不少人在踏出「上車」的第一步後，下一個目標便是「愈住愈大」，並會萌生「樓換樓」的念頭。根據筆者公司早前所舉辦的置業意向調查，有約一成半的受訪業主表示會考慮於今年換樓，主要原因包括「改善居住環境」、「家庭需要」以及「樓價下跌，趁低換樓」，當中超過半數考慮換購二手物業，心儀物業的樓價主要集中在1,000萬元以內，近六成半則傾向承造高成數按揭。
文章重點
不少業主上車後希望改善居住環境、因家庭需要或趁樓價調整而計劃樓換樓，調查顯示約一成半受訪業主考慮今年換樓，當中以 1,000 萬元以內二手物業為主，近六成半傾向高成數按揭。隨著政府全面撤銷住宅印花辣稅、放寬按揭成數及入息要求，換樓門檻大幅降低，尤其有利「先買後賣」的換樓客。「先買後賣」可最多承造七成按揭，只需繳交第二標準稅率從價印花稅，毋須急售舊單位；若舊物業未完成交易便申請按揭保險，最高只可批出八成。「先賣後買」則可透過按保申請最高九成按揭，流程更簡單，但可能涉及額外租金與搬遷成本。無論採用哪種換樓方式，都須備足資金並確認還款能力，建議諮詢專業按揭中介。
先買後賣
過去由於各項樓市按揭措施及辣稅等限制，令業主在換樓及申請按揭時較為麻煩。不過，現時政府已全面撤銷所有住宅印花辣稅，並放寬銀行入息要求以及按揭成數上限，新措施為換樓客大開方便之門，大大降低換樓門檻，尤其對於想「先買後賣」換樓業主。
「先買後賣」指先購入新物業，然後才出售舊有物業。根據最新樓按措施，「先買後賣」的業主現時不用先付辣稅及急於出售舊有單位，即使有兩個物業在身，新物業的按揭成數仍可承造最多七成，並且無須調低供款與入息比率上限。另外，買家亦只需繳交第二標準稅率的從價印花稅。
有一些「先買後賣」的換樓業主或會於簽訂舊有物業的臨時買賣合約後，隨即簽訂新物業的臨時買賣合約，但須注意，若果舊有物業尚未正式完成交易，新物業如需要申請按揭保險，按揭保險公司最多只可批出八成按揭。
先賣後買
至於「先賣後買」的業主，即完成出售舊有物業後，才購入新物業，由於他們出售舊物業的成交日期早於新物業的成交日期，因此新物業申請按揭上會更為簡單，透過按揭保險計劃，可申請最高九成按揭。不過，期間業主可能需要另租居所暫住，並且需搬家兩次，當中可能涉及額外的租金及搬遷費用。最後，無論是以「先買後賣」或「先賣後買」換樓，都需準備充足資金，並確保有足夠的還款能力。如對按揭申請有任何疑問，建議尋求專業及大型的按揭中介諮詢。
樓換樓按揭FAQS
問：今年打算換樓的業主，主要考慮什麼原因？
答：主要原因包括改善居住環境、家庭需要，以及趁樓價下跌趁低換樓，目標以 1,000 萬元以內二手物業為主，不少人傾向申請高成數按揭。
問：最新政策對換樓客有什麼利好？
答：政府已全面撤銷住宅印花辣稅，並放寬銀行入息要求及按揭成數上限，大幅降低換樓門檻，對「先買後賣」的業主尤為有利。
問：「先買後賣」換樓，按揭與稅項有什麼安排？
答：先買後賣即使同時持有兩個物業，新物業最多可做七成按揭，毋須調低供款與入息比率，只需繳交第二標準稅率的從價印花稅。
問：先買後賣，舊樓未賣出就申請按揭保險，成數有上限嗎？
答：有的。如果舊物業尚未完成交易，新物業申請按揭保險，最多只會批出八成按揭。
問：「先賣後買」有什麼優點和缺點？
答：優點是新物業可透過按保申請最高九成按揭，按揭上會更簡單；缺點是要先賣後買，期間可能要租屋暂住，產生額外租金及搬屋成本。
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