在香港買樓申請按揭，根據金管局現行規定，最長按揭還款年期可長達30年。然而銀行實際批核上，其實會根據樓齡、人齡、物業類型、是否借按保等因素而決定能否批出30年還款期。經絡按揭今次為大家拆解這幾項因素如何影響按揭年期的長短。
按揭還款年期需要考慮甚麼因素？
影響每月入息要求
政府現時雖然暫停壓力測試，但買家仍要通過「供款佔入息比率」，即每月供款額不得超過收入的5成。以樓價800萬元，按揭成數9成，按息4.125厘爲例，如果選擇借25年，每月入息要求至少77,006元；若選擇借30年，每月入息要求則可降低7,216元至69,790元。換言之，還款期越長可降低入息要求。
每月供款額愈低
供樓開支是另一個主要考慮因素，還款期越長，每月供款額越低。以上述同一例子爲例，選擇借25年，每月供款38,503元；若選擇借30年，每月供款減少3,608元至34,895元，現時高息環境下，不少買家選擇攤長還款期，減低每月供款壓力，但需留意利息開支將相應地增加。
樓齡
按揭最長還款期 | 一般私樓（新樓、舊樓）
現時大部份銀行以「75-樓齡」計算物業方面的最長還款年期，例如住宅單位樓齡已屆50年，最長還款年期便為25年。不過個別銀行會以「80-」計算，仍有機會做到30年還款期。如果按揭申請人要借取按揭保險，按保公司通常要求以「75-」計算最長還款期。
按揭最長還款期 | 村屋
如果屬於村屋，在無需申請高成數按揭情況下，仍有機會以「80-樓齡」計算最長還款期。但如果是申請按保，則要以「55-樓齡」計算。
按揭最長還款期 | 資助房屋
對於一些未補地價的資助房屋，過往的最長還款期為25年。然而，2023年政府宣佈延長資助房屋的擔保期，不論是一手或二手居屋、綠置居及租置公屋，最長還款年期已延伸至30年。至於房協的資助房屋及市建局的資助房屋，銀行通常亦以「75減」或」80減」計算按揭年期。
按揭最長還款期 | 工廈／商舖／寫字樓／獨立車位
工廈、商舖及寫字樓的按揭最長還款期為20年，獨立車位最長為15年，合契車位最長則可做到30年。
人齡
銀行除了要計算樓齡，也會計算借款人的歲數，並以「75減」最長還款期，個別銀行會以「80減」計算。如果買入居屋，個別銀行會以「99減」計算最長還款年期。例如一個80歲的借款人，最長還款年期為99-80=19年。如果涉及兩名業主，或者涉及擔保人時，銀行會以較年輕的人士作計算基礎。
在實際批核按揭時，銀行會同時比較樓齡及人齡，並以取其低者為準。假設借款人申請私樓按揭時已年屆60歲，物業樓齡為50年，銀行約以標準的「75-」進行審查，最長還款年齡為15年不是25年。
申請按揭時如想知道銀行大概會批出幾多最長還款年期，歡迎填寫按揭申請人資料以及物業資料，由經絡按揭轉介團隊為你們免費計一計數。
按揭還款年期FAQs
1. 現時香港平均按揭還款年期是多少？
2024年香港按揭供款，平均約為27.25年。
2. 按揭年期上限是多少？
香港銀行按揭年期上限是30年。
3. 按揭借30年及9成按揭，是否必然？
並非必然，按揭的最長還款期及按揭成數均受申請人及物業質素所影響，詳情可向我們查詢。
4. 我可用甚麼工具計算每個按揭還款年期下的每月供款？
可使用按揭計算機，輸入按揭年期等資料，便能知道按揭每月供款。
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