【按揭保險計劃2024-2025】按保合資格業主個別情況可出租物業！內文有詳情

金管局樓宇按揭成數指引規定，銀行借出按揭的成數上限為7成，不過置業人士如果遇上首期不足，可申請按揭保險，最高成數可達9成。本文為大家介紹按揭保險計劃的最新按揭成數、保費、申請文件及退保注意事項。

最新消息：特殊情況下有按保物業可申請把物業出租(2024年8月8日起生效)

香港按證保險有限公司宣布由今年 8 月 8 日起，在按揭保險計劃下設新安排，按個別情況考慮批准合資格業主將自住的物業出租，以協助他們應付因個人或家庭處境轉變帶來的特別需要。業主如有以下情況，便可經銀行申請豁免按保計劃下的業主自住要求，將物業出租：
1. 業主家庭將有新生嬰兒或領養兒童，導致住屋要求改變；
2. 業主失業，因而需要更具彈性的住屋或財務安排；或
3. 業主有其他特別需要出租物業，而本身在相關物業已自住最少 12 個月。

申請要求

作出申請的業主必須提供以下資料：

1. 提交已簽署的聲明書
2. 提供相關的證明文件或說明其申請豁免自住的原因

甚麼人士申請不獲接納？

一般而言，若業主除按保計劃下的物業以外，擁有其他香港住宅物業，其申請不會被接納。

申請豁免的業主需要遵守甚麼守則？

申請獲得批准的業主，需承諾在豁免生效期間以香港為主要居住地，而且業主及其同為債務人的配偶或同居伴侶（如有的話）不會在香港購入其他住宅物業。

放寬措施有甚麼好處？

過去本港樓價高企，政府早年放寬中小價碼數物業的按揭成數上限後，使大部份首置人士傾向透過按揭保險，並以高成數按揭購買碼數較細的單位先「上車」，待日後物業升值或收入提升後，便可再透過樓換樓「細屋搬大屋」。然而，近年樓市回落，現時樓價由高峰時期急跌逾2成，這批首置業主更難去樓換樓。按證保險公司的新安排做法合適，可協助因增加家庭成員而需要改變住屋要求的業主的問題，讓他們透過合法渠道暫時將自住的物業出租，並另行租住較大的單位。另外，經濟仍未完全復甦，新安排亦可協助部份因失業而需要更具彈性的住屋或財務安排的業主過渡性地解決燃眉之急。

按揭保險的背景

在2019年之前，按揭保險只適用於600萬以下的住宅物業（下稱按揭保險舊制），450萬元以下的物業最高可以借9成（上限為360萬元），而600萬元以下的物業則最高可以借8成（上限為480萬）。該年10月，香港政府放寬首置人士的按揭成數，俗稱「林鄭Plan」。 在「林鄭Plan」之下，800萬元以下的物業最高可以借9成，1,000萬元以下的物業則最高可以借8成。

2022年財政預算案公佈按揭保險措施進一步放寬，可申請最高8成按揭貸款的樓價上限將由1,000萬元提升至1,200萬元，首次置業人士可申請最高9成按揭貸款的樓價上限則會由現時800萬元提升至1,000萬元，此修訂被稱為「波叔Plan」或「財爺Plan」。2023年7月，政府進一步放寬按揭保險，3,000萬以下單位均可申請按揭保險。

2023年9月，樓花按揭保險的再一次放寬，1,000萬以下最高按揭成數同樣可借高達9成按揭。修訂將適用於2023年9月22日或以後簽訂臨時買賣合約的自住物業的相關樓花按揭。

市場上有幾多間按揭保險公司？

現時市場上有2間按揭保險公司，分別為香港按揭證券有限公司及昆士蘭保險QBE，兩間公司的保費一致，除了個別銀行，現時絕大部份銀行會以隨機形式選擇其中一間按保公司，按揭申請人並不能選擇。

按揭保險申請方法

向銀行申請按揭時，銀行會一併處理按揭保險的申請，無需自行向按保公司申請。

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按揭保險準備文件

要申請按揭保險，申請人需要至少提供以下文件：

受薪人士

• 買賣合約
• 身份證
• 住址證明
• 工作證明文件：公司合約、3個月糧單、3個月顯示到出糧紀錄的銀行月結單
• 稅單
• 其他貸款文件(如有)

