不少投資者喜歡買入香港寫字樓、工廈及商舖作長線投資，獲取穩定回報。過往要為工商舖申請按揭，條件會較一般住宅按揭嚴謹，而政府日前已經放寬寫字樓、工廈及商舖的按揭成數，與住宅的按揭成數睇齊。經絡按揭一次過為大家拆解工商舖按揭的按揭成數、還款年期、入息要求等資料。
文章重點
2024 年 10 月香港放寬工商舖按揭成數，工廈、商廈、舖位等任何樓價均可申請 7 成按揭，與住宅睇齊。按揭以 P 按為主，少數有 H 按，還款期一般 20 年、最長可達 25 年，入息要求 DTI≤50%。估價需向銀行查詢，印花稅≤400 萬僅 $100。工商舖按揭通常無現金回贈，投資前需核查業權、僭建等事項。
工商舖按揭成數 (2024年10月最新修訂)
| 物業狀況/資產類型 | 樓價 | 最新按揭成數上限 |
| 工廈、商廈、舖位、車位 | 任何樓價 | 7成 |
工商舖按揭計劃最新P按優惠
工商舖按揭申請人一般可選擇P按計劃，只有少部份銀行提供H按，略比住宅按揭為高。現時工商舖的按揭計劃中，H按一般為H+1.8%，封頂息率為4.175%，而P按個別銀行則能做到P-1.5%，實際按息為3.875%，年期上限為19年。
假設買入1,000萬物業，打算申請七成按揭，如果選用H按，每月供款為$44,523。如果選用P按，每月供款為$43,426。在此情況下，P按比H按計劃更優勝。
| H按 | P按 | |
| H+1.8%(封頂息4.175%) | P-1.5%(實際按息3.875%) | |
| 每月供款 | $44,523 | $43,426 |
| 全期總利息開支 | $3,151,195 | $2,901,059 |
| 收入要求 | $89,046 | $86,851 |
如想知道P按優惠計劃詳情，歡迎與我們聯絡。
每間銀行對工商舖的取態各有不同，最好比較多於1間銀行的估價及按揭計劃，工商舖按揭通常不會給予現金回贈及高息存款掛勾計劃(Mortgage-Link)。如想知道最新按揭優惠，可與我們聯絡。
工商舖按還款年期
工商舖一般按揭還款期為20年，不過，我們最近負責一個個案，按揭最長還款年期長達25年。
工商舖按揭入息要求
| 物業狀況/資產類型 | 供款與入息比率上限 |
| 工廈、商廈、舖位、車位 | 5成 |
工商舖估價
工商舖物業的估價不像住宅可以在網上估價，需要向銀行直接查詢，但由於每間銀行的估價差異可以很大，建議可找按揭轉介公司了解。銀行對於工商舖的估價較為嚴謹，會要求提供圖則及相片，有機會實地視察，並會考慮地段、人流、承租能力等因素。如果單位過往出租理想，獲大型公司承租。但如果單位一直空置，業主放盤價又過度進取，銀行很大機會未能估足價。如果遇上估價不足或想申請更多貸款，公司擁有人可考慮申請中小企貸款。
工商舖印花稅
| 物業價值 | 稅項 |
| $4,000,000或以下 | $100 |
| $4,000,000-$4,323,780 | $100＋超逾$4,000,000的款額的20% |
| $4,323,780-$4,500,000 | 1.5% |
| $4,500,000-$4,935,480 | $67,500＋超逾$4,500,000的款額的10% |
| $4,935,480-$6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,000-$6,642,860 | $135,000＋超逾$6,000,000的款額的10% |
| $6,642,860-$9,000,000 | 3% |
| $9,000,000-$10,080,000 | $270,000＋超逾$9,000,000的款額的10% |
| $10,080,000- $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,000-$21,739,120 | $750,000＋超逾$20,000,000的款額的10% |
| $21,739,120以上 | 4.25% |
投資工廈注意事項
1. 業權狀況：為了保障自己，買入工商舖前要在土地註冊處查核業權，此方面可找地產代理幫手，如遇棘手地方需諮詢法律人士。
2. 查核有否僭建：查核單位有否符合《建築物條例》及消防條例的規定，如走火通道、防火、排水及通風系統等狀況。
3. 留意大廈及單位狀況：要了解物業的維修及失修狀況，如果損耗龐大，買入單位後有機會面臨較大的修葺費用。
4. 了解物業管理質素及周邊環境：不論是買入單位自用還是放租，都要留意管理是否優良，例如後樓梯是否堆積垃圾引起消防隱患，車位是否夠用，是否需要購置車位等。
5. 商戶組合：現時工廈內有食品店、服裝店、食品加工場等用戶，要留意商戶組合是否影響生意，如果大廈設有零售店舖，人流會較多。如果有大型工場，可能會發出較大噪音。
6. 留意地契及公契：工商舖的用途比住宅複雜，要知道單位內可以經營甚麼業務，必須查閱該地段的地契，而商戶需要遵守的大廈規矩，則可以參考大廈公契。由於查核過程較為複雜，最好委託專業人士幫忙。
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由於工商舖的按揭處理較為複雜，買入前最好先向按揭轉介公司幫手，了觧不同銀行的估價及批核狀況，順利上會的機會自然更大。如對申請工商舖按揭有任何疑難，歡迎隨時致電319-66688與按揭專員聯絡。
工商舖按揭FAQs
2024 年放寬後，香港工商舖按揭成數上限是多少？
2024 年 10 月修訂後，工廈、商廈、舖位、車位等各類工商舖物業，不論樓價多少，按揭成數上限統一為 7 成，與住宅按揭成數標準一致，大幅降低投資者首期壓力。
香港工商舖按揭有哪些主流計劃？利率與供款差異如何？
香港工商舖按揭主流為 P 按，個別銀行提供 H 按。
香港工商舖按揭的入息要求與還款年期是怎樣的？
入息要求需滿足供款與入息比率（DTI）≤50%；還款期一般為 20 年，部分個案可申請最長 25 年，比住宅按揭年期略短，但放寬後靈活性提升。
香港工商舖印花稅如何計算？有哪些關鍵梯度？
印花稅按物業價值梯度計算：≤400 萬僅$100；400萬-4,323,780港元按“$100 + 超 400 萬部分 20%” 計；4,323,780 港元 - 4500 萬港元起按 1.5%、2.25% 等比例遞增，21,739,120 港元以上稅率 4.25%。
申請香港工商舖按揭，估價需注意什麼？不足時如何應對？
工商舖無法網上估價，需向銀行查詢，銀行會結合地段、人流、承租能力等嚴謹評估，空置單位易出現估價不足。
經絡按揭轉介紮根香港25年，大家如對申請居屋按揭、私人樓按揭及轉按有任何疑問，或者對申請私人貸款或信用卡有任何問題，歡迎填寫表格與我們按揭專員聯絡，了解最新的按揭利率及銀行現金回贈！
作者：經絡編輯部
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