打算趁樓價回調買樓上車，但不知供樓利息計算方法？其實供樓利息受一籃子因素影響，包括樓價、利率、還款期、按揭成數等。本文為大家拆解買樓供樓利息的影響因素、計算方法，以及香港過往按揭利率走勢。
文章重點
想趁樓價回調買樓上車，卻不懂供樓利息怎麼算？供樓利息受樓價、利率、還款期、按揭成數等影響，利率、樓價、按揭成數、還款年期上升，利息都會增加。2025年11月香港多家銀行下調最優惠利率，如滙豐、恒生調至5%。回看歷史，90 年代香港按息曾達12 厘，30年平均約 4 厘多。想慳息可選 Mortgage-Link（按揭存款掛鈎計劃），或及時轉按降低利息成本。
香港最新最優惠利率(2025年11月更新)
| 銀行 | 最優惠利率(9月18日或之後公佈) | 最優惠利率(10月30日或之後公佈) | 生效日期 |
| 滙豐銀行 | 5.125% | 5% | 10月31日 |
| 恒生銀行 | 5.125% | 5% | 10月31日 |
| 中銀香港 | 5.125% | 5% | 11月3日 |
| 渣打銀行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 東亞銀行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 花旗銀行 | 5.375% | 5.25% | 11月4日 |
| 交通銀行 | 5.375% | 5.25% | 11月4日 |
| 大新銀行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 信銀國際 | 5.375% | 5.25% | 11月4日 |
| 工銀亞洲 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 招商永隆 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 創興銀行 | 5.375% | 5.25% | 11月4日 |
| 南洋商業銀行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 集友銀行 | 5.375% | 5.25% | 11月6日 |
| 建設銀行 | 5.5% | 5.375% | 11月4日 |
| 大眾銀行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 上商銀行 | 5.375% | 5.25% | 11月3日 |
| 星展銀行 | 5.375% | 5.375% | 9月26日 |
| 富邦銀行 | 5.5% | 5.375% | 11月3日 |
| 華僑銀行 | 5.625% | 5.500% | 10月31日 |
供樓利息如何計算？
每月供樓利息多寡受按揭利率、樓價、按揭成數及還款年期左右，列舉如下：
- 按揭利率上升：供樓利息增加
- 樓價上升，首期不變，借貸額增加：供樓利息增加
- 按揭成數增加：供樓利息增加
- 還款年期延長：供樓利息增加
假設銀行的按揭利率計劃為H+1.3%，鎖息上限為P-1.75%(P=5%)，實際按息便是3.25%。以500萬貸款額為例，以30年期還款，供樓總利息預計為$2,833,714。由於供樓利息受多項因素影響，按揭計算機便可計算出預期的供樓利息開支。
回顧香港按揭利率走勢
90年代按息曾達12厘
「經絡按揭息率指數」(簡稱「MMI」)覆蓋全港銀行息率、31年數據庫、逾11,000億元的按揭金額，反映普遍按揭客戶一般可承造到之最新實際按息水平，成為業主承造按揭時的按息重要參考指標，回看MMI的歷史數據，原來在90年代，供樓利率曾經達11、12%。
在90年代，業主需要使用最優惠利率計價的按揭計劃供樓，MMI顯示的供樓利率一直高企，1990年4月曾經高達12%，其後回落至單位數字，但94至96年又增加至10%多水平。在98年，供樓按息更再升至高位11%。在90年至99年期間，平均供樓按息達9.8%。
30年平均供樓利率4厘多
踏入2000年，供樓按息才逐步下調至兩厘多至四厘多，2004至05年，銀行引入香港同業拆息作為基準利率，為按揭市場提供更多選擇。金融海嘯後，各國推行量化寬鬆政策，在熱錢流入香港，銀行想搶按揭生意，在低息環境下，亦刺激了香港樓價上升。
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教你慳息2招
1. Mortgage-Link
Mortgage-Link（按揭存款掛鈎計劃）是近年銀行提供的按揭產品時的附帶項目，為貸款人提供高息儲蓄戶口，息率與按揭貸款利率相同。假設按揭貸款實際利率為1.9%，按揭存款掛勾戶口的利率亦同樣為1.9%。按揭利息上升，Mortgage-Link的息率也會同時上升，可以做到慳息效果。Mortgage-link另一好處是屬於活期存款戶口，當有資金需要，可隨時提款以應付緊急開支，所以適合存放備用資金，節省利息開支。
2. 轉按
過往有不少新盤買家選擇發展商按揭，在「蜜月期」過後，是以P+1%、P+2%等按揭計劃供款，由於這些計劃的利息開支一早比市場上的按揭計劃為多，當最優惠利率上升，這些人士的供樓負擔更大，最好盡快轉按減低利息成本。
按揭成數FAQS
按揭成數如何做到９成？
如想申請9成按揭，一般需要為受薪人士，入息需要為固定收入。
按揭成數上限是幾多？
無論是自用住宅、非自用 / 公司持有的住宅，還是工商舖、車位，金管局指引下的按揭成數上限均為 7 成，不過該數值會受申請人財務狀況、物業類型等因素影響。
1000萬以上物業按揭成數是幾多?
現時不論任何樓價，
經絡按揭轉介紮根香港25年，大家如對申請新按揭及轉按有任何疑問，或者對申請私人貸款或信用卡有任何問題，歡迎填寫表格與我們按揭專員聯絡，了解最新的按揭利率及銀行現金回贈！
作者：經絡編輯部
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