【物業估價2026】網上估價有無用？拆解網上估價及真人估價程序

買樓申請按揭最擔心遇上估價不足，要避免此類問題，其實可以先行在網上進行估價或者向銀行估價，從而對單位樓價有個預算。現時市場上有不少估價網，而經絡按揭的網頁有中銀香港銀行的免費網上物業估價服務，能為大家置業作有用的參考。今次我們與大家分享網上物業估價步驟，以及應對估價不足時的處理方法。

文章重點

香港置業申請按揭最怕估價不足，買家可透過經絡按揭網頁的中銀免費網上估價，或銀行真人估價預算單位市值。估價受市況、成交、單位狀況、樓齡及物業背景（如凶宅）影響，網上估價可作還價理據、初步判斷估價不足或凶宅風險，但僅供參考。若遇估價不足，可比較多間銀行估價、委託按揭轉介協助；估價過高亦會引銀行質疑，需補充資料說明，確保按揭順利批核。

甚麼是物業估價？

物業估價是對房地產價值的評估，通過分析物業的特徵，例如位置、市場狀況等，決定其市場價值。主要由銀行或地產相關機構評估，因估價牽涉的因素廣泛且多元，不同平台所得估值並非統一。但估價是承造按揭的關鍵指標，所有銀行在審批按揭時都會參考單位估價， 即使買家入息證明、入息要求等完全符合要求，亦有機會因為估價不足而影響審批貸款金額。買家如欲了解心水單位的估價，可透過網上、電話或地產代理向不同平台查詢，以作更全面的參考。

物業估價受影響因素

單位的估價會受市況、成交紀錄、單位狀況、樓齡、周邊環境等因素而影響：

地產市況

如果樓市向上，銀行估價通常較為貼市，但有機會業主叫價進取，估價行有機會比成交價相較保守，出現估價不足情況。而出現估價不足問題。如果樓市下行，銀行對物業估價較為保守，但因下跌速度交快、估出價錢呢輕微較高，俗稱突價。

成交量

物業的成交價持續上升，銀行估價通常較好；相反地，如果成交價持續下滑，銀行估價通常較差。另外，成交量較頻繁，銀行的估價能較貼緊成交價；如果成交價較疏落，銀行的估價未必跟得上業主的開價。例如藍籌屋苑成交量較多，估價通常較緊緊成交價。

單位類型

如果單位處於較高層位置，面向東南，景觀有優勢，估價通常較好，但如果位處於低層或方向較欠佳，估價便較保守。村屋、唐樓的估價亦較為保守，其中唐樓由於成交較為疏落，在樓市興旺的時候業主放盤價又較為進取，估價與放盤價可能出現較大差距。

基於每間銀行的估價標準各有不同，申請按揭時可申請多間銀行，選取較理想的估價。居屋方面，銀行會參考房委會首次發售日期的折扣率進行估價，因此需要提交首次發售日期的資料。

物業背景（如凶宅）

如果單位出現不自然死亡事件，例如自殺或凶殺案，銀行有機會大打折扣，甚至不進行估價。不過，如果死亡事件已經是久遠之事，中間單位已經過成交，估價的影響程度或較低。

防止估價不足方法：

比較不同銀行的估價

由於每間銀行的估價標準各有不同，如果一間銀行估價不足，可嘗試找另外幾間銀行進行申請，找出最適合自己的銀行。按揭轉介公司能提供多間銀行估價及申請服務，節省與多間銀行溝通的麻煩。

仔細調查單位

選擇物業時，必須親身前往單位查看質素，地產代理會進行查冊，以了解物業的背景及成交紀錄，初步評估物業能否順利通過估價。

物業為甚麼需要估價？

銀行的物業估價反映物業的市值，當置業人士向銀行申請按揭，銀行會委託測量師行為該單位進行估價，如果物業出現嚴重估價不足，銀行批出的貸款額有機會比預期低，置業人士需要增加首期資金。例如買家打算買入一個800萬的物業，想申請六成按揭，即480萬貸款額，但原來銀行估價物業只值700萬，便根據700萬批出六成按揭，即只批出420萬，買家便要額外抬錢60萬才能上會。

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樓價800萬下估價足及估價不足的影響：

物業估價方法

要為物業進行估價，有兩種主流方法，第一種是在網上初步估價，第二種是由銀行估價。

免費網上銀行估價有甚麼用？

使用免費網上銀行估價有不少好處，列舉如下：

1.幫助還價

不少新手買家其中一個難題，是當業主開價時，不知有何方法可以還價。其實免費網上銀行估價是一個很好的還價理據，例如當業主開價900萬，但網上銀行估價查到只是800萬時，買家便可大膽展示有關估價還價，增加議價空間的機會。

