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避免估值不足問題,簽合約應先向經絡按揭或銀行做口頭估價和預先批核
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避免估值不足問題,簽合約應先向經絡按揭或銀行做口頭估價和預先批核
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盡快向約至少三間銀行申請按揭貸款,簡單一點想一次過申請可以找經絡按揭幫手
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遞交文件
臨時買賣合約、借款人和擔保人(如有)之身份證副本、工作證明、最近三個月的收入證明(如糧單、銀行月結單或存摺等,非固定收入人士需要遞交更詳盡記錄)、最近年度的稅單或報稅表
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銀行審批按揭申請
銀行審批按揭,需要時間通常為一個星期到一個月。比較並選擇條款最適合的銀行,並前往銀行簽貸款條件信作實。銀行會向你的律師樓致函,通知律師準備按揭契
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到律師樓簽署文件
在交易日前,買家和擔保人 (如有) 到律師樓簽署按揭契據及銀行要求的其他文件
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完成交易
律師行知會銀行,銀行會將貸款交予律師行安排送交賣方,交易便告完成。交易完成後,銀行會於一個月內發放按揭的現金回贈。另外會寄上還款過程表,通知客戶每月供款之本金、利息及結餘等詳細資料
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理財教室 / 按揭教學

【工商舖按揭2024-2025】最詳細按揭指南(按揭成數、按揭計劃、還款年期、估價、稅項)

2024.10.16

不少投資者喜歡買入香港寫字樓、工廈及商舖作長線投資,獲取穩定回報。過往要為工商舖申請按揭,條件會較一般住宅按揭嚴謹,而政府於2024年施政報告後,已經放寬寫字樓、工廈及商舖的按揭成數,與住宅的按揭成數睇齊。經絡按揭一次過為大家拆解工商舖按揭的按揭成數、還款年期、入息要求等資料。

工商舖按揭成數 (2024年10月最新修訂)

物業狀況/資產類型樓價最新按揭成數上限
工廈、商廈、舖位、車位任何樓價7成

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工商舖按揭計劃

工商舖按揭申請人一般可選擇P按計劃,只有少部份銀行提供H按,略比住宅按揭為高。每間銀行對工商舖的取態各有不同,最好比較多於1間銀行的估價及按揭計劃,工商舖按揭通常不會給予現金回贈及高息存款掛勾計劃(Mortgage-Link)。如想知道最新按揭優惠,可瀏覽工商舖按揭比較

工商舖按還款年期

工商舖一般按揭還款期為20年。    

工商舖按揭入息要求

物業狀況/資產類型供款與入息比率上限
工廈、商廈、舖位、車位5成

工商舖估價

工商舖物業的估價不像住宅可以在網上估價,需要向銀行直接查詢,但由於每間銀行的估價差異可以很大,建議可找按揭轉介公司了解。銀行對於工商舖的估價較為嚴謹,會要求提供圖則及相片,有機會實地視察,並會考慮地段、人流、承租能力等因素。如果單位過往出租理想,獲大型公司承租。但如果單位一直空置,業主放盤價又過度進取,銀行很大機會未能估足價。如果遇上估價不足或想申請更多貸款,公司擁有人可考慮申請中小企貸款。    

工商舖稅項

自從政府撤銷工商物業及車位的雙倍從價印花稅,買入工商舖的成本大減。過往非住宅物業雙倍從價印花稅需要根據第1標準中第2部稅率計算,1個200萬的小型商廈單位,要徵收1.5%、即3萬印花稅,施政報告公佈新措施後以第2標準稅率計算,同樣價錢的物業印花稅降至$100,大幅減少逾99%。

價格 (不超逾)印花稅收費 (HK$)
$3,000,000 $100
$3,528,240$100 + 超逾 $3,000,000 之款額的10%
$4,500,0001.50%
$4,935,480$67,500 + 超逾 $4,500,000 之款額的10%
$6,000,0002.25%
$6,642,860$135,000 + 超逾 $6,000,000 之款額的10%
$9,000,0003.00%
$10,800,000$270,000 + 超逾 $9,000,000 之款額的10%
$20,000,0003.75%
$21,739,120$750,000 + 超逾 $20,000,000 之款額的10%
$21,739,120或以上4.25%

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投資工廈注意事項

1. 業權狀況:為了保障自己,買入工商舖前要在土地註冊處查核業權,此方面可找地產代理幫手,如遇棘手地方需諮詢法律人士。    

2. 查核有否僭建:查核單位有否符合《建築物條例》及消防條例的規定,如走火通道、防火、排水及通風系統等狀況。

3. 留意大廈及單位狀況:要了解物業的維修及失修狀況,如果損耗龐大,買入單位後有機會面臨較大的修葺費用。

4. 了解物業管理質素及周邊環境:不論是買入單位自用還是放租,都要留意管理是否優良,例如後樓梯是否堆積垃圾引起消防隱患,車位是否夠用,是否需要購置車位等。

5. 商戶組合:現時工廈內有食品店、服裝店、食品加工場等用戶,要留意商戶組合是否影響生意,如果大廈設有零售店舖,人流會較多。如果有大型工場,可能會發出較大噪音。

6. 留意地契及公契:工商舖的用途比住宅複雜,要知道單位內可以經營甚麼業務,必須查閱該地段的地契,而商戶需要遵守的大廈規矩,則可以參考大廈公契。由於查核過程較為複雜,最好委託專業人士幫忙。    

伸延閱讀【車位按揭】    

由於工商舖的按揭處理較為複雜,買入前最好先向按揭轉介公司幫手,了觧不同銀行的估價及批核狀況,順利上會的機會自然更大。如對申請工商舖按揭有任何疑難,歡迎隨時致電319-66688與按揭專員聯絡。    

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