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理財教室 / 按揭教學

【摸貨按揭2024】比凶宅更難批按揭?拆解定義+按揭風險+解決方法

2024.03.05

隨著政府於2024年財政預算案宣佈撤消新住宅印花稅NRSD及買家印花稅BSD,市場「摸貨」氣氛重燃。今日市場消息傳出,有大型銀行暫停做「摸貨」按揭,想知甚麼是摸貨?市場上是否有銀行仍做摸貨按揭?經絡按揭為大家拆解。

拆解「摸貨」按揭風險+市傳銀行停做「摸貨」按揭原因

摸貨按揭2024 | 甚麼是摸貨?

摸貨為確認人持有的單位,當買家向原有業主簽署正式買賣合約後,在尚未完成交易前,把買賣合約的權益賣給第三方,確認人能夠從中短炒獲利。

摸貨按揭2024 | 摸貨例子

例如投資者以600萬購入單位,其後在成交期前以700萬沽出,投資者便能獲取扣除成本後的利潤。在此情況下,投資者便是以「確認人」身份再出售,物業便屬於「摸貨」。

摸貨按揭2024 | 摸貨轉售流程

  1. 買家A決定向原業主買入單位
  2. 簽署臨時買賣合約
  3. 一般在簽署臨約14日內簽署正式買賣合約
  4. 買家A在成交期前轉售給買家B
  5. 買家A成為「確認人」,買家B成為「轉購人」

摸貨按揭2024 | 摸貨例子

屯門居屋415平方呎單位,去年底於自由市場以308萬購入,並以長成交期成交,並在政府「撤辣」後以338萬放售,如果單位成功以叫價賣出,扣成本開支獲利約20萬。

摸貨按揭2024 | 摸貨按揭注意事項

摸貨按揭有甚麼風險要留神?

  1. 估價影響按揭成數:在摸貨交易的過程中,涉及一開始的買賣合約及確認人的轉售合約,銀行為物業進行估價,會根據各份合約及銀行估價中的最低價值處理按揭申請,一旦轉售合約價格較原有合約為高,銀行仍以最低價為準,所以申請摸貨按揭的買家有機會借不足按揭成數。
  2. 貸款機構選擇有限:只有個別銀行及財務機構即使會處理摸貨按揭申請,一旦最終需要向財務機構借取按揭,利率有機會較預期為高。即使現時仍有財務公司接受摸貨按揭,但律師樓選擇及供款時期均有要求。
  3. 樓花不能摸貨:買入發展商樓花在收樓之前,均不能進行業權轉讓。

摸貨按揭建議

由於摸貨按揭條款要求較一般按揭複雜,銀行對於摸貨按揭取態不時更新,買家決定買入摸貨單位前,最好先向按揭轉介公司查詢申請按揭的可行性。

查詢摸貨按揭

 

摸貨按揭

摸貨按揭與一般住宅按揭不同之處

 摸貨按揭一般住宅按揭
銀行選擇較少較多
按揭成數較難借足較易借足
估價較為嚴謹,以最低者為準跟隨市價或合約價
銀行/財務機構態度審慎開放

摸貨按揭2024 | 承接摸貨對於第1買家及第2買家有甚麼風險?

成交期有限:由於承接摸貨的買家需要根據原有買賣合約的成交期完成交易,接獲摸貨者面對的成交期會較短,在處理法律文及申請按揭的時間會較趕急。

承受撻訂風險:買家如果摸貨失敗,便要自己在成交期內完成按揭申請,如果缺乏財務能力,最終撻訂收場。

摸貨按揭2024 | 如何知道物業屬於摸貨?

如想知道心儀的單位是否屬於摸貨,可以查冊知道業主的身份,當在簽約時發現與業主名稱不同,便可能屬於摸貨物業。

 

摸貨按揭2024 | 經絡:仍有個別財務機構接受摸貨按揭申請

市傳有大型銀行停做「摸貨」按揭,經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,過往因政府推出多項辣稅措施,住宅物業的摸貨活動多年來近乎絕迹,雖然現時政府已全面撤辣,但並不代表鼓勵炒風。而現時有大型銀行發指引停做摸貨按揭,料其他銀行因應風險管理而暫時跟隨,即使有個別金融機構或可承造摸貨按揭,但審批時仍需要作多番考量(如物業估價、樓按市況、自身風險管理等),審核手續亦有待釐清。現時樓市仍未正式復甦,加上銀行對按揭業務取態偏向審慎,近期個別銀行亦調整按揭優惠如下調現金回贈,曹德明建議投資者入市前應做好風險管理。

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