【摸貨按揭2024】比凶宅更難批按揭？拆解定義+按揭風險+解決方法

隨著政府於2024年財政預算案宣佈撤消新住宅印花稅NRSD及買家印花稅BSD，市場「摸貨」氣氛重燃。今日市場消息傳出，有大型銀行暫停做「摸貨」按揭，想知甚麼是摸貨？市場上是否有銀行仍做摸貨按揭？經絡按揭為大家拆解。

摸貨按揭2024 | 甚麼是摸貨？

摸貨為確認人持有的單位，當買家向原有業主簽署正式買賣合約後，在尚未完成交易前，把買賣合約的權益賣給第三方，確認人能夠從中短炒獲利。

摸貨按揭2024 | 摸貨例子

例如投資者以600萬購入單位，其後在成交期前以700萬沽出，投資者便能獲取扣除成本後的利潤。在此情況下，投資者便是以「確認人」身份再出售，物業便屬於「摸貨」。

摸貨按揭2024 | 摸貨轉售流程

1. 買家A決定向原業主買入單位
2. 簽署臨時買賣合約
3. 一般在簽署臨約14日內簽署正式買賣合約
4. 買家A在成交期前轉售給買家B
5. 買家A成為「確認人」，買家B成為「轉購人」

摸貨按揭2024 | 摸貨例子

屯門居屋415平方呎單位，去年底於自由市場以308萬購入，並以長成交期成交，並在政府「撤辣」後以338萬放售，如果單位成功以叫價賣出，扣成本開支獲利約20萬。

摸貨按揭2024 | 摸貨按揭注意事項

摸貨按揭有甚麼風險要留神？

1. 估價影響按揭成數：在摸貨交易的過程中，涉及一開始的買賣合約及確認人的轉售合約，銀行為物業進行估價，會根據各份合約及銀行估價中的最低價值處理按揭申請，一旦轉售合約價格較原有合約為高，銀行仍以最低價為準，所以申請摸貨按揭的買家有機會借不足按揭成數。
2. 貸款機構選擇有限：只有個別銀行及財務機構即使會處理摸貨按揭申請，一旦最終需要向財務機構借取按揭，利率有機會較預期為高。即使現時仍有財務公司接受摸貨按揭，但律師樓選擇及供款時期均有要求。
3. 樓花不能摸貨：買入發展商樓花在收樓之前，均不能進行業權轉讓。

摸貨按揭建議

由於摸貨按揭條款要求較一般按揭複雜，銀行對於摸貨按揭取態不時更新，買家決定買入摸貨單位前，最好先向按揭轉介公司查詢申請按揭的可行性。

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摸貨按揭與一般住宅按揭不同之處

摸貨按揭2024 | 承接摸貨對於第1買家及第2買家有甚麼風險？

成交期有限：由於承接摸貨的買家需要根據原有買賣合約的成交期完成交易，接獲摸貨者面對的成交期會較短，在處理法律文及申請按揭的時間會較趕急。

承受撻訂風險：買家如果摸貨失敗，便要自己在成交期內完成按揭申請，如果缺乏財務能力，最終撻訂收場。

摸貨按揭2024 | 如何知道物業屬於摸貨？

如想知道心儀的單位是否屬於摸貨，可以查冊知道業主的身份，當在簽約時發現與業主名稱不同，便可能屬於摸貨物業。

摸貨按揭2024 | 經絡：仍有個別財務機構接受摸貨按揭申請

市傳有大型銀行停做「摸貨」按揭，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，過往因政府推出多項辣稅措施，住宅物業的摸貨活動多年來近乎絕迹，雖然現時政府已全面撤辣，但並不代表鼓勵炒風。而現時有大型銀行發指引停做摸貨按揭，料其他銀行因應風險管理而暫時跟隨，即使有個別金融機構或可承造摸貨按揭，但審批時仍需要作多番考量（如物業估價、樓按市況、自身風險管理等），審核手續亦有待釐清。現時樓市仍未正式復甦，加上銀行對按揭業務取態偏向審慎，近期個別銀行亦調整按揭優惠如下調現金回贈，曹德明建議投資者入市前應做好風險管理。

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