【按揭專欄】減息周期開展 置業人士應如何部署？

美聯儲議息會議宣布減息半厘，亦是美聯儲自2023年7月基準利率高位橫行逾13個半月後首次減息。而香港銀行陸續宣布減息，現時所有銀行已將最優惠利率（P）下調0.25厘。

銀行減息前，市場普遍P按計劃及H按計劃封頂利率為4.125厘；減息後，按息將下調0.25厘至3.875厘，不論是現有業主或是有意置業的人士均可受惠，以貸款額500萬元及年期為30年計算，減息前P按計劃及H按封頂利率為P-1.75%＝4.125厘（P=5.875%），每月供款為$24,232，入息要求為$48,464；當銀行減息0.25厘，實際按息將下調至3.875厘（5.625%-1.75%），每月供款將減少$720（3%）至$23,512，入息要求將減少$1,440（3%）至$47,024，假設未來銀行再度減息，每月供款及入息要求亦將會繼續下降。

是次銀行驚喜減息，使現時所有供樓業主均可即時節省利息開支，另外置業人士的入息要求亦可同步降低，市場信心將逐步恢復，可促進經濟及樓按市場的復甦。目前本港住宅租金回報率普遍為3.3厘左右，當按揭息率低於租金回報率時，將帶動更多客戶逐步入市，為樓按市場帶來正面支持。

最新8月份美國消費者物價指數（CPI）連跌5個月至2.5%，創2021年3月以來的新低，通脹回落至2%的目標上已取得進展，美國就業增長亦有所放緩，預測聯儲局在未來一年內有機會累計減息2厘至2.5厘。對於減息周期開展，筆者對有意置業人士作出以下建議：

1. 選用H按：香港1個月銀行同業拆息（HIBOR）於減息周期下跌速度及幅度比最優惠利率P更多更快，隨著美國開始減息，預計HIBOR將跟隨反覆下調，建議買家選用H按計劃，當HIBOR跌穿鎖息位，便可即時慳息，減輕供樓負擔。

1. 貨比三家：減息周期開始下，部份銀行對按揭業務取態將轉積極，並會不定時調整其按揭業務策略，其按揭息率及優惠不一，建議買家貨比三家，選擇合適及更優惠的銀行承造按揭。

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