【買新樓按揭2024-2025】一手樓（樓花/建期+現樓）買入步驟、按揭成數、即供建期分別、按揭保險、發展商按揭注意事項

一手樓分為樓花及現樓，不少置業人士喜歡買樓花，究竟甚麼是樓花？申請樓花即供按揭有甚麼注意事項及常見問題？選擇建築期現樓按揭又會如何處理？經絡按揭轉介整理了樓花置業及按揭懶人包，讓大家買入一手樓時不會計錯數。

買入一手樓的付款方法及按揭種類

買入一手樓通常會出現以下3種情況：

1. 「即供付款」：一手樓現時處於樓花期，選擇即時付款及立即申請按揭供款，付款方法稱為「即供付款」，按揭為樓花按揭，由於資金能在短時間內回籠，發展商提供的折扣優惠通常較多。發展商會提供90、180日甚至210日的成交期計劃。以一個新盤的180天即供付款方法為例，會在簽臨約後5天內支付5%的樓價訂金，並分別在90天、120天，以及150天各支付樓價的1%金額，並在最後第180天內支付餘下92%的樓價金額。而210天付款計劃中，簽臨約後5天內支付5%的樓價訂金，並在第210天內支付餘下95%的樓價金額。

2.  「建築期付款」：一手樓現時處於樓花期，選擇先付小部份樓價，再於物業落成時才申請按揭支付餘下樓價，付款方法稱為「建築期付款」，按揭屬於現樓按揭/建期按揭；在此情況下，發展商提供的折扣優惠通常較少，買家在收樓前3至6個月才申請按揭。

3. 一手樓已處於現樓期，買入單位後即時申請按揭，沒有即供建期之分。

不同新盤之間，甚至同一新盤，不同價單的付款方式都有所不同，買家可在價單上詳閱相關付款方式。

一手樓樓花

甚麼叫一手樓樓花？

一手樓中的樓花是指未落成的樓盤，發展商為了鎖定銷售量及回籠資金，會推出多項折扣優惠，鼓勵買家在樓花期買入單位。現時《一手住宅物業銷售條例》規管一手物業（包括樓花）的銷售程序及資金存放。
 

買入樓花有甚麼好處？

買家買入樓花時，未能參觀真實單位又不能即時入住，發展商為了吸引買家在樓花期買入單位，發展商會提供即供折扣優惠，鼓勵買家以最短時間支付樓價。
 

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買入一手樓樓花有甚麼基本步驟？

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樓花即供按揭有甚麼基本注意事項？

• 180日成交可申請按揭：即供付款可能有多種付款方式，例如180日成交、210日成交等，現時即使長達180日成交也能申請按揭，大家不妨盡早鎖定估價，盡快申請按揭。
• 預早準備所有按揭文件：申請人在簽署臨約後，需要盡快提交按揭申請表、臨約、身份證明文件、入息及工作證明。銀行會根據申請人的文件及信貸評級進行批核，當銀行批出按揭及申請人選擇有關銀行後，銀行便會發出按揭確認信，銀行按揭批核時間約為3個月。發展商會為買家提供不同付款計劃，導致成交期較長，由於銀行只會處理3個月內的按揭申請，買家要小心利息、按揭及樓價的風險。
   
• 光豬價計算樓價：要扣除所有發展商優惠計算，包括付款計劃折扣、臉書頁面讚好折扣、置業優惠、印花稅折扣等。假設總折扣額為20%，物業面價為800萬，折實後為640萬，銀行會以640萬計算按揭貸款額。
   

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樓花及現樓可否選用按揭保險？

經過2023年9月的放寬按保措施，不論是選擇即供付款的樓花即供按揭或選擇建期現樓按揭，也可以為1000萬物業申請9成按揭：

甚麼叫樓花撻訂？

買賣雙方簽署臨時買賣合約後，需要在5個工作天內簽署正式買賣合約（5%），並根據合約支付餘下樓價。如果買家無法履行承諾，交易便會終止，賣方收取騎約訂金。如果簽署正式買賣合約後，買家沒有履行承諾，除了要沒收所有訂金，甚至有可能根據合約條款賠償賣方重售後的招致的損失。不論是任何兩種情況，均稱為「撻訂」。一手樓／樓花撻訂原因眾多，主要原因包括買家申請按揭出現問題或睇淡後市。

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一手樓建築期付款

選擇建期付款有甚麼好處?

資金較有彈性：有別於即供計劃要即時上會，使用建期付款只需支付小額樓價，在收樓時才支付餘下樓價，資金處理較有彈性。例如本身正在租樓的買家，可以在租約完結後才正式供樓，避免要同時應付租金及供樓雙重開支。

選擇建期付款及按揭有甚麼要注意？

選擇建期付款雖然可以在較後的日子才供款，但除了發展商會提供較少回贈，按揭申請方面亦要承受一定風險，列舉如下:

入息變化：在物業可收樓時上會，借款人的入息可能出現變化，需要承受未必過到壓力測試的風險。

物業估價：收樓時物業的估價是未知數，如果估價大幅下滑，有機會借不足按揭。

建期可否轉即供？

如果買家本身選用建期計劃，但希望轉即供計劃，需要向發展商申請，但有機會需要支付額外律師及其他費用。

即供建期的按揭申請次序分別

 一表睇清樓花按揭與建期按揭的分別

樓花按揭最新措施(2024年12月)