自僱人士

• 買賣合約
• 身份證
• 住址證明
• 商業登記證(BR)
• 過往6個月銀行戶口紀錄
• 過往6個月個人戶口紀錄
• 最近已經審核的財務報表
• 執業證書(如有)

(以上文件只供參考，銀行有機會要求更多文件進行按揭審批）

按揭保險費計算方法

申請按揭保險需要繳付按揭保險費用，並以全部貸款額計算，現時有多種繳付方法，分別為自行一次付清、向銀行加借每月攤還及每年供款。現時最主流方法是採用加借入供款每月攤還。透過自行一次付清或加借均可享有保費折扣，惟年繳則不設折扣優惠。

要知道需要支付幾多按保費用，可善用經絡按揭計算機計保費，例如輸入樓價、按揭成數、利率及還款年期，便可得出按揭保險費用。不過，申請按保會獲得保費折扣優惠，詳情可向經絡按揭查詢。

影響按揭保費的5大因素

1.樓價、按揭成數以及按揭年期

按揭保費根據樓價、按揭成數以及按揭年期而計算，一般情況下，樓價愈高、按揭成數愈多或按揭年期愈長，按揭保費率會跟隨上升。此外，保費根據按揭成數而分階梯，愈高階梯，保費率愈高。

2.定按計劃VS浮按計劃

選用定息按揭計劃所收取的按揭保費一般會比浮息按揭計劃（H按及P按）低，不過現時定息按揭計劃的實際息率比浮息按揭高，即使保費較低的情況下，近乎所有新造按揭買家仍傾向選用浮息按揭計劃。

3.買家及擔保人有否持其他按揭貸款
 

有買家申請按揭時仍有為其他按揭借貸人作擔保，亦有買家在收入未能通過「供款與入息比率」的情況下，透過加擔保人增加入息，這些買家或擔保人因本身有按揭貸款在身，新造按揭物業的保費率亦會有所增加。

4.首置人士VS非首置人士

首置人士申請按揭保險可享有比非首置人士更低的按揭保費率。另外，一般情況下，承造7成以上按揭需要申請按保及繳交保費，而首置人士可享「5%保費特惠」，簡單來說，即樓價1,500萬元或以下的物業，首置人士申請70%以上至75%按揭可免去支付保費；若果為非首置人士，則要支付相應的保費。

5.臨時買賣合約簽訂日期

早年前購買樓花物業並選用建築期付款方法的買家要注意，於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約，按揭保費計算方式會與於2023年7月7日前簽訂臨約有所不同，買家應根據相應的按揭保費表計算保費。另外，首置樓花買家於2024年2月27日或以前簽訂臨時買賣合約，如現時才上會並申請高成數按揭時，需要通過壓力測試要求，如未能通過便需要增加保費。

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按揭保險新制下的最新按揭成數(現樓及樓花適用)

根據現時按揭保險規定，1,000萬元或以下的物業，最高按揭保險成數為9成，1,000萬至1,125萬物業，最高按揭成數升至8至9成(貸款上限900萬)，1,125萬元以上至1,500萬元的物業，最高按揭保險成數升至8成，1500萬至1715萬為7至8成(貸款上限1,200萬)，1,715萬至3,000萬最高按揭成數為7成。

*只適用於所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及所有申請人須為固定受薪人士。

退保可發還保費？

如果選擇一次付清支付保費，首年退保會獲退回40%，次年退回25%，3年內退回15%。退保可以在原有或其他銀行進行，轉往其他銀行能夠享有現金回贈，詳情可向按揭專員了解。

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按揭保險申請要否通過壓力測試？

過往申請按揭保險除非屬於首置人士，否則一般需要通過壓力測試。2024年2月金管局暫停壓力測試， 但仍需要通過DTI（供款與入息比率），即每月按揭供款不得高於月入50%。不過，如果本身已經為擔保人，供款與入息比率要調整10%。

按揭保險最長還款年期

申請按揭保險的最長還款年期同樣為30年，與一般按揭一樣，會受人齡及樓齡影響。人齡方面，一般以「75-」計算，樓齡通常亦以「75-」計算，村屋則以「55-」計算。