首次置業的業主礙於資金不足，會以較低樓價買入單位，日後資金充裕，可用換樓換方式買入較大單位。現時市場上有2種換樓方式，分別為先賣後買及先買後賣，究竟兩者有何不同？2023年政府宣佈新的換樓措施，又有甚麼細節？經絡按揭為大家拆解。
2023年換樓消息
2023年6財財政司司長陳茂波表示，打算進一步放寬首置人士按揭成數，新措施主要涉及換樓需求。現時1,000萬元以上至1,125萬元以下物業的貸款額上限為900萬元，1,125萬元或以上1,920萬元或以下物業的貸款額上限為960萬元，首期開支成換樓人士的主要考量。經絡按揭會與大家分享進一步放寬消息。
換樓的2大方式
現時換樓可根據2種方式進行，分別為「先買後賣」及「先賣後買」。
先買後賣是指先行買入第2間物業，完成交易後再賣出舊有的物業，除了要具備充裕的資金，亦不能從首置角度買入單位，而且要先行支付較高階的物業印花稅，好處是無需繳交額外的租金，只需搬遷一次已足夠。
先賣後買是指先把現有物業出售，再買入新的物業，好處是能以首置身份買入新物業，最高按揭成數達九成，以及可用較低稅階置業，風險是有機會遇上買家撻訂。另有買家會把原有物業出售，先於市場上租樓，再慢慢買入物業，資金流會較為鬆動，但需要支付額外租金開支，稱為先租後買。在按揭角度，如果舊有物業未完成交易，銀行會先批出八成按揭，舊有物業完成交易後，可重新向銀行申請九成按揭。
| 先買後賣 | 先賣後買 |
稅項 | 先支付15%從價印花稅（但其後可申請退還款項） | 只需繳付較低的從價印花稅 |
按揭成數 | 如果有按揭在身需減一成 | 可申請九成按揭 |
資金 | 較緊張，需支付第2層樓的首期、裝修費等 | 較鬆動 |
額外成本 | 沒有 | 租金支出 |
先賣後買例子
先賣後買是指先把手上的單位賣出，套取出資金後，才買入另一個物業，最大的好處是能以首置身份買入新物業。首先會在簽署臨時買賣合約時，支付樓價中約3%作為「細訂」，假設賣出的物業為700萬，「細訂」即為21萬，兩星期後簽署正式買賣合約，支付大概樓價10%的金額作為「大訂」，大概為70萬元。律師費方面大約為數千至萬餘不等，再於成交日支付餘額及經紀佣金。
賣出流程
樓價：700萬
時間 |
| 收取金額 | 支付金額 |
第1日 | 簽署臨時買賣合約（大概為樓價3%） | $210,000 |
|
第14日 | 簽署正式買賣合約（大概為樓價10%） | $700,000 |
|
第14日 | 律師費 |
| $10,000 |
成交日 | 尾數 | $6,090,000 |
|
成交日 | 經紀佣金 |
| $70,000 |
買樓流程
假設睇中1個1,000萬的單位，打算申請七成按揭，在簽署臨時買賣合約時，需要支付大概樓價3%，即大概30萬的「細訂」，再於第14日簽署正式買賣合約（大概為樓價10%）及支付100萬，並繳交印花稅及律師費，成交日再支付尾數170萬。
樓價：700萬(七成按揭)
日期 |
| 支付金額 |
第1日 | 簽署臨時買賣合約（大概為樓價3%） | $300,000 |
第14日 | 簽署正式買賣合約（大概為樓價10%） | $1,000,000 |
第14日 | 印花稅 | $370,000 |
第14日 | 律師費 | $10,000 |
成交日 | 成交日找尾數 | $1,700,000 |
成交日 | 經紀佣金 | $100,000 |
提取按揭 | 按揭保險費 | $225,600/從按揭中加借 |
由以上所見，如果透過先賣後買的方式換樓，只需要繳付較低稅階的稅率，而不用支付15%的從價印花稅。如果以先買後賣的方式換樓，則要支付較重稅階的15%從價印花稅，不過，如果在新物業的轉易契簽立日期後的12個月內售出原物業，業主可以在出售原物業的交易完成後，申請退還兩種「從價印花稅」的差額。
;){kind=link}
;){kind=link}