金管局2024年12月4日向銀行發出指引，推出一次性特別安排，容許放寬最高按揭貸款成數和「供款與入息比率」上限的監管要求，以便銀行可以靈活地協助於2021至2023年選擇了建築期付款的樓花住宅物業用家完成物業交易。

背景

金管局指出過去3年，住宅樓價從高位下調超過25%，部分購入樓花住宅物業並選擇建築期付款的用家，在申請按揭貸款時，可能遇到物業估價低於成交價的情況，面臨額外籌措首期的困難。

指引細節

1. 物業類型：自用物業
2. 付款類型：2021年1月1日至2023年12月31日簽訂臨時買賣合約並且以建築期付款
3. 銀行可以向合資格用家提供最高8成的按揭貸款。
4. 上調「供款與入息比率」上限至6成。
5. 按揭申請日期：12月4日或以後。
6. 申請按揭時的物業估價須要低於成交價。

金管局再次提醒擬選用建築期付款的準買家，如果樓花住宅物業市值較成交價有所下跌，銀行會用按揭貸款申請時的物業估值計算貸款金額，因此最後批出的貸款金額會較買家原本的預期少，買家需要承擔因未能額外籌措首期而帶來的相關風險。在作出置業決定及選擇付款計劃前，市民必須審慎評估當中的財務風險，量力而爲。

有利更易上會

金管局是次按揭措施有2大好處，列舉如下：

1. 可協助早年以樓價高位購買樓花物業，並選用建築期付款的買家，解決因現時樓價回調約2成半，並未能額外籌措首期而未能上會的問題，估計能協助過千名樓花買家更易上會。
2. 放寬供款入息比率上限亦可助買家更易通過入息審查。

按揭建議

置業涉及金額龐大，入市前應做好充足準備，以確保交易能順利完成。申請按揭時財政預算要鬆動，按揭成數避免「借太盡」，並預留多些資金，令前期開支更鬆動，及應對未來不確定的風險。此外供款亦要預鬆，經濟未完全復甦，置業時應該量力而爲，審視自身供款及承受風險的能力，建議首置人士在有限能力下，可先向碼數較細的中小型單位入手，如日後有需要才考慮轉換更大的單位。

預計受惠新盤

預期受惠樓盤包括元朗錦上路新盤柏瓏、將軍澳日出康城凱柏峯及油塘親海駅等。

一手樓現樓

甚麼是現樓？

一手樓中的現樓是指樓盤已經落成，發展商已經取得「滿意紙」及「入伙紙」，買進單位後不用等候樓花期，便可盡快入住。發展商通常出售一手樓樓花時，通常會分階段推出價單，愈遲的價單，物業進入現樓階段的機會愈高。

現樓按揭要幾時申請？

一手樓處於樓花階段時，可選擇即供申請按揭或建期申請按揭，但現樓並沒有樓花期，因此不能選擇即供按揭，簽署臨約後便要即時向銀行申請按揭。

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發展商按揭是甚麼？

購買一手樓如果買家不選用按揭保險，便要根據金管局按揭指引的按揭成數申請按揭。發展商為了鼓勵買家入市，會與財務公司合作推出發展商按揭，不少發展商按揭以「呼吸Plan」形式，即買家在毋須壓力測試情況下便可申請按揭上車，但經過指定蜜月期（一般為2至3年後）按揭利率大幅增加，屆時業主便要考慮轉按。

發展商二按有甚麼要注意？

發展商二按涉及多項條件，首先第二按揭最高貸款額不得高於淨樓價的若干百分比，其次二按與一按的總貸款金額一般不能超過若干成數。另外要注意利息條款，通常二按首兩年的利息較低，但其後利率便會上升，以及有機會要支付數千元的申請手續費。

如對買入樓花及樓花按揭並不熟悉，可以聯絡我們的按揭專員了解更多按揭詳情！經絡按揭跟進按揭個案不會有隱藏收費，詳請可致電319-66688與按揭專員查詢。

一手新居屋按揭

一手樓除了涵蓋私人屋苑，其實在資助房屋方面，政府每年均會推出一手居屋單位，供符合資格的市民選購，而此類一手的居屋樓宇，申請按揭會與私人屋苑有不同地方。

能夠符合資格申請新居屋的人士包括綠表及白表買家，綠表買家主要是公屋租戶，他們最多可借取樓價九成半作為按揭，還款期約為30年。白表買家可申請的按揭成數最高為九成，還款期同樣為30年。如果打算買入居屋單位，新居屋的話一般毋須通過壓力測試，只要通過供款與入息比率，銀行都會接受按揭申請。現時新居屋已經可以選擇H按或P按，借款人可根據自己的實際需要選擇最優惠的按揭計劃。

為甚麼申請一手樓按揭時要找按揭轉介公司?

1. 免費解答疑難：不論是選擇即供付款還是建期付款，都要承受不同風險，作為按揭轉介公司的龍頭，經絡按揭按揭專業人士為大家提供免費的按揭諮詢

2. 免費格價：每間銀行提供的按揭計劃優惠各有不同，經絡按揭按揭專業人士為大家免費格價，比較最平息及最高現金回贈的銀行

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