【撻訂2024】擔心銀行按揭唔批？一手樓撻訂要追差價？秒讀3大預防心法

最新地產新聞不時會出現一手樓撻訂新聞，又有發展商追差價的消息，為何會出現這些情況？買賣雙方任何一方需要終止交易，我們稱之為撻訂。簡單來說就是買家在簽署買賣合約、支付訂金後決定取消交易。如果「撻訂」是用來形容買家反悔的情況，那麼「賠訂」便是賣家反悔時的做法。

一手樓撻訂

冷靜期內取消交易

買一手樓通常有5天左右的「冷靜期」，即買家在簽訂臨時買賣合約後的5個工作天內可決定放棄交易，但無法取回樓價5%的訂金。發生這樣的情況，通常是因為按揭申請被拒，買家供不起樓只好忍痛放棄訂金。在這個階段選擇撻訂，發展商可沒收訂金，但未會採取進一步行動。

冷靜期後取消交易

冷靜期過後，大部分情況下，買家撻訂必然會損失定金，甚至還有其他需要承擔的風險。例如，發展商有權追收差價，物業原售價為600萬元，在撻訂後重售，只賣得540萬元，發展商有權在沒收60萬元訂金以後，再追收60萬元的售樓差價，即買家合共損失120萬元。亦有少數情況是過往曾經出現有新盤因護土牆及斜坡工程遲遲未獲地政總署發出滿意紙，拖足一年仍未能交樓，導致近兩成買家紛紛撻訂，發展商更罕有向撻訂買家賠訂兼賠息。

一手樓撻訂能否取回印花稅？

買家簽署正式買賣合約後需要支付從價印花稅，如果最終未能完成交易，可向稅務局申請退回印花稅。

擔心一手樓因按揭問題要撻訂？3大方法預防

撻訂原因眾多，其中不少業主在支付一手樓訂金後，因為入息、資產、財務狀況或物業估價不足情況下，借不足或借不到按揭最終要撻訂，我們有以下３大建議：

1. 選擇即供付款：買家購買一手樓樓花一般可選擇即供或建期付款，建期付款在收樓時間才申請，故有機會出現估價不足，如果選擇即供付款，便能緊貼估價上會。
2. 確保個人入息穩定及符合按揭申請資格：確保自己擁有穩定入息應付置業開支，預備充足的文件（特別是自僱人士，最好盡早向我們查詢按揭文件）。
3. 預備充裕流動資金：選擇物業要同時兼顧自己有充裕流動資金，一旦市況或入息出現變化導致按揭成數不足，亦能夠有後備資金應付變化，無需費盡心思籌措首期。

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二手樓撻訂的原因

倘若買家在簽約後覺得樓價還有下跌空間，所以不想購入已支付訂金的單位，便有可能放棄交易。由於買賣二手物業沒有冷靜期，所以只要簽訂了臨時買賣合約並支付訂金，就需要完成交易，否則就是撻訂。萬一撻訂，買家要賠償： 1. 已支付的訂金 2. 買賣雙方地產經紀的佣金（通常為樓價的2%） 3. 交易過程中涉及的其他費用（例如律師費、釐印費等） 4. 賣方因買方未能完成交易所導致的其他損失（例如單位再賣出時價錢下跌的差價及有關費用）。

若買家在撻訂後，因種種原因無法支付賠償金，可能便要通過借貸解決，而這種私人貸款可能會影響之後承造按揭的供款能力。撻訂後果可大可小，所以簽約一定要慎重考慮後再做決定。

「賠訂」 比較多出現在樓價上升時期，賣家如果看好後市，覺得樓價還有一定升幅，就有可能寧願賠訂然後再出售，以獲得更高差價。由於臨時買賣合約具備法律效力，如果業主簽臨時合約後想取消交易，便需要進行賠償： 1. 退回買家所付的訂金 2. 訂金同等數目的賠償金 3. 買賣雙方的地產代理佣金（通常為樓價的2%） 4. 交易過程中涉及的其他費用（例如律師費、釐印費等）

對於買家來說，如果想避免業主取消交易，可以於簽訂臨時買賣合約時，在雙方協議之下，提出「必買必賣」的附加條文，即雙方要求強制履行合約，不過此條文並非指定條款，所以買賣雙方都有權拒絕。

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