日出康城近二十年的發展史，將其視為香港樓市週期的縮影。文章從五個關鍵階段，揭示了該區如何從長江實業主導的「大眾化」開局，經歷新鴻基地產以「晉海」發起的「精品化」革命，徹底重塑了區域價值。隨後，各大發展商進入「黃金時代」展開激烈競爭。然而，在樓市巔峰期（第9-11期）入市的業主不幸面臨市場逆轉的風險，而後期（第12期）以較低價格推售的項目則為買家提供了避險機會。全文旨在闡明，日出康城的演變是由發展商的戰略智慧、市場定位的轉變及宏觀經濟浪潮三者共同決定的複雜故事。
日出康城Quick Facts
問：日出康城屬於哪個行政區？
答：日出康城在行政上屬於西貢區。
問：日出康城總共有多少期？
答：整個日出康城項目總共規劃為13期。
問：日出康城總單位數量大約是多少？
答：當全部13期完成後，總單位數量預計將超過25,500個，是香港最大型的私人住宅發展項目之一。
問：MALIBU是第幾期？
答：MALIBU是日出康城的第5期，由會德豐地產發展。
要理解日出康城的現在與未來，我們必須回溯其發展的幾個關鍵時代，剖析每個轉捩點背後的邏輯與影響。
第一幕：奠基時代 — 長江實業的「大眾市場」壟斷策略 (第1-3期)
在日出康城的黎明時期，舞台的絕對主角是長江實業（長實）。長實憑藉其標誌性的「薄利多銷」商業模式，推出了第1期首都 (The Capitol)、第2期領都 (Le Prestige)、領峯 (Le Prime)、領凱 (La Splendeur)及第3期緻藍天 (Hemera)等早期項目。此策略的核心目標非常清晰：以極具競爭力的價格迅速搶佔市場份額，為整個區域定下「大眾化優質私樓」的基調。
第二幕：轉捩點 — 新鴻基以「晉海」重塑市場想像 (第4期)
正當市場預期康城將沿著長實的軌跡發展時，一個決定性的變局者出現了。2017年，新鴻基地產（新鴻基）推出的第4期項目晉海 (Wings at Sea)，猶如一顆投入平靜湖面的巨石，徹底顛覆了康城的價值體系。晉海在建築設計、會所規格和用料細節上，展現了與前三期截然不同的高端品質，成功將康城的市場定位，從「基層上車盤」一舉拉升至「中產生活區」。
第三幕：黃金時代 — 發展商的「精品化」軍備競賽 (第5-8期)
晉海的成功開啟了康城發展的新篇章。會德豐地產接連投得第5期 MALIBU 和第7期 MONTARA；南豐集團則承建了規模宏大的第6期 LP6。面對市場轉變，長實以第8期 Sea to Sky 回歸，放棄低成本路線，轉而興建臨海高質素項目。然而，在成功推售此項目後，嗅覺敏銳的長實預視到市場風險，便毅然停止在康城繼續投地，上演了一次極其精準的「勝利大逃亡」。
第四幕：高位與陷阱 — 樓市巔峰的「中伏」週期 (第9-11期)
在長實退場後，香港樓市依然維持高位。第9至11期項目在此背景下推售，其中由信和發展的第11期凱柏峰 (Villa Garda)，其推售時間（2022年上半年）極為不巧，恰逢全球啟動瘋狂加息週期，香港樓價從歷史高位掉頭向下，使這一期的買家成為了「接火棒」的典型。
第五幕：理性回歸 — 幸運的「避險者」 (第12期)
風水輪流轉，當時間來到2024年，由會德豐推出的第12期 Seasons Place 時，市場環境已截然不同。發展商以極具競爭力的「撈底價」（首批呎價約14,000港元）推盤，這個定價與當時的二手市場成交紀錄相近，意味著第12期的買家在很大程度上避開了樓價大跌的衝擊。
終章與啟示：未來的康城與香港樓市
日出康城的發展史，見證了香港樓價走勢的起伏。其大型商場「The LOHAS康城」的落成，更是補完了社區生活的最後一塊拼圖，使其從一個純住宅區蛻變為一個自給自足的成熟社區。隨著最後一期（第13期）的推出，其開價策略將為這個超級社區的房价作出最終總結。
常見問題 (FAQ)
問：如果我現在想在日出康城買樓，應該點揀？邊一期性價比最高？
答：您的最佳選擇取決於個人預算和偏好：
追求最高性價比：可以重點關注第12期「Seasons Place」的二手盤，或近期樓價回調後，其他期數中價格較為相宜的單位。
重視建築質素：新鴻基的第4期「晉海」是公認的品質轉捩點。會德豐發展的第5期「MALIBU」和第7期「MONTARA」也以精品路線著稱。
尋找獨特景觀：長實的第8期「Sea to Sky」和信和的第13期擁有前排臨海景觀，是區內最優質的景觀資源。
考慮早期低成本單位：第1-3期（如首都、領都）雖然樓齡較舊，但入場門檻最低。
問：點解話長實係日出康城發展嘅「大贏家」？
答：長實被視為「大贏家」，主要體現於其卓越的時機掌握和風險管理能力：
低點進場，壟斷開局：在康城發展初期，以低成本策略迅速佔領市場，鎖定龐大利潤。
高點離場，規避風險：在樓市相對高位時成功推售第8期後，便毅然停止投地，完美避開了2022年開始的樓市深度調整。
問：日出康城的租務市場表現如何？
答：日出康城是租務市場的熱點，特點是供應量大、樓齡新，深受家庭客及專業人士歡迎。近年高息環境下，部分準買家「轉買為租」，支持了區內的租金水平。然而，龐大的單位數量也意味著租客有較多選擇，租金回報率相對穩定，難有爆發性增長。
問：將軍澳137區未來發展，會唔會對日出康城樓價構成威脅？
答：這是機遇與挑戰並存。短期內，137區的龐大潛在供應可能會分薄市場購買力，對樓價構成壓力。但長遠來看，一個更成熟、更多元化的社區，反而能提升整個片區（包括日出康城）的整體價值和吸引力。
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