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銀行審批按揭申請
銀行審批按揭,需要時間通常為一個星期到一個月。比較並選擇條款最適合的銀行,並前往銀行簽貸款條件信作實。銀行會向你的律師樓致函,通知律師準備按揭契
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到律師樓簽署文件
在交易日前,買家和擔保人 (如有) 到律師樓簽署按揭契據及銀行要求的其他文件
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完成交易
律師行知會銀行,銀行會將貸款交予律師行安排送交賣方,交易便告完成。交易完成後,銀行會於一個月內發放按揭的現金回贈。另外會寄上還款過程表,通知客戶每月供款之本金、利息及結餘等詳細資料
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理財教室 / 按揭教學

【買新樓按揭2024】一手樓(樓花/建期+現樓)買入步驟、按揭成數、即供建期分別、按揭保險、發展商按揭注意事項

2024.08.01

一手樓分為樓花及現樓,不少置業人士喜歡買樓花,究竟甚麼是樓花?申請樓花即供按揭有甚麼注意事項及常見問題?選擇建築期現樓按揭又會如何處理?經絡按揭轉介整理了樓花置業及按揭懶人包,讓大家買入一手樓時不會計錯數。

親海駅_一手樓(樓花/建期+現樓)買入步驟、按揭成數、即供建期分別、按揭保險、發展商按揭注意事項
 

買入一手樓的付款方法及按揭種類

買入一手樓通常會出現以下3種情況:

1. 「即供付款」:一手樓現時處於樓花期,選擇即時付款及立即申請按揭供款,付款方法稱為「即供付款」,按揭為樓花按揭,由於資金能在短時間內回籠,發展商提供的折扣優惠通常較多。發展商會提供90至210日的成交期計劃,通常愈短的成交期,折扣會愈多。

2.  「建築期付款」:一手樓現時處於樓花期,選擇先付小部份樓價,再於物業落成時才申請按揭支付餘下樓價,付款方法稱為「建築期付款」,按揭屬於現樓按揭/建期按揭;在此情況下,發展商提供的折扣優惠通常較少,買家在收樓前3至6個月才申請按揭。
 

3. 一手樓已處於現樓期,買入單位後即時申請按揭,同樣屬於現樓按揭。

一手樓樓花

甚麼叫一手樓樓花?


一手樓中的樓花是指未落成的樓盤,發展商為了鎖定銷售量及回籠資金,會推出多項折扣優惠,鼓勵買家在樓花期買入單位。現時《一手住宅物業銷售條例》規管一手物業(包括樓花)的銷售程序及資金存放。
 

買入樓花有甚麼好處?


買家買入樓花時,未能參觀真實單位又不能即時入住,發展商為了吸引買家在樓花期買入單位,發展商會提供即供折扣優惠,鼓勵買家以最短時間支付樓價。
 

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買入一手樓樓花有甚麼基本步驟?

買樓前

 

1. 參考樓書/售樓說明書中的物業整體及單位圖則及視察地盤

2. 參考價單研究選用哪一種付款方法

3. 由於揀樓氣氛熱烈,最好預備揀樓名單,一旦心儀單位已被選擇,也有後備單位選購

買樓中

 

1. 參觀示範單位及清水房

2. 入票,一般金額為10萬,支票抬頭為發展商的律師樓)

3. 樓盤開售,售樓處分為抽籤區、等候區、選樓區及簽約區,大額投資者會獲優先揀樓

4. 簽完臨約後,可向按揭轉介公司查詢按揭詳情

買樓後

 

1. 買家可預計關鍵日期時期收樓,但要注意關鍵日期並非等於正式收樓日期

2. 當發展商正式交樓,會向業主發出收樓信,聯絡物業收樓部預約收樓,收樓當日可以自行或委託測量師驗樓

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樓花即供按揭有甚麼基本注意事項?
 

申請人在簽署臨約後,需要盡快提交按揭申請表、臨約、身份證明文件、入息及工作證明。銀行會根據申請人的文件及信貸評級進行批核,當銀行批出按揭及申請人選擇有關銀行後,銀行便會發出按揭確認信,銀行按揭批核時間約為3個月。發展商會為買家提供不同付款計劃,導致成交期較長,由於銀行只會處理3個月內的按揭申請,買家要小心利息、按揭及樓價的風險。

樓花即供按揭貸款額如何計算?
要扣除所有發展商優惠計算,包括付款計劃折扣、臉書頁面讚好折扣、置業優惠、印花稅折扣等。假設總折扣額為20%,物業面價為800萬,折實後為640萬,銀行會以640萬計算按揭貸款額。
 

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樓花及現樓可否選用按揭保險?

經過2023年9月的放寬按保措施,不論是選擇即供付款的樓花即供按揭或選擇建期現樓按揭,也可以為1000萬物業申請9成按揭:

樓價最高按揭成數
1,000萬以下90%
1,000萬至1,125萬80%-90%(貸款上限900萬)
1,125萬至1,500萬80%
1,500萬-1,715萬70%-80%(貸款上限1,200萬)
1,715萬至3,000萬70%


甚麼叫樓花撻訂?


