在香港買樓除了選擇新盤或藍籌屋苑外，市場上還有凶宅一類另類物業可以考慮，很多更以低價成交。不過，如欲為買入凶宅申請按揭便要格外留神，皆因未必間間銀行會批出按揭，就算申請的屬於凶宅同層單位或凶宅樓上樓下單位，按揭也有機會受影響。經絡按揭今次為大家介紹凶宅銀行貸款及估價的注意事項。
文章重點
香港凶宅泛指單位內發生謀殺、上吊等不自然死亡事件的物業，因病或年老身故則不歸類。凶宅因轉售難度高，銀行按揭審批極嚴謹，甚至拒批，購買者需有全數付款的準備；同層或望到凶宅的單位，按揭成數或息率也可能受影響。確認凶宅可向業主查詢、向鄰居求證或查冊，申請按揭建議透過轉介公司比較多間銀行方案。
凶宅的定義？
在法律定義上沒有介定何謂凶宅，只是一個約定俗成的說法，如果單位內發生不自然死亡事件，例如謀殺、上吊、燒炭、跳樓及嚴重意外導致死亡，便會被列為凶宅類別。如果年老或因病身故，則不納入凶宅類別。
為甚麼凶宅難批按揭？
中國人認為凶宅不吉利，抗拒買入及居住，導致凶宅成交欠理想。銀行估價及審批按揭申請時，考慮到單位轉售困難及樓價折讓問題，在按揭成數及還款年期採取非常嚴謹態度，甚至不會批出按揭。因此如欲買入凶宅，要有「Full Pay」的心理準備，否則隨時會遇上撻訂的危機。
凶宅上下單位會否受影響？
至於凶宅上下層及左右單位能否正常承造按揭，則是乎個別單位事故嚴重程度而定，遇上較「凶」的命案會受到牽連。例如個別「超凶」單位，銀行長期拒絕為同層單位承造按揭。而部份單位由於過度血腥，不單止同層及上下層單位受影響，就連只是望到涉事凶宅的單位，也有機會受波及。至於涉及輕微事故的單位，銀行通常肯批出按揭，但有機會調低按揭成數及提高按揭息率。
由於每間銀行對凶宅的處理方法並不一樣，買入凶宅想申請按揭的話，事前記得先找按揭轉介公司查詢。
如何盡量為凶宅估足價？
要盡量為凶宅估足價，最好多比較不同銀行，因為每間銀行會否批出凶宅按揭的標準不一，而網上估價未必能反映單位估價實況，按揭轉介公司會提供最專業的凶宅按揭轉介意見。
如何知道單位是凶宅？
現有多種途徑知道單位是否凶宅，最直接方法是單刀直入向業主查詢是否凶宅，避免「是否有鬼」或「有無污糟嘢」含糊字眼查詢，而應直接查問「是否有自殺或凶殺案發生」，以獲得最清晰的答案。另外，睇樓是可向鄰居或保安旁敲側擊，了解有關單位曾否出現事故。
準買家亦可於土地註冊處查冊是否出現死亡紀錄，不過要注意就算有紀錄也未必屬於死於非命，需要進一步查證。現時有不少凶宅網頁免費供準買家查閱凶宅資料，可輔助參考。最後，可直接透過銀行估價，如果結果大幅低於最近成交價，甚至不作估價，有關單位有機會出現不自然死亡事件。
由於銀行會根據凶宅發生命案的時間、是否引起社會巨大回響、曾否成功轉售等因素考慮會否批出按揭，而銀行之間的按揭計劃條款亦有機會存在差異，決定買入單位前盡量向多間銀行提交申請。
凶宅按揭FAQs
香港凶宅的定義是什麼？哪些情況不屬於凶宅？
凶宅是約定俗成的說法，指單位內發生謀殺、上吊、燒炭、跳樓或嚴重意外等不自然死亡事件的物業。若單位內僅為年老身故或因病離世，則不會被歸類為凶宅。
為什麼凶宅申請按揭難度極高？銀行審批態度如何？
因傳統觀念影響，凶宅轉售困難且樓價需大幅折讓，銀行會擔心抵押品貶值風險，審批態度極嚴謹，不僅可能壓低按揭成數、提高息率，甚至會直接拒絕批出按揭，購買者需做好全數付款的準備。
凶宅的同層或上下單位，申請按揭會受影響嗎？
影響程度取決於凶宅事故的嚴重性。若為社會影響大的「超凶」命案，銀行可能拒絕為同層單位批按揭；事故血腥的凶宅，連望到涉事單位的物業也可能受波及；輕微事故的凶宅，同區單位或可批按揭，但或會調低成數、提高息率。
購買香港物業前，如何確認單位是否屬於凶宅？
可直接向業主查詢單位內是否發生過自殺或凶殺案；睇樓時向鄰居、保安旁敲側擊；到土地註冊處查冊核實死亡紀錄；也可參考凶宅資料網頁，或透過銀行估價判斷，估值大幅低於成交價即有機會是凶宅。
想購買凶宅並申請按揭，有什麼實用建議？首先要做好全數付款的心理準備；其次透過按揭轉介公司了解接凶宅按揭的銀行名單；同時向多間銀行提交按揭申請，比較成數、息率等條款；購買前務必多方查證單位的事故背景，避免撻訂風險。
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作者：經絡編輯部
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