負資產數字攀升不代表業主無力供款,自2010年壓力測試措施推出後,本港業主還款一直處於穩健水平,絕大部份業主的供款能力仍穩健。只要借貸人每月準時還款,一般情況下銀行不會向負資產人士「call loan」。
伸延閱讀:銀行甚麼情況下會call loan?
業主不還按揭銀行的處理手法
如果業主有一期沒有還款,銀行通常先會致電還款,如果兩2至3個月沒有還款,才會發信提醒。如果當業主未有動靜,銀行便會發破產令,收樓後把物業拍賣。
如何避免成為負資產?
要避開成為負資產,一般有以下辦法:
1.避免借盡按揭成數
在樓價1000萬以下,如果使用按揭保險,最高按揭成數可高達九成。不過,樓價只要下滑10%,便會成為負資產,如果按揭成數為八成以下,則會較為安全。
2. 買入價貼近市價
準買家購買物業時,買入價盡量不要高出市價太多。當樓價回調整,物業估值會較易急速下跌,最後出現負資產。