買賣雙方簽署臨時買賣合約後,需要在5個工作天內簽署正式買賣合約(5%),並根據合約支付餘下樓價。如果買家無法履行承諾,交易便會終止,賣方收取騎約訂金。如果簽署正式買賣合約後,買家沒有履行承諾,除了要沒收所有訂金,甚至有可能根據合約條款賠償賣方重售後的招致的損失。不論是任何兩種情況,均稱為「撻訂」。一手樓/樓花撻訂原因眾多,主要原因包括買家申請按揭出現問題或睇淡後市。

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一手樓建築期付款

選擇建期付款有甚麼好處?

資金較有彈性:有別於即供計劃要即時上會,使用建期付款只需支付小額樓價,在收樓時才支付餘下樓價,資金處理較有彈性。例如本身正在租樓的買家,可以在租約完結後才正式供樓,避免要同時應付租金及供樓雙重開支。

選擇建期付款及按揭有甚麼要注意?

選擇建期付款雖然可以在較後的日子才供款,但除了發展商會提供較少回贈,按揭申請方面亦要承受一定風險,列舉如下:

入息變化:在物業可收樓時上會,借款人的入息可能出現變化,需要承受未必過到壓力測試的風險。

物業估價:收樓時物業的估價是未知數,如果估價大幅下滑,有機會借不足按揭。

建期可否轉即供?


如果買家本身選用建期計劃,但希望轉即供計劃,需要向發展商申請,但有機會需要支付額外律師及其他費用。

即供建期的按揭申請次序分別

即供付款+樓花即供按揭建期付款+建期現樓按揭
  1. 入票及揀樓
  2. 簽署臨約及支付細訂
  3. 簽署正式買賣合約、支付部份樓價及支付印花稅,向銀行申請按揭
  4. 簽署樓花按揭契及其他法律文件
  5. 根據按揭合約向銀行還款
  6. 收樓入伙
  7. 簽署現樓按揭契及其他法律文件
  1. 入票及揀樓
  2. 簽署臨約及支付細訂
  3. 簽署正式買賣合約、支付部份樓價及支付印花稅
  4. 於臨近入伙期才申請按揭
  5. 收樓入伙
  6. 簽署現樓按揭契及其他法律文件


 一表睇清樓花按揭與建期按揭的分別

 樓花即供按揭建期現樓按揭
可否申請按揭保險?可以可以
最高按揭成數樓價1,000萬以下最高九成樓價1,000萬以下最高九成
最長還款年期30年30年
可選擇的按揭計劃H按/P按H按/P按
優勢
  • 即時上會,鎖定樓價
  • 避免將來估價不足
  • 資金調配較有彈性
風險/壞處短時間內預備按揭申請文件
  • 較少優惠
  • 上會時有機會要面對入息改變及物業估價不足

一手樓現樓

甚麼是現樓?

一手樓中的現樓是指樓盤已經落成,發展商已經取得「滿意紙」及「入伙紙」,買進單位後不用等候樓花期,便可盡快入住。發展商通常出售一手樓樓花時,通常會分階段推出價單,愈遲的價單,物業進入現樓階段的機會愈高。

現樓按揭要幾時申請?

一手樓處於樓花階段時,可選擇即供申請按揭或建期申請按揭,但現樓並沒有樓花期,因此不能選擇即供按揭,簽署臨約後便要即時向銀行申請按揭。

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發展商按揭是甚麼?

購買一手樓如果買家不選用按揭保險,便要根據金管局按揭指引的按揭成數申請按揭。發展商為了鼓勵買家入市,會與財務公司合作推出發展商按揭,不少發展商按揭以「呼吸Plan」形式,即買家在毋須壓力測試情況下便可申請按揭上車,但經過指定蜜月期(一般為2至3年後)按揭利率大幅增加,屆時業主便要考慮轉按。

發展商二按有甚麼要注意?

發展商二按涉及多項條件,首先第二按揭最高貸款額不得高於淨樓價的若干百分比,其次二按與一按的總貸款金額一般不能超過若干成數。另外要注意利息條款,通常二按首兩年的利息較低,但其後利率便會上升,以及有機會要支付數千元的申請手續費。

如對買入樓花及樓花按揭並不熟悉,可以聯絡我們的按揭專員了解更多按揭詳情!經絡按揭跟進按揭個案不會有隱藏收費,詳請可致電319-66688與按揭專員查詢。

一手新居屋按揭

一手樓除了涵蓋私人屋苑,其實在資助房屋方面,政府每年均會推出一手居屋單位,供符合資格的市民選購,而此類一手的居屋樓宇,申請按揭會與私人屋苑有不同地方。

能夠符合資格申請新居屋的人士包括綠表及白表買家,綠表買家主要是公屋租戶,他們最多可借取樓價九成半作為按揭,還款期約為30年。白表買家可申請的按揭成數最高為九成,還款期同樣為30年。如果打算買入居屋單位,新居屋的話一般毋須通過壓力測試,只要通過供款與入息比率,銀行都會接受按揭申請。現時新居屋已經可以選擇H按或P按,借款人可根據自己的實際需要選擇最優惠的按揭計劃。

為甚麼申請一手樓按揭時要找按揭轉介公司?

1. 免費解答疑難:不論是選擇即供付款還是建期付款,都要承受不同風險,作為按揭轉介公司的龍頭,經絡按揭按揭專業人士為大家提供免費的按揭諮詢

2. 免費格價:每間銀行提供的按揭計劃優惠各有不同,經絡按揭按揭專業人士為大家免費格價,比較最平息及最高現金回贈的銀行

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