2. 初步了解是否估價不足

網上銀行估價能夠初步讓買家知道物業價格是否出現估價不足情況，從而對按揭貸款額掌握更多資料。

3. 初步了解是否屬於凶宅

網上銀行估價亦有助買家初步了解單位曾否發生事故，不過在網上查不到估價，未必等於單位發生事故，有可能因為資料庫沒有相關單位數據，當發現此情況，可以直接聯絡按揭轉介公司經絡按揭，由按揭專員代為直接向多間銀行查詢估價實況，如果連多間銀行也未能提供估價（或者估價極低），可向專業人士及地產代理再追問原因，很可能涉及凶宅或違反建築物條例等因素。

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如何進行免費網上銀行估價？

現時經絡按揭與中銀香港合作，在經絡按揭網頁可進行免費網上物業估價服務。網上估價步驟如下：

1.瀏覽經絡按揭平台>進入物業估值

2.輸入物業類型，如果物業是住宅便按「住宅」，如果屬於工廈、商舖或車位就按其他

3.輸入地區（香港、九龍、新界、離島）、區域（如九龍灣）、大廈（德福花園）、座數及樓層

4.在條款及細則聲明旁邊剔

5.按即時物業估值

根據以上步驟，便得出有關單位的估值，如果想即時申請按揭，更可以按下紅色按鈕【立即申請】。

網上找不到估價可以如何處理？

如果網上銀行找不到物業估價，可能與銀行的分區有關係，大家不妨嘗試去其他區域尋找該屋苑資料。另外，個別單位例如村屋、單幢樓、工廈等未必在網上查到銀行估價，如果網上銀行估價找不到物業的資料，可以直接與按揭守介公司經絡按揭聯絡，提供物業的詳細地址，因為按揭轉介公司已經與多間銀行有連繫，可直接進行估價，但未必能即時知道結果。另外，個別物業可能在網上銀行及直接銀行也做不到估價，其中一個原因可能是單位屬於凶宅，買家最好向銀行及地產代理查詢原因。

網上估價準確嗎？與真人估價有甚麼分別?

既然可以直接找銀行進行物業估價，為甚麼要找經絡按揭轉介幫手進行銀行估價？以下是找真人估價的原因：

網上估價只能作參考：網上估價方便又快捷，但有時候銀行未必能即時更新物業估價，導致網上估價與真正的銀行估價出現落差，因此網上銀行估價可作為初步參考，銀行在批核時仍會根據估價行的實時估價計算按揭，即使是同一間銀行，有時候與網上估價也會有出入。

難以比較每間銀行估價：由於現時通常只有大型銀行提供網上估價，如果想比較大型及中小型銀行的估價高低，網上估價不能全面做到。

如何找真人直接估價？

找專業的按揭轉介公司申請按揭，能夠免費為你一次過比較不同銀行的估價，只需填寫簡單的按揭轉介表格，便有專員由物業估價至申請按揭一次過為你提供服務：

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估價不足買家擔心，估凸價也有問題？

估價不足的情況會較易理解，但原來估凸價下，銀行也會受到影響。如果估價比成交價高出超過一成，銀行批核按揭時也會產生疑問，理論上業主就算急於套現，亦不會隨便蝕讓單位，銀行會考慮是否涉及隱藏事故或其他爭拗等，買家有需要補充更多資料。要成功申請按揭，由於每間銀行的批核準則不一，買家可以向多間銀行查詢估價，找出估價合適的銀行，增加批核的機會。買家亦可以向個別銀行解釋原因，合理情況下銀行也會批出按揭。

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物業估價FAQs

如何取得物業估價？

可透過銀行、網上平台甚至測量師行進行物業估價。

哪些銀行會提供物業估價？

香港不少銀行會提供物業估價服務，在香港提供銀行估價的包括但不限於：恒生、匯豐、中銀、恒生及東亞銀行等。

估價需要提供甚麼資料？

物業估價需要提供地址、單位樓層及號碼。

估價需要收費嗎？

網上即時估價一般不需收費。

估價多久會變一次？

由於每個估價平台更新時間不一，同時有機會受市場變化速度影響，故不能一概而論。

物業估價是免費的嗎？

在網上平台或銀行估價一般為免費。

經絡按揭轉介紮根香港25年，大家如對物業估價、申請居屋按揭、私人樓按揭及轉按有任何疑問，或者對申請私人貸款或信用卡有任何問題，歡迎填寫表格與我們按揭專員聯絡，了解最新的按揭利率及銀行現金回贈！

作者：經絡編輯部

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