2026內地人香港買房全攻略：與內地置業政策、稅費、按揭深度對比

隨著香港與內地交流日益頻繁，越來越多內地居民將目光投向香港房地產市場。然而，香港與內地在購房政策、稅費、按揭、面積計算乃至房地產術語上存在顯著差異。對於有意在香港置業的內地買家而言，深入了解這些區別至關重要。本文將為您提供一份詳盡的2026香港買房指南，深度對比兩地市場，助您輕鬆掌握內地人香港買房流程，做出最明智的投資決策。

香港與內地房地產核心術語對比

在兩地房地產市場中，許多看似相同的詞彙實則意義不同。理解這些香港房地產術語與內地用語的差異，是順利溝通和交易的第一步。

單位面積計算：平方呎 vs. 平方米，實用面積 vs. 建築面積

香港買房與內地置業在單位面積計算上存在顯著差異，這直接影響物業的實際大小和價格評估。

內地：普遍以平方米為單位，並多採用建築面積。建築面積通常包含套內面積和公攤面積（如電梯井、樓梯間等公共設施分攤面積）。 
香港：主要以平方呎為單位，並普遍採用實用面積。實用面積是指單位內部實際可使用的面積，不包括公用部分，更為精確反映居住空間。

換算關係：1平方米約等於10.764平方呎。例如，一個香港400平方呎的單位，約等於36.4平方米。

置業建議：內地買家在比較兩地物業時，務必注意面積單位和計算方式，避免因概念混淆而產生誤判。

「紅本」vs「樓契」制度

在物業產權證明方面，內地與香港採用截然不同的制度，內地買家需特別留意其法律效力與保管方式 。 
1. 內地「紅本」制度 (不動產權證書) 
定義：內地俗稱的「紅本」，其正式名稱為不動產權證書，是中國內地統一的物業產權證明文件。由當地不動產登記機構（如自然資源和規劃局）簽發，具有法律效力 。 
特點：形式統一、簡潔，一本證書上清晰載明物業所有權人、坐落、面積、用途等關鍵信息。是物業所有權的唯一合法憑證，用於物業交易、抵押、繼承等環節 。 
保管：通常由業主自行保管，在辦理相關手續時出示。

2. 香港「樓契」制度 (Deeds) 

• 定義：香港並沒有內地那樣統一的「紅本」式產權證書。物業的產權證明是由一系列法律文件組成的，統稱為樓契 (Title Deeds)。這些文件包括轉讓契 (Assignment)、按揭契 (Mortgage Deed)、大廈公契 (Deed of Mutual Covenant) 等，共同追溯物業的業權歷史，證明業主對物業的合法擁有權 。 
• 特點：樓契是一疊文件，而非單一證書。其法律效力在於文件的完整性和連續性，需要專業律師進行審核以確認業權的清晰無瑕。香港的土地註冊處負責記錄這些文件的登記，但文件本身才是業權的證明 。 
• 保管：通常由承辦按揭的銀行保管，直至按揭還清；若無按揭，則由業主自行保管或委託律師保管。遺失樓契會帶來較大麻煩，需要向土地註冊處申請核證副本並辦理聲明，過程繁瑣且可能影響物業交易 。 
• 置業建議：內地買家在香港購房時，應充分理解「樓契」的法律意義和保管重要性，並全程委託專業律師處理，確保業權清晰無誤。

三、香港撤辣後：內地人香港買房政策、稅費與按揭詳解

自2024年起香港政府全面撤銷多項樓市「辣招」，對內地買家來港置業產生重大影響，大大降低了內地人香港買房成本。

1. 內地人香港買房資格

內地居民完全可以在香港購房，無論是否持有香港身份證。新政策下，購房資格與香港永久居民基本一致。

2. 香港買樓印花稅：最新稅務待遇

「撤辣」後，內地買家（無論是否持有香港身份證）在香港購房，只需繳付基本的從價印花稅，無需額外繳納過去的新住宅印花稅（BSD）和買家印花稅（SSD），這意味著稅費負擔大幅減輕。 
3. 香港按揭成數：壓力測試取消，貸款更靈活

2024年2月28日起，香港所有住宅物業交易無需通過壓力測試，內地買家的按揭安排更為靈活。

置業建議：雖然政策放寬，但銀行對非香港居民的按揭審批需要充足完稅資料，建議提前諮詢專業按揭顧問。

四、香港購房流程：二手房與一手新房詳解

了解香港買房流程對於內地買家至關重要。無論是購買二手房還是新盤，兩地流程均有不同之處。

1. 香港二手房購買流程 (「買樓」)

在香港購買二手房，通常被稱為「買樓」，其主要步驟如下：

1.  明確購房需求：確定預算、心儀地區及戶型。 
2.  委託房地產中介：尋找專業中介協助物色合適單位並安排看房。 
3.  物業估價：對選定單位進行專業估價，評估其市場價值。 
4.  簽署臨時買賣合約與支付細訂：與業主達成初步協議，並支付小額訂金（通常為樓價的1-3%）。 
5.  委託代表律師：聘請律師處理所有法律文件，保障買賣雙方權益。 
6.  申請按揭貸款：向銀行申請房屋按揭，獲取貸款批核。 
7.  簽署正式買賣合約與支付大訂：簽訂具法律效力的合約，並支付較大額訂金（通常為樓價的10%減去細訂）。 
8.  成交前驗收：在交易完成前，買家可視察單位，確保物業狀況符合預期。 
9.  簽訂轉讓契與支付尾數：完成所有法律程序，支付餘款，並從業主手中收取物業鎖匙。

查詢按揭最新優惠

2. 香港一手新房類型與購買流程

香港一手新房主要分為「樓花」和「現樓」，與內地的「期房」和「現房」概念相似。

樓花 (香港) vs. 期房 (內地)

  定義：指尚未建成或正在興建中的住宅單位，買家在物業施工階段購買。內地「期房」概念與之類似。 
  優勢：通常有較多選擇，有機會享受發展商提供的早期優惠。 
  風險：需等待交樓，可能存在延期或與預期不符的風險。

現樓 (香港) vs. 現房 (內地)

  定義：指已落成並取得「入伙紙」及「滿意紙」的新房，買家購房後可短時間內入住。內地「現房」概念與之類似。 
  優勢：可實地考察單位，即買即住，風險較低。 
  風險：選擇可能較少，價格通常較高。

期房 (樓花) 與 現房 (現樓) 對比

香港一手新房購買流程

無論是購買「樓花」還是「現樓」，內地買家在香港購買一手房的流程大致相同：

1.  登記意向：在發展商指定截止日期前，攜帶身份證明文件及本票，親身向發展商登記購房意向，獲取抽籤資格。 
2.  抽籤選購：按抽籤結果、組別及報到時段，前往售樓處選購心儀單位。 
3.  簽署臨時買賣合約與支付訂金：選定單位後，即時與發展商簽訂臨時買賣合約，並支付樓價5%作為訂金。 
4.  簽署正式買賣合約：在簽署臨時買賣合約後的五個工作天內，與發展商簽訂正式買賣合約。 
5.  收房驗收：發展商取得入伙紙或滿意紙後，書面通知買家收房。業主可自行或安排專業驗樓師檢驗，並要求發展商協助執漏。

3. 毛胚房 (內地) vs. 清水樓 (香港)

毛胚房 (內地)：指開發商交付時僅完成房屋基本結構的單位，牆體、樓板、水電煤等基礎設施齊備，但牆面、地面未經批盪或裝飾，廚衛間隔未設置。買家需自行裝修，價格較低，常見於內地北方城市。 
清水樓 (香港)：香港房地產常用術語，指發展商交付時僅有基本裝修和配備的單位，通常包括簡單的牆面批盪、地板舖設、水電煤等基礎設施，但不含額外裝飾、家電或傢具。香港新樓絕大部分帶精裝修，純粹的清水樓較罕見。

五、教育資源：香港校網 vs. 內地學區房

對於有子女教育需求的內地買家而言，了解香港的校網制度與內地的學區房概念差異至關重要。

內地學區房：指位於優質學校招生範圍內的房產，購買這些房產的家庭可優先就讀該學區內的學校。學區房與房地產市場緊密相關，優質學校附近的房價通常較高，是影響購房決策的重要因素。 
香港校網：指小學和中學的派位制度，根據學生居住的地區以數值劃分為不同校網（小學有36個校網）。家長可為子女選擇校網內的學校申請，派位結果由教育局統一分配，考慮學生的意願、成績及隨機編號等因素。香港的校網更側重於派位制度，而非直接與房產掛鉤。

置業建議：雖然香港的居住地會影響子女的入學派位，但與內地「學區房」直接綁定入學資格有所不同。內地買家應詳細了解香港的學位分配機制，避免誤解。

常見問題 (FAQ)：內地人香港買房必看

內地人現在香港買房需要額外繳稅嗎？

自2024年2月28日起，香港政府全面撤銷樓市「辣招」。內地買家（無論是否持有香港身份證）在香港購房，只需繳付基本的從價印花稅，無需額外繳納新住宅印花稅和買家印花稅，與香港永久居民享有相同待遇 。

內地人在香港買房可以申請多少成按揭？

2024年2月28日起，香港住宅物業交易無需通過壓力測試。持有香港身份證的內地買家，自住物業最高可申請9成按揭；一般內地買家（無香港身份證），不論自住或投資，最高可申請7成按揭。

香港的「樓花」和內地的「期房」有什麼區別？ 
香港的「樓花」與內地的「期房」概念相似，均指尚未建成或正在興建中的住宅單位。主要區別在於兩地的法律法規、預售條件和監管機制可能有所不同。購買「樓花」需要等待交樓，而「現樓」（內地稱「現房」）則可即買即住。

香港的「實用面積」和內地的「建築面積」哪個更划算？ 
香港的「實用面積」是指單位內部實際可使用的面積，不包括公用部分，更能真實反映居住空間。內地的「建築面積」則包含公攤面積。因此，在相同數字下，香港的實用面積通常意味著更大的實際使用空間，對買家而言通常更划算。

Q5：在香港買房對子女入學有幫助嗎？

香港的「校網」制度會根據居住地區影響子女的學位派位，但這與內地「學區房」直接綁定入學資格有所不同。香港的學位分配還會考慮學生的意願、成績及隨機編號等因素。建議內地買家詳細了解香港教育局的學位分配機制。

經絡按揭轉介紮根香港25年，大家如對申請居屋按揭、私人樓按揭及轉按有任何疑問，或者對申請私人貸款或信用卡有任何問題，歡迎填寫表格與我們按揭專員聯絡，了解最新的按揭利率及銀行現金回贈！

作者：經絡編輯部

查詢按揭最新優惠